regforum.ru - регистрация юридических лиц Юридические адреса в бизнес-центрах

разместить рекламу

Вернуться   Regforum.ru - форум о регистрации юридических лиц > Регистрация юридических лиц и смежные отрасли > Юридический отдел > Договорное право

  Поиск по форуму:
Ответ
 
Опции темы
Старый 03.04.2018, 17:21   #21
RedReg
Активист
 
Сообщений: 3,392
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от Сергей Д. Посмотреть сообщение
Съехал не заплатив, бросил имущество
Не однократно.

Цитата:
Сообщение от Сергей Д. Посмотреть сообщение
потом предъявил иск арендодателю.
Этого не было. Но поскольку, см. выше, то вопрос в свое время, курил очень внимательно. Практика есть. Случаи не единичные. При этом, практика разнородная. Как в пользу арендодателей, так и в пользу арендаторов.
RedReg вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Старый 03.04.2018, 17:28   #22
Сергей Д.
Активист
 
Аватар для Сергей Д.
 
Сообщений: 12,201
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от RedReg Посмотреть сообщение
Этого не было. Но поскольку, см. выше, то вопрос в свое время, курил очень внимательно. Практика есть. Случаи не единичные. При этом, практика разнородная. Как в пользу арендодателей, так и в пользу арендаторов.
с нашими судами не соскучишься(((( интересно, чем они мотивируют, когда выносят решение в пользу Арендатора?


RedReg - спасибки закончились.
Сергей Д. вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Старый 03.04.2018, 17:31   #23
RedReg
Активист
 
Сообщений: 3,392
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от Сергей Д. Посмотреть сообщение
чем они мотивируют, когда выносят решение в пользу Арендатора?
В том что попадалось в основном -
Имущество выбыло без воли собственника, в отсутствии договорных норм, на стороне арендодателя в полной рост ст. 10 ГК РФ. Соответственно - возместить убытки причиненные неправомерными действиями.
RedReg вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Благодарность от:
Старый 03.04.2018, 17:40   #24
Сергей Д.
Активист
 
Аватар для Сергей Д.
 
Сообщений: 12,201
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от RedReg Посмотреть сообщение
В том что попадалось в основном -
Имущество выбыло без воли собственника, в отсутствии договорных норм, на стороне арендодателя в полной рост ст. 10 ГК РФ. Соответственно - возместить убытки причиненные неправомерными действиями.
я понимаю, когда арендодатель не допускает Арендатора к арендуемому помещению и своему имущество и лишает возможности им пользоваться или забрать его... а когда бросает и скрывается от долгов... ну извините меня...
Сергей Д. вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Старый 03.04.2018, 18:01   #25
юрфинанс
Активист
 
Сообщений: 1,879
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от Сергей Д. Посмотреть сообщение
а когда бросает и скрывается от долгов
Сможете доказать?
У меня по одному делу представитель ответчика принёс справку из частной клиники из одного района, что ответчик там пол-года геморрой резал и лежал в стационаре. Заочное решение отменили и в процесс ушли ещё на год.
Я потом его спрашивал: почему именно геморрой. Тот говорит: для смеха.
Вот лежит такой весельчак в больнице, испытывает нереальные страдания, а у него арендодатель в это время товар тырит...
юрфинанс вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Старый 03.04.2018, 18:07   #26
RedReg
Активист
 
Сообщений: 3,392
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от юрфинанс Посмотреть сообщение
Сможете доказать?
+1

Добавлено через 3 минуты 43 секунды
К+
Цитата:
"Практический бухгалтерский учет", 2017, N 8

ИМУЩЕСТВО АРЕНДАТОРА В СЧЕТ ПОГАШЕНИЯ ДОЛГА

Можно ли получить удовлетворение за счет удержания оставленного (брошенного?) имущества, если арендатор не исполнил или не до конца исполнил свои обязанности перед арендодателем? Давайте разбираться и анализировать практику.

