Управление подземным гаражом в многоквартирном доме

amd

Активист
10 Апр 2007
12,440
5,801
У кого есть гараж или машиноместо в подземном гараже многоквартирного дома, поделитесь опытом, плз. Ситуация следующая, Подземный гараж, собственники машиномест в данном доме, в большинстве своем, не проживают, в основном из соседних. Жильцы дома на собрании выбрали управляющую компанию, владельцев машиномест на собрание не приглашали, список таковых у организаторов собрания вообще отсутствует. Теперь УК пытается наложить лапу на гараж, мотивируя тем, что поземный гараж входит в состав общего имущества МКД. Оно бы и ничего, но прислали договор. Владельцы гаражей обязаны нести расходы по содержанию и техобслуживанию всего МКД, а дополнительно по содержанию гаража. Обязанности УК по техническому обслуживанию гаража не определены, просто написано, что оно осуществляется. При этом, охрана гаража, обслуживание и ремонт оборудования оплачивается только собственниками гаражей, а ремонт, например, лифтов, уборка подъездов и территории и проч. всеми, как жильцами, так и собственниками машиномест пропорционально занимаемой площади по расценкам города Москвы. При том, что объем услуг, потребляемых жильцами и владельцами гаражей несравним. В связи с этим, интересно, где как решается эта проблема.
 

ЛеляР

Активист
22 Июл 2014
3,195
992
amd, описана стандартная схема
у нас в доме еще бассейн, владельцы паркомест, но не владельцы квартир платят за его содержание наравне с владельцами квартир
 
  • Мне нравится
Реакции: amd

amd

Активист
10 Апр 2007
12,440
5,801
у нас в доме еще бассейн, владельцы паркомест, но не владельцы квартир платят за его содержание наравне с владельцами квартир
А владельцы квартир, но не владельцы паркомест, платят за содержание гаража? Пример, на мой взгляд, не совсем удачный. Владельцы паркомест, не владеющие квартирами, в Вашем случае видимо имеют право и возможность пользоваться бассейном. Владельцы квартир, не имеющие паркомест вряд ли имеют право и возможность пользоваться гаражом и машиноместами в нем. Бассейн, как я понимаю, является совместной собственностью. Гараж таковой не является, если машиноместа обособлены и имеют конкретных собственников. В лучшем случае там есть общее имущество владельцев машиномест. В моем случае это именно так, это даже не долевая собственность. Обозначены конкретные места с границами и боксы с номерами. У каждого есть собственник со свидетельством и кадастровым номером. Я не думаю, что владельцы квартир заинтересованы платить за содержание гаража, к которому не имеют никакого отношения.
 

ЛеляР

Активист
22 Июл 2014
3,195
992
Пример, на мой взгляд, не совсем удачный.
пример верный, т.к. бассейном вправе пользоваться только владельцы квартир и их гости, что прописано в договоре
владельцы паркомест платят за бассейн, как за содержание территории с общими коммуникациями, это как лифт, т.к. на паркинг въезжаешь на ТС, а выходишь из подъезда через 1 -ый этаж с нулевого, используя лифт

машиноместа обособлены и имеют конкретных собственников
Обозначены конкретные места с границами и боксы с номерами.
У каждого есть собственник со свидетельством и кадастровым номером.
да, только у нас они названы паркоместами разной площади

Я не думаю, что владельцы квартир заинтересованы платить за содержание гаража, к которому не имеют никакого отношения.
на заре заселения этот вопрос поднимали, но ответ был прост - общие коммуникации, плюс для паркинга сделана система вентиляции, которая в т.ч. выведена на этажи

независимо от того, есть паркоместо в собственности или нет, владельцы квартир оплачивают содержание паркинга, а владельцы паркомест независимо от наличия квартиры платят за содержание общих площадей и коммуникаций

я не знаю, одинаковые ли суммы, м.б. у кого-то что-то исключено
у нас 2 квартиры и 2 паркоместа, но разной площади, одно на 1,5 машины, а второе на одну. Мы платим за паркинг пропорционально площади паркоместа
 

