Хотите, Регфорум подберет проверенного исполнителя для решения ваших задач?
Спонсор рубрики
«Договоры»

Регистрацию договора аренды можно избежать

  • 24 октября 2014 в 12:34
  • 16597
  • 9
  • 18

Добрый день, коллеги!

Считать ли договор аренды нежилого помещения, заключенный сроком более года недействительным, в случае отсутствия государственной регистрации? Еще вчера на этот вопрос я бы однозначно ответила «Да!». Однако коллега посоветовала мне обратить внимание на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 (в ред. 2013 г.).

Но прежде все по порядку. В соответствие с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса, по общему правилу договор аренды недвижимого имущества считается заключенным в момент проведения государственной регистрации. Исключение составляет п. 2 ст. 651 ГК РФ, который говорит нам о том, что если договор аренды заключен на срок менее 1 года, то регистрировать его необходимости нет. В связи с этим, большинство людей заключали договор аренды на срок менее года, как правило на 11 месяцев, чтобы не прибегать к госрегистрации.

И тут п. 14 Постановления раскрывает нам маленький секрет, о существовании которого знают немногие. Если арендодатель передал имущество в пользование, а арендатор принял данное имущество без замечаний, соглашение по всем существенным условиям было достигнуто и исполнялось ими, то нужно понимать, что данное соглашение связало стороны обязательствами, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон. Если в соглашении предусмотрена неустойка, то она может быть взыскана с должника.

Подытожу. Если стороны, заключили договор аренды и предусмотрели в нем все существенные условия в требуемой форме, но не осуществили государственную регистрацию данного договора, условия данного договора не могут быть проигнорированы судом лишь по признаку отсутствия госрегистрации. Суд будет обязан решить дело с учетом тех положений (цена, срок, неустойка, возврат депозита и т.п.), которые стороны установили в своем не прошедшем госрегистрацию долгосрочном договоре. 

В то же время, стоит заметить, что если у арендуемого помещения меняется собственник, а договор аренды, заключенный сроком более 1 года не был надлежащим образом отражен в ЕГРП, то незарегистрированный долгосрочный договор аренды не будет обременять своими условиями нового собственника и он будет вправе потребовать освободить помещение по правилам расторжения договора аренды объекта недвижимости, заключенного на неопределенный срок, предупредив арендатора о расторжении договора за три месяца до даты расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). По этой же причине (отсутствие отметки о регистрации в публичном реестре) за прежним арендатором не сохраняется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, опять же если у помещения сменился собственник (п. 1 ст. 621 ГК).

С судебной практикой регионов мне удалось ознакомиться на примере решений суда Томской области по делу № А67-5170/14, а также Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-28214/2014. Что же касается Московских дел, то их обнаружить не удалось. Если кто-то найдет, поделитесь.





Добавить
Спонсор рубрики «Договоры»
в судах г. Краснодар
Московский офис
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

При не регистрации договора аренды сроком более года, есть еще риски того, что налоговая не примет расходы арендатора по оплате арендных платежей.
И придется судиться, если не с арендодателем, то с налоргом точно))

24 октября 2014 в 15:352

Вообще, кстати говоря, регистрировать нужно и договоры, заключенные на срок менее года. Могу даже попробовать это аргументировать.

25 октября 2014 в 16:54

Давайте)

25 октября 2014 в 23:591

Пункт 2 ст. 609 ГК РФ звучит:

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Мы ищем иное в законе и находим ст. 651 ГК РФ:

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Логически выходит, что нигде нет отмены регистрации для договора аренды на срок менее года. Поправьте меня, если не прав (логически).

26 октября 2014 в 0:492

Сообщение от Ашот Норсоян

«Логически выходит, что нигде нет отмены регистрации для договора аренды на срок менее года. Поправьте меня, если не прав (логически).»

Не соглашусь. Законом установлен специальный срок, для которого требуется регистрация, который тем самым "иным" и является. Фактически идет конкретизация 609 ГК РФ для ДА недвижимого имущества.

28 октября 2014 в 10:32

Ну это Вы просто оправдываете довольно кривую юридическую технику. Не для того на юрфаке изучают логику, чтобы потом юристы так некорректно формулировали нормы права.

Я понимаю, что эта норма подправлена судебным толкованием. Но речь не об этом.

28 октября 2014 в 10:371

Здания и сооружения, это понятно.

Как я понял, имелся ввиду договор аренды помещения. Формулировка просто не уточнена.