Варианты действий

Если отношения позволяют, то самый разумный вариант действий - переговоры, по итогам которых может быть внесена новация в договор (предоставлена отсрочка или рассрочка, скидка и т.п.). Увы, такие переговоры редко венчаются успехом. Тогда в интересах арендодателя как можно скорее прекратить договор и заключить новый, с платежеспособным контрагентом. Правильный договор аренды, как правило, содержит такие условия одностороннего отказа от выполнения договора, как длительное или многократное нарушение срока выплаты арендной платы. Если такого условия в договоре нет, то, к сожалению, остается лишь два пути - идти в суд (с иском о расторжении договора аренды) или ждать истечения срока договора. Ждать имеет смысл, если ваш договор заключен на относительно короткий срок, учитывая, что судебное разбирательство - это время и деньги. По крайней мере сэкономите на судебных издержках.

Очистите помещение

При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). И договорная практика, и суды исходят из того, что имущество должно быть возвращено свободным от имущества арендатора (см., например, решение АС Свердловской области от 10.04.2017 N А60-62018/2016). Это требование часто нарушается: арендаторы тянут с подписанием акта приема-передачи, не освобождают помещение от имущества и т.д. В таком случае арендатор допускает нарушение закона и договора, а арендодатель, вновь получивший право владения и пользования своим помещением, вправе вступить во владение.
Технически это несложно (любой арендодатель имеет второй экземпляр ключей). Однако надо соблюсти процедуру, а именно оформить вскрытие коллегиально, с составлением акта, при свидетелях (идеально, если будут присутствовать представители власти - участковый инспектор, МЧС), с фото- и видеофиксацией действий. И акт, и записи, и показания свидетелей помогут зафиксировать факт наличия или отсутствия в помещении имущества бывшего арендатора и обезопаситься от обвинений в воровстве. В случае обнаружения оставленного имущества за дело берется инвентаризационная комиссия, и уже по результатам инвентаризации принимается решение о том, что делать дальше.

Удержание. Если ли смысл?

Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора, в обеспечение обязательства по внесению арендной платы, если эти лица являются предпринимателями (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, далее - письмо N 66).
Чтобы удержание было законным, необходимо, чтобы:
- имущество очутилось у арендодателя на законных основаниях, при наличии вытекающих из сделки обязательств (постановление Президиума ВАС РФ от 20.04.2010 N 17811/09);
- свое имущество удерживать нельзя. Имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору (постановление Президиума ВАС РФ от 10.10.2006 N 7226/06);
- отсутствовали признаки захвата имущества должника помимо его воли (п. 14 письма N 66).

Примечание. Если арендатор не исполняет в срок требования об уплате долга, арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).

Разумеется, у арендатора должен присутствовать просроченный долг перед арендодателем, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора.
Очевидно, что удерживать имеет смысл лишь то имущество, которое имеет ценность для арендатора. Иначе велик риск того, что на балансе арендодателя "повиснет" имущество малоценное или, что еще хуже, требующее расходов на его содержание.
Если же должник и не пытается вернуть себе удерживаемое имущество, то возникает проблема продажи. На бумаге все гладко: требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и в порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). На практике же обращение взыскания на заложенное имущество пройдет просто и гладко лишь тогда, когда в договоре стороны согласовали возможность удовлетворения требований залогодержателя (арендодателя) за счет заложенного имущества без обращения в суд, причем с точным перечнем имущества, на которое может быть обращено внесудебное взыскание. Судебная процедура громоздка и сложна, включает в себя обращение в суд, вынесение положительного решения и продажу имущества с публичных торгов. Даже если арендатор не проявляет активности, не пытается вызволить свое имущество, не затягивает процесс, в большинстве случаев процессуальные траты превышают суммы, полученные от продажи. Так что удержание имеет скорее воспитательное действие, да и то лишь в том случае, когда удерживаются вещи, ценные для должника (а не столы-стулья-кулеры и грязные чашки, как в большинстве случаев).

Примечание. Очевидно, что "воспитание" удержанием имеет смысл лишь тогда, когда арендатор проявляет готовность к диалогу, обеспокоенность судьбой удерживаемого имущества. Чаще оставленные арендатором вещи просто пропадают.

