Ипотека и указание заниженной стоимости

Kertis · 22 Ноя 2017

Вопрос для тех, кто реально сталкивался.

Покупка квартиры на вторичном рынке через ипотеку Сбера с указанием стоимости квартиры ниже реальной.

Стоимость квартиры 3 000 000 руб.

У покупателя 15% первоначальный - 450 000 руб., т.е. ему нужно получить в кредит еще 2 550 000 руб.

Оценка сделана на сумму 3 000 000 руб.

Предварительный договор купли-продажи (который необходим в пакете документов на одобрение ипотеки) заключен на сумму 1 700 000 руб.
И написано "Стоимость объекта - 1 700 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 2 550 000 руб. будет выплачена покупателем продавцу за счет заемных средств по кредитному договору с ПАО Сбербанк...".

Через 2 дня заключение основного договора.

И тут вопрос...

Какая схема проведения сделки?
Должен ведь быть заключен договор купли-продажи на 1 700 000 руб. (потому что он сдается в Росреестр).
Тогда почему ипотечный договор будет на 2 550 000 руб?
Какое обоснование? Оценка ведь на 3 000 000 руб.

Только что была на консультации тут рядом в Сбере, они отрицают возможность такой сделки. Кредитный договор исключительно исходя из суммы первоначального взноса и реальной стоимости квартиры согласно оценке.

Хитрят по ходу, явно есть какая-то схема предоставления кредита в большем размере нежели требуется для покупки квартиры.

haoren · 22 Ноя 2017

Kertis написал(а):
Предварительный договор купли-продажи (который необходим в пакете документов на одобрение ипотеки) заключен на сумму 1 700 000 руб.
И написано "Стоимость объекта - 1 700 000 руб. Оставшаяся сумма в размере 2 550 000 руб. будет выплачена покупателем продавцу за счет заемных средств по кредитному договору с ПАО Сбербанк...".

что-то я не понял ничего...

Kertis написал(а):
Кредитный договор исключительно исходя из суммы первоначального взноса и реальной стоимости квартиры согласно оценке.

либо можно приобрести объект по меньшей стоимости...

Kertis написал(а):
Хитрят по ходу, явно есть какая-то схема предоставления кредита в большем размере нежели требуется для покупки квартиры.

путем завышения стоимости квартиры по договору и завышения рыночной стоимости в оценке

при этом:

Kertis написал(а):
У покупателя 15% первоначальный - 450 000 руб., т.е. ему нужно получить в кредит еще 2 550 000 руб.
Оценка сделана на сумму 3 000 000 руб.

уже хороший шанс получить отказ в выдаче кредита по результатам рассмотрения предмета залога.

Kertis · 22 Ноя 2017

haoren написал(а):
что-то я не понял ничего...

Ко мне обратились покупатели с целью поприсутствовать на самой сделке.
Но когда я увидела предварительный с такой формулировкой, я тоже ничего не поняла)))

Покупатель утверждает, что ему одобрен кредит именно на необходимую сумму 2 550 000 руб.

Я подозреваю, что, возможно, имеет место быть ипотечный кредит на 1 250 000 руб. (т.к. первоначальный 450 000 руб. есть, а цена объекта 1 700 000 руб.) и потребительский на оставшиеся 1 300 000 руб....

julia_vol · 22 Ноя 2017

Kertis написал(а):
Я подозреваю, что, возможно, имеет место быть ипотечный кредит на 1 250 000 руб. (т.к. первоначальный 450 000 руб. есть, а цена объекта 1 700 000 руб.) и потребительский на оставшиеся 1 300 000 руб....

Ничего не понятно. Обычно люди завышают стоимость объекта, чтобы не платить первоначальный взнос, а получить ипотеку чуть больше и за счет этого отдать продавцу свой первоначальный взнос. А здесь...с какой целью они занижают стоимость?

Kertis · 22 Ноя 2017

julia_vol написал(а):
Ничего не понятно. Обычно люди завышают стоимость объекта, чтобы не платить первоначальный взнос, а получить ипотеку чуть больше и за счет этого отдать продавцу свой первоначальный взнос. А здесь...с какой целью они занижают стоимость?

