Верховный суд разъяснил, как дольщику требовать свою квартиру в недострое

malta

Местный
14 Ноя 2011
906
740
Москва
Верховный суд разъяснил, как дольщику требовать свою квартиру в недострое

Стены - тоже собственность

25.10.2016
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ дала крайне полезное разъяснение, которое касается нарушенных прав дольщиков. ВС по жалобе жительницы Тюмени пересмотрел решение местного суда, который отказал гражданке в просьбе признать за ней право собственности на квартиру в недостроенной девятиэтажке.
Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.
Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.
Все начиналось стандартно - подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии - стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.
Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика - внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.
Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства
Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил - дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.
Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с "мертвой" фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.
Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов - это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.
Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин - заплатить все и вовремя.
По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.
Есть постановления двух пленумов - Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним".
Из всего этого Верховный суд делает вывод - действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем - это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.
По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Верховный суд сказал - тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.
Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний "третьих лиц". На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что "иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет". Это облсуд не увидел. ВС сказал еще - нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.
Верховный суд велел пересмотреть дело в апелляционной инстанции.

https://rg.ru/2016/10/25/verhovnyj-sud-raziasnil-poriadok-polucheniia-doli-v-nedostroennom-dome.html
 

namaste845

Новичок
14 Окт 2016
1
0
malta, а не подскажете где собственно постановление почитать?
 

REGion16

Местный
29 Июн 2016
227
104
Казань
Весьма полезно. Текста только нет. кто найдет скиньте пожалуйста сюда.
 

REGion16

Местный
29 Июн 2016
227
104
Казань
дело № 89-КГ15-10 Определение ВС РФ от 13.10.2015 г.
вроде похоже, только давнее...
 

malta

Местный
14 Ноя 2011
906
740
Москва
Да толку то от этой доли в праве...
меня сподвигло обратить внимание на это постановление одна передача по тв о недвижимости( рисках граждан и т.п). В ней один известный актер рассказывал, что он вложил 12 млн.рублей ( может, чуть больше), ожидая уже через год въехать в свою двушку, но ... пока только стены, а застройщик обанкротился, и он у журналиста стал спрашивать, что как же так, он вложил свои деньги в эту недвижимость, в этой недосторой, но это имущество, как ему говорят юристы, все же, хоть и формально, не его и все это войдет в конкурсную массу и опять будет продаваться...он через слово повторял, что как же так, ходя с репортером по своей , и в то же время - не своей недостроенной квартире ...


так вот это может быть хоть какой-то выход из сложившейся ситуации хотя бы для тех, кто может достроить, либо продать и вернуть хотя бы часть вложенных средств - для тех, кто не может дальше инвестировать....
 
  • Мне нравится
Реакции: Kertis

GR Expert

Местный
24 Май 2010
189
158
Москва
Да толку то от этой доли в праве... Дольщики должны либо сами докидывать денег на дострой или искать мифического инвестора...:cool:

Толк в том, чтобы избежать двойных продаж и чтобы оплаченная квартира не ушла в конкурсную массу.

Минус в том, что придется платить налог соответственно стадии готовности жилья.
 
  • Мне нравится
Реакции: malta

Alex_Shukl

Новичок
4 Июл 2013
3
1
Нашел на сайте областного суда продолжение этой истории:

Информация по делу №33-7034/2015
Дело № 33-7034/2015
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Тюмень 07 декабря 2015 года
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего Кучинской Е.Н.,
судей Хамитовой С.В., Николаевой И.Н.,
при секретаре Гавриковой М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Жилищно-строительного кооператива «Согласие» на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 20 ноября 2013 года, которым постановлено:
«Исковые требования И.Н.А. удовлетворить.
Признать за И.Н.А. право собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде жилого помещения - однокомнатной квартиры условный номер <.......> расположенной на <.......> этаже <.......> подъезда, общей площадью <.......> кв.м. (по проекту), адрес расположения дома <.......>, в квартале <.......> жилого района «<.......>».
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
И.Н.А. обратилась в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Согласие» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме, ссылаясь на следующее.
<.......> года между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и ООО «СлавГаз» заключен договор об объединении имущества, усилий и средств для реализации проекта долевого строительства десятиэтажного кирпичного жилого дома в <.......> Объем долевого участия ООО «СлавГаз» определен в виде однокомнатной квартиры № <.......> на <.......> этаже в <.......> подъезде жилого дома <.......> общей площадью <.......> кв. м. ООО «СлавГаз» выплатило стоимость доли в полном объёме. <.......> года ООО «СлавГаз» переуступило ей свои права по договору долевого участия. В настоящее время в отношении ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» завершено конкурсное производство и оно исключено из ЕГРЮЛ. Объект передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства. Просит признать права собственности на долю в объекте незавершенном строительством на основании ст. 218 ГК РФ.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласен ответчик ЖСК «Согласие». В апелляционной жалобе просит решение отменить. Указывает на то что, судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, не принято во внимание, что проектная документация <.......> блок-секции жилого дома <.......> не предусматривает квартиры с номером по проекту № <.......>, площадью <.......> кв.м.; не представлены доказательства, подтверждающие исполнение ООО «Славгаз» обязательств по договору долевого участия. Справка об оплате стоимости доли не является надлежащим доказательством, поскольку расчёт между юридическими лицами должен производиться в безналичной форме, первичные бухгалтерские документы не представлены, деньги перечислены ООО «Тюмень-Лукойл-Строй», который застройщиком объекта не являлся.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 17 марта 2014 года решение Ленинского районного суда г.Тюмени от 20 ноября 2013 года отменено и принято новое решение, которым исковые требования И.Н.А. о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде жилого помещения - однокомнатной квартиры условный номер <.......> расположенной на <.......> этаже <.......> подъезда, общей площадью <.......> кв.м. (по проекту), адрес расположения дома <.......> (<.......>, в квартале <.......> жилого района «<.......>», оставлены без удовлетворения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13 октября 2015 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 17 марта 2014 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика Д.Т.Н. доводы апелляционной жалобы поддержала по изложенным в ней основаниям.
Представитель истца – Ц.Е.А. просит оставить постановленное по делу решение без изменения по доводам, изложенным в возражениях.
Истец И.Н.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для отмены решение суда.
Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В соответствии со статьёй 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.
Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено и следует из материалов дела, что <.......> года между ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» и ООО «СлавГаз» был заключен договор № <.......> с целью реализации проекта долевого строительства -десятиэтажного кирпичного жилого дома в <.......> Объем долевого участия ООО «СлавГаз» определен в виде однокомнатной квартиры № <.......> на <.......> этаже в <.......> подъезде жилого дома <.......> общей площадью <.......> кв. м. В соответствии с п. 2.1 договора ООО «СлавГаз» обязался оплатить долю в размере <.......> рублей.
Согласно справке № <.......> от <.......> года обязательство по оплате ООО «СлавГаз» исполнил.
<.......> года между И.Н.А. и ООО «СлавГаз» заключен договор об уступке прав и обязанностей дольщика по договору на строительство жилья № <.......>, согласно которому ООО «СлавГаз» уступило истцу право требования к ООО «Тюмень-Лукойл- Строй» однокомнатной квартиры № <.......> на <.......> этаже в <.......> подъезде жилого дома <.......> общей площадью <.......> кв. м.
Оплата по договору была произведена И.Н.А. в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно - кассовому ордеру №<.......> от <.......> года и справкой №<.......> от <.......> года.
<.......> года для завершения строительства спорного дома создан Жилищно-строительный кооператив «Согласие».
<.......> года в связи с признанием ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» несостоятельным (банкротом) конкурсный управляющий ООО «Тюмень-Лукойл- Строй» Б.В.В. заключил с ответчиком (ЖСК «Согласие») соглашение о передаче объекта незавершенного строительством, согласно которому ответчик принял незавершенный строительством жилой дом для достройки и ввода в эксплуатацию.
Передача незавершенного строительством жилого дома оформлена актом приема - передачи от <.......> года.
<.......> года ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» ликвидировано.
<.......> года Администрацией г. Тюмени выдано ЖСК «Согласие» разрешение на строительство жилого дома № <.......>
<.......> года земельный участок площадью <.......> кв. м. зарегистрирован на праве собственности за ЖСК «Согласие».
Разрешая спор и удовлетворяя требования И.Н.А., суд первой инстанции исходил из того, что объект долевого участия существовал, возводился на денежные средства и за счет материальных ресурсов дольщиков ООО «Тюмень-Лукойл-Строй», в том числе и истца, оплачен истицей в полном объеме, принадлежит ей на основании названных договоров долевого участия и уступки права требования, но необоснованно не передан истице. При этом к ответчику перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков предыдущего застройщика объектами недвижимого имущества в соответствии с заключенными договорами. Поэтому право собственности на незавершенный строительством объект может быть признано за истицей на основании статей 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне исследованы судом и которым суд в соответствии со ст. 67 ГПК РФ дал надлежащую правовую оценку.
Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершённого строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного
права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.
Закон об участии в долевом строительстве также не содержит запрета на признание права собственности на незавершённый строительством объект (либо долю в нём).
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На объект незавершённого строительства может быть признано право собственности по решению суда.
Суд первой инстанции, установив надлежащее исполнение обязательств со стороны истца, учитывая, что смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований И.Н.А.
Довод жалобы о несогласии с выводом суда об идентичности квартиры №<.......> и № <.......> по проекту, судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку данный вывод суда материалами дела не опровергнут.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие исполнение ООО «Славгаз» обязательств по договору долевого участия, не могут быть приняты во внимание, поскольку факт оплаты подтверждается справкой № <.......> от <.......> года и ответчиком не оспорен.
Довод жалобы о том, что справка является не надлежащим доказательством, является несостоятельным, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательств, опровергающих факт оплаты ООО «Славгаз» по договору долевого участия, стороной ответчика не представлено.
Остальные доводы апелляционной жалобы направлены на иное толкование закона, иную оценку доказательств, не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда и опровергающих его выводы. Все доводы жалобы приводились в суде первой инстанции, и суд им дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 196 ГПК РФ.
Таким образом, судом всесторонне и объективно исследованы все фактические обстоятельства дела, им дана должная правовая оценка, верно применены нормы материального и процессуального права и вынесено законное решение.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Ленинского районного суда города Тюмени от 20 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи коллегии
 