Размер долга не соответствует цене имущества

Возможно ли удержание имущества, цена которого во много раз превышает размер долга по арендной плате? Скользкий вопрос. С одной стороны, арендодатель вправе проводить удержание, с другой - надо соблюсти принцип соразмерности. Не допускается злоупотребление правом, т.е. осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (п. 1 ст. 10 ГК РФ). При злоупотреблении суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ). Удержание - по сути способ самозащиты гражданских прав (ст. 14 ГК РФ), который должен быть соразмерен нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения, что корреспондирует одновременно с принципом равенства участников гражданских правоотношений (ст. 1 ГК РФ).
В общем полагаем, что удержание оборудования ценой в 1 млн руб. при долге по арендной плате 50 000 руб. суд вряд ли сочтет соразмерным.

"Бросовое" имущество

Можно ли считать оставленные вещи бесхозяйными (брошенными)? Движимые вещи, брошенные собственником или иным образом оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность в определенном порядке (ст. 226 ГК РФ). Однако просто пользоваться и (или) продать можно только малоценную брошенную вещь (до 500 руб., т.е. 5 МРОТ). В других случаях брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, только после признания их бесхозяйными судом по соответствующему заявлению. На практике, как правило, в суд никто не идет: если арендатор просто пропадает и не реагирует на запросы, звонки и т.п., то брошенное имущество просто продают. Проблемы возникают, если арендатор все-таки появляется и требует свое назад: тогда его придется возвращать (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 N А46-1314/2010), если только право на имущество не приобретено в силу приобретательной давности, вследствие добросовестного, открытого и непрерывного владения им как своим собственным имуществом (для движимости - пять лет (ст. 234 ГК РФ)).
Заметим, что если заблаговременно включить в договоры аренды условия о том, что:
- имущество, оставленное в помещении, в отношении которого арендатор не сообщит о своем интересе в установленный срок, считается брошенным;
- арендодатель вправе самостоятельно определить судьбу имущества, брошенного арендатором, -
то большинства проблем пропавших арендаторов и их имущества можно избежать.

Скоропортящееся имущество

У вас склад, арендатор не платит, а из-за двери, мягко говоря, начинает попахивать. Казалось бы, прекрасная возможность стимулировать возврат долгов: товар-то портится. Иной вопрос: не потребует ли потом арендатор возместить стоимость испорченного?
Как уже было сказано, хозяйствующие субъекты вправе закрепить в договоре возможность его одностороннего изменения или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть реализовано путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) (ст. 450.1 ГК РФ). Договор прекращается с момента получения данного уведомления (если иное не предусмотрено законом или договором). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 27 письма N 66).

Примечание. Договор изменяется или прекращается с момента, когда уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).

Если вы как арендодатель соблюли утвержденный порядок одностороннего отказа, то блокировка входа на склад со скоропортящимся товаром представляется правомерной. Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 письма N 66). Арендодатель вправе удовлетворить свои требования к арендатору из стоимости удерживаемой вещи (ст. 360 ГК РФ).
Что до арендатора, то для взыскания убытков в связи с порчей товара ему придется доказать (ст. 15, 393 ГК РФ):
- противоправность поведения арендодателя, например несоблюдение порядка одностороннего отказа от договора;
- наличие и размер убытков (товарные накладные на испорченный товар и т.д.);
- причинную связь между противоправным поведением и наступившими убытками. Строго говоря, товар мог испортиться в связи с истечением сроков годности.
Недоказанность хотя бы одной составляющей делает невозможным взыскание убытков с арендодателя.
Так, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд при рассмотрении дела о возмещении убытков в связи с порчей продукции установил, что:
- арендодатель дважды предоставлял возможность арендатору полностью вывезти находящееся в помещении имущество;
- арендатор не представил доказательств обращения к арендодателю с требованием о вывозе оставшихся продуктов;
- доступ в помещение был ограничен арендодателем более чем через семь месяцев с момента приемки спорного имущества;
- арендатор не доказал неосновательное обогащение в виде стоимости удержанного ответчиком имущества. Не доказан ни сам факт удержания имущества ответчиком, ни его утрата, ни размер неосновательного обогащения и т.д., -
в связи с чем в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и убытков отказано (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2013 N 17АП-11823/2013-АК по делу N А50-8526/2013).

Е. Никитина
Юрист
Подписано в печать
03.07.2017
и еще одна на эту же тему:
Цитата:
"Арсенал предпринимателя", 2015, N 7

КАК ПОСТУПИТЬ, ЕСЛИ АРЕНДАТОР ОСТАВИЛ ИМУЩЕСТВО?