Продавцу уйти от налога (он летом оформил собственность).

haoren · 22 Ноя 2017

Kertis написал(а):
Я подозреваю, что, возможно, имеет место быть ипотечный кредит на 1 250 000 руб. (т.к. первоначальный 450 000 руб. есть, а цена объекта 1 700 000 руб.) и потребительский на оставшиеся 1 300 000 руб....

А я подозреваю, что они дилетанты, и не понимают, что банк сначала дает одобрение ипотеки по оценке заёмщика, а потом рассматривает предмет залога и одобряет его.
И на сделке их ждет сюрприз

haoren · 22 Ноя 2017

Тьфу, ночь близится.
Хотел написать, что банк сумму кредита рассчитает от стоимости объекта по договору, за минусом первоначального взноса. А предварительное одобрение, которое они получили (на сумму 2250000) - это максимальная сумма на которую может рассчитывать заёмщик, при условии соблюдения требований банка к залогу, договору К/П и прочему.

julia_vol · 23 Ноя 2017

haoren написал(а):
Хотел написать, что банк сумму кредита рассчитает от стоимости объекта по договору, за минусом первоначального взноса. А предварительное одобрение, которое они получили (на сумму 2250000) - это максимальная сумма на которую может рассчитывать заёмщик, при условии соблюдения требований банка к залогу, договору К/П и прочему.

Это да, но я так понимаю, что реально покупателю необходимы именно эти 2250 000, так как у него есть только первонач. взнос 15% от 3 млн. Если бы они за наличные покупали, то проблем бы не было. А здесь банк, он не даст в ипотеку больше, чем написано в зарегистрированном договоре купли-продажи.

haoren · 23 Ноя 2017

julia_vol написал(а):
Это да, но я так понимаю, что реально покупателю необходимы именно эти 2250 000, так как у него есть только первонач. взнос 15% от 3 млн. Если бы они за наличные покупали, то проблем бы не было. А здесь банк, он не даст в ипотеку больше, чем написано в зарегистрированном договоре купли-продажи.

Не даст. И потребительский кредит на сумму 1300000 банк им тоже не даст.
Это всё равно, что кредит на первый взнос попросить

Kertis · 23 Ноя 2017

haoren написал(а):
Не даст. И потребительский кредит на сумму 1300000 банк им тоже не даст.
Это всё равно, что кредит на первый взнос попросить

Почему не даст?
Есть же схема, когда кредит дают на оплату "неотделимых улучшений" в данной квартире.

Банк же заинтересован в том, чтобы через него купили.

EnOt · 23 Ноя 2017

Я даже не буду в читыватся. Такая сделка реально НЕ пройдет!!!
.

Суть в чем. На сколько бы не был одобрен кредит. Банк дает до 70% от стоимости объекта залога.

Если стороны оценили объект в 1,7 млн. то значит банк даст только 70% суммы.

Когда возможны "игрища" с ипотечными деньгами это когда квартира реально стоит например 3 ... стороны договариваются что на бумаге и при оценке она стоит 5 млн.
продавец расписывается за эту сумму.
и передает "разницу" покупателю после сделки.

Kertis · 23 Ноя 2017

haoren написал(а):
А я подозреваю, что они дилетанты, и не понимают, что банк сначала дает одобрение ипотеки по оценке заёмщика, а потом рассматривает предмет залога и одобряет его.
И на сделке их ждет сюрприз

Банк назначил дату сделки после предоставления ему полного пакета документов по квартире:
- свидетельство
- отсутствие зарегистрированных
- отсутствие долгов по КУ
- оценка аккредитованной Сбером оценочной компанией (на 3 000 000 руб.)
- предварительный договор купли-продажи (на 1 700 000 руб.)

Рассмотрев данный пакет, он одобрил кредит на сумму 2 550 000 руб! И назначил дату подписания основного договора купли-продажи и кредитного на завтра!

EnOt · 23 Ноя 2017

Kertis написал(а):
Есть же схема, когда кредит дают на оплату "неотделимых улучшений" в данной квартире.

