Театр абсурда, или остановите землю я сойду! ИП продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов. Будьте бдительны!

LegO NSK

Активист
7 Мар 2013
7,682
3,368
Нск
Ничего необычного в этой ситуации нет.
Подобные споры возникали не раз еще много лет назад.
И при определенных условиях налогоплательщику вместо 6 % упрощенки могли посчитать 13 % НДФЛа
без льгот и вычетов.

где в св-ве о праве или выписке из ЕГРП вы хоть раз видели запись "субъект права - ИП Вася"
Пару раз в практике (лет 6-7 назад) встречал свидетельства Росреестра о праве собственности на купленный земельный участок под коммерческой недвижкой, в которых прямо был прописан статус "Индивидуальный предприниматель". ИМХО явный косяк регистратора.
 
10 Авг 2009
1,434
779
мытищи
земельный участок под коммерческой недвижкой, в которых прямо был прописан статус "Индивидуальный предприниматель". ИМХО явный косяк регистратора.
да, наберут (собаки женского рода) фиг знает кого.... у них текучка, мало платят... так что возможно перлы ещё и похлеще есть.
 

xtremest

Активист
7 Июн 2007
3,405
1,800
Москва
Что-то тут лирики развели :D Это далеко не новость. А вот новостей в виде обхода этого нет. И, ансколько я понимаю, в Москве это фактически не применяется, не успевают дрючить. :D

1. Если ИП на 15 УСН, он вправе при продаже принять к расходу те деньги, которые как физик заплатил? Думается что нет, нерабочее
2. Если физику подарить это помещение близкому родственнику, а тот уже всерую продаст (не больше миллиона, не прокатит по кадастровой, конечно, часто). С дарения что-то заплатится? Рабочее?
3. Если прекратить сдавать, а дальше что-то сделать с помещением - разделить, например, или чуть изменить (чтобы кад номер был другим). Получается этот объект уже не использоваться в предприм деятельности -> нет налога (хотя по этой же логике и вычета на полную сумму нет, ибо объект новый). Рабочее?
4. .... ????

Предлагайте.
 

RedReg

Активист
7 Окт 2009
3,670
1,588
1. Если ИП на 15 УСН, он вправе при продаже принять к расходу те деньги, которые как физик заплатил? Думается что нет, нерабочее
Насколько в курсе, вполне рабочее (по крайнем мере при наличии соответствующих кодов). Здесь больше вопрос к тому, признают ли приобретение "предпринимательским"

Вопрос: Об учете ИП, применяющим УСН (объект - "доходы минус расходы"), доходов от продажи недвижимого имущества, а также расходов на его приобретение.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 10 февраля 2015 г. N 03-11-11/5502

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, и сообщает следующее.
На основании пункта 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации (далее - Министерство), утвержденного приказом Министерства от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем следует принять во внимание, что в соответствии с пунктом 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Пунктом 3 статьи 23 ГК РФ установлено, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
Пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрено, что налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Из статьи 249 Кодекса следует, что доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, независимо от даты регистрации налогоплательщика как индивидуального предпринимателя.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которые не использовались индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.
Согласно подпункту 23 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в подпункте 8 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Отметим, что приведенный в пункте 1 статьи 346.16 Кодекса перечень расходов является закрытым и не предусматривает учет расходов на личные нужды индивидуального предпринимателя.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
Индивидуальные предприниматели, осуществляющие виды деятельности "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела "К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных ими расходов по оплате стоимости объектов недвижимости, которые приобретаются ими с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации.
Налогоплательщики применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшать полученные доходы на расходы, связанные с приобретением объектов недвижимости в личных целях (не с целью перепродажи) и до даты регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А.С.КИЗИМОВ
10.02.2015
Вопрос: О налогообложении доходов от продажи недвижимости (квартир), полученных ИП, применяющим УСН с объектом "доходы, уменьшенные на величину расходов".