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность одностороннего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути - обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудностей не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское - право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.
Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить принадлежащее ему имущество.
Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:
1) имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
2) у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
3) имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.
Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу N А74-3263/2011).
Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.
Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание - достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 N Ф03-2102/2013 по делу N А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество - достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицам. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если этого не происходит и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации имущества арендатора.
В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, "брошенность" подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один - имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу N А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей. На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор соответствующее положение, как показано в примере 1.

Пример 1. "6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу".

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При "пропавшем" арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к сохранению своего имущества.
Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в примере 2.

Пример 2. "5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, - Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.
Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором".

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества, - дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.
Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: "Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?" Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в примере 3.

Пример 3. "6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного Арендатором".

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в подобных ситуациях.

С.Зуев
Начальник юридического отдела
"Группы Техно Менеджмент"
Подписано в печать
24.06.2015
RedReg вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Благодарностей: 2 от:
Старый 03.04.2018, 21:05   #27
Сергей Д.
Активист
 
Аватар для Сергей Д.
 
Сообщений: 12,201
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от юрфинанс Посмотреть сообщение
Сможете доказать?
У меня по одному делу представитель ответчика принёс справку из частной клиники из одного района, что ответчик там пол-года геморрой резал и лежал в стационаре. Заочное решение отменили и в процесс ушли ещё на год.
Я потом его спрашивал: почему именно геморрой. Тот говорит: для смеха.
Вот лежит такой весельчак в больнице, испытывает нереальные страдания, а у него арендодатель в это время товар тырит...
ну справка это святое)))) может и на судью вышли...

приведу реальный случай, но с другим финалом. Арендатор (у нее частная школа) рассорилась с Арендодателем "видала я вас таких и перевидала" и... хлопнув дверью ушла.. просто съехали, а через полгода или больше получила иск на 1 млн. - задолженность по арендной плате - помещение то она не сдала как положено... и суд взыскал...
так что все относительно. Конечно важно что за договор составлен, но и судебная правктика не однозначная, хотя то сталкивался с конфликтами - у Арендодателя всегда больше возможностей.
Сергей Д. вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Старый 04.04.2018, 08:26   #28
dac63
Местный
 
Сообщений: 584
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от Сергей Д. Посмотреть сообщение
помещение то она не сдала как положено... и суд взыскал.
Этот случай описан в 66 информационном письме, тут практика уже давно однозначна.
Я вполне понимаю, даже кое какую практику читал, что доказать состав и размер убытков, если арендодатель выкинет имущество будет очень непросто в суде. Очень часто отказывают в исках к торговым центрам которые беспределят с помощью своей охраны. Но риски нужно минимизировать, потому вопрос и родился.
dac63 вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Старый 04.04.2018, 09:54   #29
Сергей Д.
Активист
 
Аватар для Сергей Д.
 
Сообщений: 12,201
По умолчанию Re: Как поступить с имуществом недоробсовестного арендатора?

Цитата:
Сообщение от dac63 Посмотреть сообщение
Этот случай описан в 66 информационном письме, тут практика уже давно однозначна.
Я вполне понимаю, даже кое какую практику читал, что доказать состав и размер убытков, если арендодатель выкинет имущество будет очень непросто в суде. Очень часто отказывают в исках к торговым центрам которые беспределят с помощью своей охраны. Но риски нужно минимизировать, потому вопрос и родился.
Защищаться надо бумагами. Бросил имущество - акт, опись, письмо собственнику.
Не заплатил - претензию, иск.

я не про беспедел арендодателей. нет. Но вот так хамство арендатору не должно сходить с рук.
Сергей Д. вне форума  
Наверх
Ответить с цитированием
Ответ

Regforum.ru - форум о регистрации юридических лиц > Регистрация юридических лиц и смежные отрасли > Юридический отдел > Договорное право

Опции темы

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход


Текущее время: 17:24. Часовой пояс GMT +3.


Powered by vBulletin® Version 3.8.7
Copyright ©2000 - 2018, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot
© 2007-2018 regforum.ru. При использовании материалов сайта (гипер)ссылка обязательна
Rambler's Top100 Рейтинг@Mail.ru