юрфинанс

Активист
24 Фев 2012
1,500
836
КРАСНОЯРСК
Ответ на вопрос зависит от нескольких обстоятельств.
У меня на юр.обслуживании 2 дома с подземными паркингами. Один дом платит за содержание общего имущества,.другой нет.
Там, где адрес сособственников подземной парковки совпадает с адресом жилого дома и где стоянка РОВНО под домом - платят. Важно, что в разрешении на ввод в эксплуатацию указано: МЖД с подземной парковкой.
Во втором доме парковка вводилась в эксплуатацию отдельно, адрес отличный от дома (с литерой) и большинство парковки ЗА периметром дома (по горизонтали). Эти сособственники не платят и по суду вряд ли обяжут.
Я участвовал в таких спорах - суду важен адрес.
В третьем "моём" доме жилой дом и пристрой (магазин) даже углами не касаются. Между углами 20см)). Но адрес магазин имеет как и дом. Хозяева магазина ТСЖ посылали с содержанием общего имущества. Я сделал экспертную заключку, что фундамент общий (эксперт установил, я по подвалам не хожу)) да и трубы коммуникаций общие. Теперь платят. Хотя если бы коммерсы наняли толкового юриста, то не факт, что суд принял бы позицию жильцов. Но толковые юристы денег стОят, нафик им платить))...
 
  • Мне нравится
Реакции: xtremest и amd

amd

Активист
10 Апр 2007
12,440
5,801
бассейном вправе пользоваться только владельцы квартир и их гости, что прописано в договоре
владельцы паркомест платят за бассейн, как за содержание территории с общими коммуникациями, это как лифт, т.к. на паркинг въезжаешь на ТС, а выходишь из подъезда через 1 -ый этаж с нулевого, используя лифт
Условие нельзя назвать справедливым. Если бассейн регламентирован как территория с общими коммуникациями, содержание которой и которых я оплачиваю, то я вправе этой территорией и коммуникациями пользоваться. Места общего пользования. Лифта в моем случае из подъезда в гараж нет, но это не так важно.

юрфинанс, спасибо, очень интересно. В моем случае гараж безусловно входит в состав МКД, это цокольный этаж, единый адрес, единый проект, хочу поглядеть одновременно ли они вводились в эксплуатацию. Это объединенный гараж под четырьмя домами, дома сданы и заселены все, гаражи только под одним из них, остальные недостроены и недооборудованы, заказчик, КЭУ МО, реорганизован, деньги кончились, инвесторы разбежались. Меня, в данном случае интересует не УК, как таковая, а что входит в содержание и ремонт. Гараж, как и бассейн, объекты специфические. Со специальным дорогостоящим оборудованием, которое нуждается в обслуживании и ремонте, охране... Пока, по версии УК, владельцы машиномест должны оплачивать содержание и ремонт, в том числе охрану, всего дома, а содержание и ремонт оборудования гаража, его охрану, вход отдельный, владельцы машиномест пропорционально своим площадям. Однако, если владельцы машиномест при желании имеют право и возможность, на мой взгляд, пользоваться лифтом и бассейном, что там в договоре записали, отдельный вопрос, то владельцы квартир пользоваться гаражом ни права, ни возможности не имеют. Если исходить из того, что гараж и бассейн входят в состав общего имущества, то все владельцы этого общего имущества вправе им пользоваться, а УК осуществлять техобслуживание и ремонт всего оборудования, в том числе и специфического. Плата за обслуживание лифта ведь не входит отдельной строкой а плата за систему пожаротушения и вентиляции, освещение, водоснабжение, охрану гаража почему должна отдельно взиматься только с владельцев машиномест. Коль скоро это общее имущество, то и содержание его должно идти в общедомовые расходы.
 

ЛеляР

Активист
22 Июл 2014
3,195
992
amd, я поделилась как у нас, а верно или нет, не знаю
есть несколько друзей из аналогичных домов, платят все

во всех известных мне случаях
адрес сособственников подземной парковки совпадает с адресом жилого дома и где стоянка РОВНО под домом
но достаточно много паркомест продано не владельцам квартир
 
  • Мне нравится
Реакции: amd

ЛеляР

Активист
22 Июл 2014
3,195
992
amd, у подруги мама владеет компанией ЖКХ (УК), но в Норильске, подруга в отпуске примерно недели на 2, вернется - я попробую узнать нормативку, обоснования, условия, напишу, если будет еще актуально
 
  • Мне нравится
Реакции: amd

amd

Активист
10 Апр 2007
12,440
5,801
я попробую узнать нормативку, обоснования, условия,
Спасибо, думаю будет еще актуально.
Есть довольно обширная практика. Есть определение ВАС, правда по конкретному делу, тариф на электричество, УК обязали вернуть деньги, есть обзор ВС, есть много более нижестоящих решений... И совершенно противоречивая.
 