  • Мне нравится
Реакции: likvidatorooo

Alex_Shukl

Новичок
4 Июл 2013
3
1
И соответственно хочу поставить такой вопрос: в настоящее время не достроен многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями на 1 этаже. В отношении застройщика введена процедура банкротства - наблюдение. Знакомый вложился в нежилое помещение (на 1 этаже) - его стены уже возведены. Деньги за нежилое помещения выплачены полностью. Стройка приостановлена. Учитывая наличия процедуры банкротства - дольщики жилых помещений вступают в реестр кредиторов (реестр жилых помещений), однако дольщики нежилых помещений могут лишь вступить в реестр денежных требований (в результате трансформации требования о передачи нежилого помещения в требование о возврате денежных стредств), при этом они теряют право на получение нежилого помещения. Вопрос: возможно ли в настоящее время предъявить иск с требование о признании права на объект незавершенного строительства - нежилое помещение. Меня настораживает то, как в данном случае надо ставить незавершенный объект на кадастровый учет (до или после решения суда) и другие ньюансы.
 

zalex

Местный
26 Янв 2009
717
275
Москва
Уже никто наверное не удивляется, что у нас в России можно признать собственность на нечто не существующее.
 

la127

Местный
5 Окт 2009
342
81
Добрый вечер. ДДУ на кладовку. Акта нет. Кладовка стоит на кадастровом учете. Ас суд принял решение о признании застройщика банкротом, открыто конкурсное производство. Подала иск в суд общей юрисдикции, отправили в Арбитражный суд. Скажите пожалуйста, с иском о признании права идти в суд или включаться в конкурсную массу?