28 октября 2014 в 11:27

Нет отдельной статьи для помещений, судебная практика распространила на них действие ст. 651 ГК РФ.

Кстати, еще один повод засомневаться в том, что такой договор (менее года) не подлежит регистрации. Почему, спрашивается, общую норму про недвижку к помещениям не применяют (ст. 609), а специальную про здания и сооружения (ст. 651) применяют?

Суды, одним словом, очень хорошо тут поработали.

28 октября 2014 в 11:35

Интересное мнение ВАСи, спасибо за информацию. Но все-таки я б не советовала рисковать, честно говоря. Мнение мнением, тем более, ВАСовское, но оно от этого не перестает быть мнением и закон не отменяет. Я бы никому из клиентов не рискнула советовать манкировать императивной нормой ГК РФ, понадеявшись на Постановление Пленума уже несуществующего суда. Все-таки ГК вполне конкретен в данном вопросе. Если вот так вот расширительно толковать нормы кодекса, можно сильно далеко ускакать от его буквы. 

26 октября 2014 в 0:091
Дополнение к комментарию

Пробежала глазами Постановление. Интересная штука. Открыла для себя, что, по мнению ВАСи, договор аренды на неопределенный срок регистрировать не надо - интересно, почему же не прижилось на практике, а все норовят 11 месяцев оставлять + ежегодное возобновление. 

Если подумать, то в чем-то, конечно, ВАСя прав - стороны договорились о чем-то и pacta sunt servanta, Но все-таки императивность норм о необходимости регистрации покоя не дает. 

26 октября 2014 в 16:54

на самом деле очень даже прижилось и активно практикуется. кстати, вот более подробные разъяснения о применении бессрочных договоров аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством. На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).
Очевидно, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.
Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, ВАС РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Данной позицией ВАС РФ арбитражные суды руководствуются на практике (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1162/08, ФАС Поволжского округа от 21.02.2008 N А55-6350/2007, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2008 N 06АП-1626/2007-А04, Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 N 03АП-4669/2009).
Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок, не подлежит государственный регистрации.

22 июля 2015 в 16:181

Спасибо! Приму к сведению:)

23 июля 2015 в 13:44

Добрый день! А что будет если я выйграл торги на аренду помещения весной 2014 года. срок аренды на 3 года а регистрацию договора до сих пор не произвел. Когда я пришел в фрс мне сказали что у них нет копий учредительных документов арендодателя и поэтому они не могут зарегистрировать договор аренды. 

2 апреля 2015 в 0:20

Вы должны подавать свои документы (арендатора). Отсутствие учредительных документов арендодателя - не основание для отказа. Заставьте Росреестр принять документы или написать письменный отказ.

4 апреля 2015 в 10:23
А если есть отказ Росреестра в регистрации Договора аренды (заключен на торгах), на основании того, что помещение не стоит на кадастровом учете, как отдельный объект, а Арендодатель отказывается провести необходимые работы и оплатить их, предложив Арендатору оплатить и выполнить все, что необходимо самостоятельно. В Договоре и при проведении торгов, ни о чем подобном и речи не было. Договор ведь не считается заключенным? Хотя акт передачи подписан.
13 ноября 2016 в 19:12

Вопрос следующий,
У нас заключен долгосрочный договор субаренды (более 1 года, зарегистрирован), новый собственник помещения не хочет заключать договор с арендатором и отказывается от договора с нами.
Можно ли в судебном порядке добиться заключения договора на это помещение?

21 августа 2015 в 18:09

Сообщение от Екатерина Легкобытова

«новый собственник помещения не хочет заключать договор с арендатором и отказывается от договора с нами.»

А как же ст. 617 ГК? Насколько я понимаю, у аредатора с собственником сохраняется по сути старый договор со всеми его условиями (плюс технические изменения в Росреестре). 

Или старый договор истекает, а собственник не хочет нового? Это уже его право. Если арендатор просил о продлении, а собственник отказался, а потом отдал объект кому-то другому, арендатор может требовать перевода прав на себя по суду. Но это, опять же, не ваша борьба, если вы - субик. 

24 августа 2015 в 3:42

Добрый день! Можно вопрос не совсем по теме задать? В нашем договоре аренды нежилого помещения, заключенного на определенный срок, ни слова не сказано о порядке досрочного расторжения, об одностороннем отказе от договора тоже. За сколько в таком случае отправлять арендодателю уведомление о досрочном расторжении и возможно ли это вообще в такой ситуации?

30 марта 2016 в 16:36