Такие темы с занижением стоимости в договоре возможны например в дельта кредите или еще в каких то банках которые закрывают на жто глаза и специализируются на ипотечных сделках.
Иногда да.. в договоре пишут ЛЯМ. а по квартире проходит 10 млн....
И по оценке 10-12 млн.
и вроде все довольны.

но СБЕР в таких вопросах не вариант воообще абсолютно.

Kertis · 23 Ноя 2017

EnOt написал(а):
Такие темы с занижением стоимости в договоре возможны например в дельта кредите или еще в каких то банках которые закрывают на жто глаза и специализируются на ипотечных сделках.
Иногда да.. в договоре пишут ЛЯМ. а по квартире проходит 10 млн....
И по оценке 10-12 млн.
и вроде все довольны.

но СБЕР в таких вопросах не вариант воообще абсолютно.

Я правильно вас понимаю, что даже если есть одобрение на 2 550 000 руб. - если завтра стороны в договоре пишут 1 700 000 руб., то банк выдаст только сумму, необходимую для оплаты именно этой стоимости за минусом первоначального взноса?

И завтра придется выбирать? Либо покупатель отказывается за неимением денег, либо продавец соглашается на написание полной стоимости?

EnOt · 23 Ноя 2017

Да скорее всего так и есть.... я подозреваю что
1. Сбер не рассматривает предварительные договоры до начала сделки (им до лампочки, они их просят только на сделке если прошел по ним например аванс)
2. Одобрение в 2 550 могли выдать только или заемщику. Или одобрить весь объект (по отчету об оценке потому что см. пункт 1)
3. Сбер ооооочень капризный и неудобный банк для сделок (хотя дешевый).
4. Сотрудники, клиенты и риэлторы не всегда вникают в нюансы сделки.
5. Вы уже были на консультации и сотрудники сбербанка сказали что это не пройдет и обманывать они не будут)))

haoren · 23 Ноя 2017

EnOt написал(а):
стороны договариваются что на бумаге и при оценке она стоит 5 млн.

нереально завысить оценку на 40%.

Kertis написал(а):
Банк же заинтересован в том, чтобы через него купили.

конечно, но плохой залог\плохой заёмщик банку не нужны.
и ещё есть программка специальная, которая после забивания ваших параметров выдаст отказ в кредите, и банк ей подчинится, а ещё есть много других требований ЦБ.

Kertis · 23 Ноя 2017

Я наконец-то дозвонилась до того специалиста, который одобрил кредит.
Выглядит это вот так:

1. Договор купли-продажи на 1 700 000 руб. Первоначальный взнос не фигурирует.
2. Кредитный на 2 550 000 руб. Выдаются кредитные средства на приобретение недвижимости и неотделимые улучшения.
3. В обеспечение закладывается недвижимость.
4. В ячейку закладываются 3 000 000 руб.
5. Регистрация перехода права собственности.
6. Выемка денег из ячейки.

Треш..

EnOt · 23 Ноя 2017

Kertis, Я удивлен что сбербанк так делает.... пару лет назад нас с такими "махинациями" развернули.

Но схема рабочая...

А какой регион?

haoren · 23 Ноя 2017

Kertis написал(а):
2. Кредитный на 2 550 000 руб. Выдаются кредитные средства на приобретение недвижимости и неотделимые улучшения.

Сходил к специалистам нашим, говорят что примерно такая схема с занижением стоимости и ныне работает...
Для меня это новость, думал что прикрыли её, но видимо это просто спад был из-за кризиса:dont_know:
Получается я вас в заблуждение тут вводил, каюсь.

Kertis · 23 Ноя 2017

EnOt написал(а):
Kertis, Я удивлен что сбербанк так делает.... пару лет назад нас с такими "махинациями" развернули.

Но схема рабочая...

А какой регион?

Питер.

Ипотека и указание заниженной стоимости

Местный

Активист

Местный

Местный

Местный

Активист

Активист

Местный

Активист

Местный

Местный

Местный

Местный

Местный

Местный

Активист

Местный

Местный

Активист

Местный