Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

  • 26 марта 2015 в 13:40
  • 8099
  • 14
  • 17

Достаточно распространенной является практика включения в договор аренды помещения права арендодателя увеличивать стоимость аренды в одностороннем порядке. Что делать в таких случаях арендатору, тем более в столь непростое для всех время? Об этом ниже.

Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.

Арендатору, уже заключившему договор с условием об увеличении стоимости аренды в одностороннем порядке, необходимо знать следующее:

1. Изменять цену можно не более 1 раза в год

Возможность изменять размер арендной платы не более 1 раза в год установлена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, что условие договора о размере арендной платы не может изменяться в течение года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Судебная практика идет по тому же пути (Постановление ФАС ЗСО от 14.08.2012 г. по делу №А70-12407/2011, Определение ВАС РФ от 15.07.2014 № ВАС-8955/14 по делу № А56-34659/2013 и др.).

Таким образом, арендатор вправе оспаривать повторное увеличение арендодателем стоимости аренды в течение одного года.

 2. Увеличение стоимости аренды может быть признано судом злоупотреблением правом

Арендатор имеет право в судебном порядке требовать признания действий арендодателя по увеличению стоимости аренды злоупотреблением правом, с учетом соблюдения следующих условий:

  • стоимость аренды увеличена непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в той же местности;
  • цена существенно превысила среднерыночные ставки аренды.

(См. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Признав действия арендодателя злоупотреблением правом, суд выносит решение об отказе во взыскании с арендатора арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

При этом, арендатор должен доказать размер среднерыночных ставок аренды аналогичного имущества в той же местности. В данном случае, арендатору стоит провести независимую экспертизу арендных ставок. Дополнительными доказательствами могут служить также сведения из открытых источников: объявления об аренде с сайтов и газет (cian.ru, irr.ru, avito.ru и т.д.); аналитические обзоры ставок аренды, публикуемые информационными изданиями (Коммерсантъ, РБК и т.д.); любые другие независимые аналитические исследования. Хорошо, если будут представлены сразу несколько доказательств, подтверждающих позицию арендатора.

3. Размер арендной платы может быть уменьшен в судебном порядке

Частью 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора уменьшить размер арендной платы, в случае изменения в худшую сторону состояния имущества или условий его использования по независящим от арендатора причинам.

 Например, основанием для уменьшения стоимости аренды, могут быть следующие обстоятельства:

  • ограничение доступа к арендуемым помещениям;
  • несанкционированное отключение коммуникаций;
  • проведение несогласованных работ, препятствующих использованию арендуемого помещения;
  • расхождение условий аренды, декларируемых в коммерческих предложениях арендодателя или обещанных им арендатору иным образом до момента подписания договора (например, число посетителей торгового центра меньше заявленного, несоответствие целевой аудитории и т.д.);
  • несоответствие арендуемого помещения целевому назначению, указанному в договоре.

Таким образом, в случае наличия вышеуказанных обстоятельств, арендатор вправе обратиться в суд с иском об уменьшении размера арендной платы.

Использование арендатором вышеуказанных рекомендаций, наряду с активной позицией, даст возможность защитить свои права в случае недобросовестных действий арендодателя.

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Цитата из статьи

«Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.»

 Согласна с Вами, поступаю также. Другое дело, что в моей практике крайне мало было арендодателей, которые соглашались бы даже на второе (в смысле, условие о праве на расторжение с возвратом обеспечительного платежа), а уж тем более - на первое (т.е. отказ от продления вообще - даже в "коротких" арендах). 

26 марта 2015 в 16:003

На мой взгляд, возможность договориться либо об исключении условия об увеличении стоимости аренды, либо о расторжении договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора, стоит использовать всегда. В случае отказа арендодателя, необходимо предупредить арендатора о рисках.

29 марта 2015 в 20:47

Сообщение от Александр Митус

«В случае отказа арендодателя, необходимо предупредить арендатора о рисках.»

Это, мне кажется, и не обсуждается - на то мы и юристы, чтоб о рисках сообщать. 

30 марта 2015 в 11:04

Важно ясно и четко предупреждать клиента о существующих рисках. К сожалению, так происходит не всегда.

30 марта 2015 в 11:54

Да, кстати, "условие о пересмотре" - это касается ведь, как снижения, так и повышения арендной платы, правильно? 

27 марта 2015 в 9:15

В отношении пересмотра стоимости аренды по соглашению сторон в течение одного года - это касается как понижения, так и увеличения стоимости. При этом, законом предусмотрена возможность только уменьшения стоимости аренды в случае изменения состояния имущества.

29 марта 2015 в 21:10

у нас был договор аренды на 11 мес. Арендодатель захотел увеличить стоимость. Я составила письмо ему в котором указала, что 

размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению. Тем более в одностороннем порядке.   

Данная позиция подтверждается п. 21 Постановления  Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". А также сложившейся судебной практикой:

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012,

 Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 N КГ-А40/9474-11 по делу N А40-76693/10-91-645, А40-74108/10-93-116,

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 N КГ-А40/2126-11 по делу N А40-35983/10-6-304,

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А40/15965-10 по делу N А40-13173/10-11-43.

 Даже в тех случаях, когда стороны подписывали дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы менее чем по истечении одного года, суд признавал такие соглашения ничтожными по ст. 168 ГК РФ.

27 марта 2015 в 19:244

Всё правильно, в этой части рекомендации из статьи не имеют ничего общего с законом. Положения по увеличению ставок аренды до истечения годичного срока не имеют права на включение в договор априори в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ. Ни одного раза, кроме случаев, специально оговоренных законом. 

28 марта 2015 в 19:42

Наличие судебной практики по данному вопросу является подтверждением того, что, к сожалению, такая проблема существует несмотря на прямое указание в законе.

29 марта 2015 в 21:28

Да, действительно, действия арендатора, в данном случае, были бы незаконным. Вместе с тем, арендаторы иногда заключают такие договоры в силу незнания закона, что вынуждает их в последующем отстаивать свои права в суде (на основании таких ситуаций и сформирована судебная практика).

29 марта 2015 в 21:20

давно столько бреда в одном месте не читал.

29 марта 2015 в 20:22

Уважаемый, gres1234! Вам это может казаться бредом, при этом, для многих арендаторов, не имеющих в штате юриста, рассматриваемая ситуация является реальной проблемой, которая зачастую заканчивается рассмотрением спора в суде.

29 марта 2015 в 21:37

Актуальная тема, еще было бы здорово осветить вопрос досрочного расторжения по инициативе арендатора.

30 марта 2015 в 12:111

Спасибо, Алексей! Взял себе на заметку, в ближайшее время поделюсь практикой по данному вопросу.

30 марта 2015 в 12:351

Будем ждать!

30 марта 2015 в 13:041

Отличная статья! Очень важно и полезно для арендаторов. Очень часто сталкиваюсь с проблемами при аренде, а все из-за незнания элементарных вещей. Спасибо Александр. 

30 марта 2015 в 12:591

Спасибо, Игорь! Рад, что информация оказалась полезной.

30 марта 2015 в 13:04