юрфинанс

Активист
24 Фев 2012
1,500
836
КРАСНОЯРСК
В моем случае гараж безусловно входит в состав МКД, это цокольный этаж, единый адрес, единый проект,
Тогда та же тема, что и с магазинами на первых этажах МЖД - жил.услуга платится в полном объеме.
Плата за обслуживание лифта ведь не входит отдельной строкой
Отчего же не входит? В смете отдельной строкой и лифт, и мусоропровод...
 

amd

Активист
10 Апр 2007
12,440
5,801
Тогда та же тема, что и с магазинами на первых этажах МЖД - жил.услуга платится в полном объеме.
Магазин, я думаю, не является общей собственностью МЖД. Там просто нет таких помещений, я думаю. Вся площадь магазина наверняка принадлежит определенному собственнику. Он за нее и платит. С гаражом ситуация иная. Там есть частные боксы и по крайней мере половина общей площади гаража, это проезды развороты, служебные помещения. Есть оборудование. Которые по идее должны, если гараж общая собственность, освещаться, убираться, отапливаться, обслуживаться, ремонтироваться точно так же, как подъезды, лестничные площадки, чердачные и подвальные помещения, кровли, лифты, насосы и прочее оборудование. Т.е. если общие помещения и оборудование гаража входят в состав общей собственности МЖД, то и оплачиваться они должны всеми. В данном же случае предлагается владельцам машиномест принять участие в содержании общего имущества во всем доме наряду с владельцами квартир, а общую собственность в виде гаража содержать и обслуживать исключительно за счет владельцев машиномест. Логика жильцов тут понятна, лучше платить меньше, чем больше. Но у владельцев машиномест она точно такая же.))))

Отчего же не входит? В смете отдельной строкой и лифт, и мусоропровод...
Пока что отсутствует не только смета, но даже предполагаемый перечень работ и услуг. В договоре просто написано техническое обслуживание по расценкам Правительства Москвы. Кстати, попробую постановление глянуть, не успел, скорее всего там есть и перечень работ и их объем.
 

юрфинанс

Активист
24 Фев 2012
1,500
836
КРАСНОЯРСК
  • Мне нравится
Реакции: xtremest и amd

xtremest

Активист
7 Июн 2007
3,405
1,800
Москва
юрфинанс, а не исследовался ли вопрос: можно ли обеспечить учет потребляемых услуг отдельно жителям и автомобилистам? Смею предположить, это полностью неосуществимо технически (разграничение потребления и износа вентиляции, например). Но теоретически, если это обеспечить, то можно разграничить платежи. По крайней мере приблизить к полному разграничению. Было бы интересно услышать, есть ли доводы судов на такой вопрос.
 

юрфинанс

Активист
24 Фев 2012
1,500
836
КРАСНОЯРСК
xtremest, на самом деле очень важно кто будет взрывать мозг ТСЖ). В указанным мной делах гражданка денег на своего юриста не жалела и у меня с ней было за 4 года более 20(!) дел. И в арбитраже, и в СОЮ.
До Верховного суда доходили:
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/76...bc398/A33-16410-2013_20150217_Opredelenie.pdf
Но и ТСЖ финансировало меня нормально:
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/1a...14_Postanovlenie apelljacionnoj instancii.pdf
В спорах по вопросам ЖКХ (очень специфических спорах) юрист имеет значение). Кто на своем юристе сэкономил, тот оплатил услуги юриста контрагента).
 