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 22 ноября 2013 г. N 03-11-11/50390

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, и сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса.
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности, такие как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества" и "Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела "К" Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве заключен в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы, полученные от продажи объектов недвижимости (квартир), учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Согласно пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 п. 1 ст. 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
Таким образом, налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов по оплате стоимости объектов недвижимости (квартир) в момент их реализации.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
22.11.2013

2. Если физику подарить это помещение близкому родственнику, а тот уже всерую продаст (не больше миллиона, не прокатит по кадастровой, конечно, часто). С дарения что-то заплатится? Рабочее?
При УСН и разовых сделках народ эту тему активно пользует. При ОСНО и систематике приходилось слышать о возникновении проблем...

А надо? Предприниматели онеж как дети, все сразу в рот тянут... а ко многим вещам надо с очень чистыми руками подходить и кушать мелкими порциями, что бы не отравиться ...
 
  • Мне нравится
Реакции: xtremest

Юрист21

Пользователь
17 Май 2017
64
6
а если физик-собственник по доверенности передаст в управление свою недвигу ИП? Этот ИП пусть платит с доходов за аренду 6%, физик доходов при этом не получает.
А в дальнейшем физик спокойно продает своё недв имущество с налоговым режимом как физика. И нет никаких проблем! Зачем на себя регить ИП?
Разве собственники юрадресов присутствующие на этом форуме в большинстве случаев не так поступают?
 
  • Мне нравится
Реакции: RDG

RDG

Местный
11 Ноя 2011
123
42
Мегаполис
а если физик-собственник по доверенности передаст в управление свою недвигу ИП? Этот ИП пусть платит с доходов за аренду 6%, физик доходов при этом не получает.
А в дальнейшем физик спокойно продает своё недв имущество с налоговым режимом как физика. И нет никаких проблем! Зачем на себя регить ИП?
Разве собственники юрадресов присутствующие на этом форуме в большинстве случаев не так поступают?


Но в этом случае документально не закрепить обязанность платить собственнику деньги. ИП должен быть проверенным.
 

promtorg

Местный
25 Янв 2017
216
71
А он не мог как физ лицо сдать его в аренду себе как ИП?

Вобщем перед продажей закрывает ИП(

Государство видимо всячески хочет сделать ИП не выгодным
 

RedReg

Активист
7 Окт 2009
3,670
1,588
А он не мог как физ лицо сдать его в аренду себе как ИП?
А статус денежных средств при перемещении из правого кармана вашей куртки в левый карман вашей куртки меняется?

есть свежее Определение ВС от 06 марта 2018 N308-КГ17-14457 в пользу налплата
Вывод из решения - если ИП платил с дохода от аренды как физик (НДФЛ - 13%), то деньги от реализации данного имущества нельзя считать доходом ИП -
в период с 2008 по 2013 нежилое помещение сдавалось в аренду иным лицам, в период владения вышеуказанной долей в праве собственности на недвижимое имущество и сдачи его в аренду декларировал полученный доход в соответствующих декларациях по НДФЛ, .... налог удерживался и перечислялся в бюджетную систему налоговыми агентами - арендаторами (указанными в декларациях, как источники дохода)
кстати очень красиво написали -
вопрос законности доначисления налога по УСН с продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, как с предпринимательской деятельности, напрямую зависит от того, имел ли налоговый орган достаточную информацию в период сдачи имущества в аренду для того, чтобы квалифицировать данную деятельность, как предпринимательскую и воспользовался ли он данной информацией для того, чтобы предложить предпринимателю уплачивать налоги с учетом такого характера деятельности. При ином подходе нарушается требование защиты правомерных ожиданий предпринимателя.
То есть - если налоговая не потребовала от лица платить 6% вместо 13% значит не может требовать и "долю от реализации".


ЧТД.
 
  • Мне нравится
Реакции: Юрист21

arzawork93

Новичок
18 Апр 2018
11
1
Киров
А он не мог как физ лицо сдать его в аренду себе как ИП?

Вобщем перед продажей закрывает ИП(

Государство видимо всячески хочет сделать ИП не выгодным

Конкретно про этот случай ничего сказать не могу. Но по Вашему сообщению конкретно не согласен! Государство мелкому бизнесу дает зеленый свет!
 