  • Мне нравится
Реакции: xtremest

amd

Активист
10 Апр 2007
12,440
5,801
можно ли обеспечить учет потребляемых услуг отдельно жителям и автомобилистам? Смею предположить, это полностью неосуществимо технически (разграничение потребления и износа вентиляции, например).
Почти все можно легко. Вода, отопление, свет, охрана. Вентиляция, конечно, только в случае, если у гаража она отдельная. Скорее всего так и есть. Точно не знаю. Хотя безусловно есть неразделимые вещи, типа того же фундамента. В принципе и эта проблема решаема путем распределения расходов по ним пропорционально, например, общей площади дома и гаража. Тут другой вопрос возникает, а кому оно надо. К сожалению, у нас очень многое делается бездумно и криво. Тот же бассейн, о котором здесь писали, правильнее было бы не включать в состав общего имущества, а установить плату за пользование, покрывающую его содержание. Конечно, тут можно до абсурда дойти и сказать, я на это скамейке не сижу, а мусора у соседа намного больше. Но где-то можно найти разумный компромисс. В моем случае, я сильно сомневаюсь, что жильцов порадует включение гаража в состав общего имущества, это приличный довесок, который им, по большому счету не нужен. А доля общей площади в гараже гораздо выше, чем в жилых помещениях. С другой стороны, владельцам гаражей платить за лифты и мытье подъездов, которыми они не пользуются тоже не с руки. По хорошему тут нужно считать кто и что теряет или приобретает. Из того договора, который предлагается я пока вижу только стремление УК собрать дополнительные деньги, а все расходы оставить на владельцах гаражей. При таком раскладе справедливыми могут быть признаны только платежи на капремонт.
юрфинанс, поглядел, веселая тетка, ты ей должен быть признателен. Ну, и ее юрист тоже. Возможно, она просто ваш тайный благодетель)))))

Кто на своем юристе сэкономил, тот оплатил услуги юриста контрагента).
В какой-то книжке прочитал, если вы нашли юриста за 200 баксов, бегите от него. Это не юрист, а мошенник.)))
 

юрфинанс

Активист
24 Фев 2012
1,500
836
КРАСНОЯРСК
По хорошему тут нужно считать кто и что теряет или приобретает.
По хорошему - может быть. А по Закону? Если какая из сторон в бочку полезет, такое может всплыть...
ты ей должен быть признателен.
Если бы мне в ОБЭПе по её жалобе лично на меня не пришлось показания давать, то сермяга в этом есть - теперь ЖКХ один из моих коньков. Но много ли у нас ТСЖ, готовых платить юристу по 140тыр за одно дело?!))
 

amd

Активист
10 Апр 2007
12,440
5,801
По хорошему - может быть. А по Закону? Если какая из сторон в бочку полезет, такое может всплыть...
Законодательство кривое, а практика еще кривее.(((

Если бы мне в ОБЭПе по её жалобе лично на меня не пришлось показания давать, то сермяга в этом есть
Ну дал показания. Было чего показывать? Наше дело телячье, книжку прочитал, пошел рассказывать, чего прочитал. Попасть только на взятках да на подделке документов юрист может, если этого нет, можно хоть в ФСБ, хоть в Интерпол ходить. Там тоже не дураки, все понимают. Это ж не заказное дело, на 2 рубля за метр плата возросла, и смех и грех. У нее там 100 квадратных километров?
теперь ЖКХ один из моих коньков.
Вот и отлично. Теперь важно себя грамотно пропиарить.

Но много ли у нас ТСЖ, готовых платить юристу по 140тыр за одно дело?!))
Думаю, что много. Если поймут/поверят, что больше отобьют. А так, если за все инстанции, не так уж и много. По московским меркам. Хотя, уверен, в Красноярске очень много людей с большими доходами, не хуже московских. Я обычно по машинам сужу.Вот ездил в Углич, Ярославская обл. Жигули, Волги... Если Крузер, то номера московские или Питер. А по Киевке часто езжу, 200 км Калужская обл. Вижу машины с калужскими номерами. Нету Жигулей почти. Не Майбахи, не Бентли, конечно, но вполне достойные фольксы, опели, японцы, корейцы.... Значит в Ярославле живут люди бедно, а в Калуге очень даже неплохо. У них там губернатор хороший, Артамонов, лучший в России, как пишут.
 

юрфинанс

Активист
24 Фев 2012
1,500
836
КРАСНОЯРСК
Хотя, уверен, в Красноярске очень много людей с большими доходами, не хуже московских.
Я не про людей - я про колхоз/ТСЖ. Деньги-то общественные и далеко не каждый председатель ТСЖ рискнёт из этих денег выплатить юристу приличный гонорар.
Тем более, что в моем случае пятую часть всех доходов ТСЖ платит именно эта гражданка. Т.е. она платит в ТСЖ за содержание имущества, которым она никогда не пользовалась, платит своему юристу, а потом платит ещё и мне за то, что я ей проблемы создаю)). Есть от чего опечалиться...

Если поймут/поверят, что больше отобьют.
Ну да, я с 30тыр начинал прикармливать, потом повеселее дело пошло)):
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ea...10_Postanovlenie apelljacionnoj instancii.pdf
 
  • Мне нравится
Реакции: xtremest