LegO NSK

Активист
7 Мар 2013
7,682
3,368
Нск
А статус денежных средств при перемещении из правого кармана вашей куртки в левый карман вашей куртки меняется?
Сейчас это кажется смешным, но в середине 2000-х такие дела встречались не так уж и редко.
И инкассирование налички на расчетный счет признавали доходом.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 сентября 2005 г. N 2749/05

...суд апелляционной инстанции установил, что поступившие на расчетный счет Васенина И.С. в период с 03.10.2003 по 29.12.2003 денежные средства в сумме 491 001 рубля были внесены самим предпринимателем.
...
Суд кассационной инстанции пришел к выводу, что денежные средства в размере 491 001 рубля, поступившие на расчетный счет предпринимателя, являются средствами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности, поскольку при определении налоговой базы налога на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло. Доказательств, опровергающих данный вывод, не имеется.
Аналогичные выводы некоторые передовые налоговые делали при использовании ИП-ком имущества, купленного или произведенного им, в собственных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.
 

RedReg

Активист
7 Окт 2009
3,670
1,588
Сейчас это кажется смешным, но в середине 2000-х такие дела встречались не так уж и редко.
Главное, что сейчас это кажется смешным. На самом деле и тогда это было смешно, но иногда проверяющим бывает сложно объяснить самоочевидные вещи. Особенно когда у этого проверяющего за плечами три класса и коридор, а амбиций на кайен через год работы в налоговой.
 

.4V.

Местный
13 Июл 2009
852
481
Москва
RedReg, да, это не легализация схемы мерцающего статуса ИП ради сбора всех налоговых преференций, это как раз запрет мерцания статуса и рекомендация налплату и налоргу определиться, какими налоговыми благами пользоваться можно: для ИП или для неИП.
ВС поддержал идею предсказуемости последствий операций. Параллельно схеме сбора всех налоговых благ физлицами, приобретающими и прекращающими статус по ситуации, существовала практика отказа в применении различных налоговых благ, предусмотренных для физлиц, не ведущих предпринимательскую деятельность, доначислений налоргом предпринимательских налогов налплатам, которые не пользовались благами, предназначенными для ИП. Эта практика начала пресекаться.
ВС сказал: определитесь или предпринимательская деятельность есть, или ее нет, т.к. она не может то быть, то не быть в зависимости от того, выгодно ли это одной из сторон. В отсутствии понятных критериев, позволяющих однозначно определить, где принимательская деятельность есть, а где ее нет, это шаг вперед. Отчитавшись по первому налоговому периоду, лицо получит косвенное подтверждение, согласен ли налорг с фактом наличия или отсутствия предпринимательской деятельности. Реакция налорга должна предопределять его дальнейшее отношение к вопросу наличия или отсутствия предпринимательской деятельности.
 

RedReg

Активист
7 Окт 2009
3,670
1,588
это как раз запрет мерцания статуса и рекомендация налплату и налоргу определиться, какими налоговыми благами пользоваться можно: для ИП или для неИП.
Как и говорил -
Общий вывод из всех их актов можно свести к следующему - если вы платили меньше налогов как ИП значит имущество - это имущество ИП. Значит надо платить при продаже налоги.
Мне логика налоговой понятна. А вам?
 

Юрист21

Пользователь
17 Май 2017
64
6
RedReg, очень нравятся Ваши профессиональные ответы и разъяснения!
а что скажете на счет этого? как здесь с налоговыми обязательствами?
а если физик-собственник по доверенности передаст в управление свою недвигу ИП? Этот ИП пусть платит с доходов за аренду 6%, физик доходов при этом не получает.
А в дальнейшем физик спокойно продает своё недв имущество с налоговым режимом как физика. И нет никаких проблем! Зачем на себя регить ИП?
 

О.В.П.

Пользователь
26 Апр 2018
60
42
Меня удивляет, что вас это удивляет. Мы же в России живем. Не нравится - нужно менять место жительства.