Самовольная постройка: признание права собственности по-новому

  • 8 октября 2015 в 9:21
  • 7040
  • 7
  • 2

Добрый день, коллеги!

С 1 сентября 2015 года, были внесены значительные изменения в понятие и основания для признания права собственности на самовольную постройку (Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ).

Вышеуказанным законом изменены критерии для признания постройки самовольной, в частности: для признания объекта самовольной постройкой не требуется установление существенности нарушения градостроительных норм и правил, достаточно любого нарушения данных норм и правил.

Еще более важным изменением стало введение дополнительных условий, осложняющих признание права собственности на самовольную постройку:

  • наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство на нем такого объекта;
  • соответствие постройки параметрам и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в градостроительных документах.

До вступления в силу Закона № 258-ФЗ, самовольная постройка могла быть снесена только, если она создавала угрозу жизни и здоровью третьих лиц, а в других случаях ее можно было не сносить при условии устранения лицом нарушений градостроительных и земельных норм, допущенных при ее создании.

После внесения изменений в ГК РФ, препятствий для сноса самовольной постройки стало меньше, а для признания права собственности на нее — больше, в частности, список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой стал закрытым. Теперь это могут быть только: здания, сооружения или другие строения.

Исключено понятие «иное недвижимое имущество», к которому относятся объекты незавершенного строительства.

В виду того, что судебная практика по новым правилам ст. 222 ГК РФ еще не сформирована, вполне возможно, что суды встанут на сторону Застройщика, и буду признавать право собственности на незавершенный строительством объект (п. 30 постановления от 29.04.2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 – далее Постановление № 10/22).

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

1. Право на землю:

Суд признает право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором построен самовольный объект, находится у истца:

  • в собственности;
  • в пожизненном наследуемом владении;
  • на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность (определение ВС РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14-165).

2. Право на строительство:

Лицо, осуществившее постройку, должно иметь права в отношении участка, допускающие строительство на нем этого объекта.

3. Соотношение постройки градостроительным документам (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ) :

На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным:

  • проектом по планировке территории, правилами землепользования и застройки или
  • обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

3. Отсутствие нарушения прав третьих лиц:

Самовольная постройка не должна:

  • нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц;
  • создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

При признании права собственности на самовольную постройку, нужно руководствоваться положениями Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного cуда РФ 19 марта 2014 г.)

Согласно вышеуказанному Обзору:

1) дела по требованиям о сносе самовольной постройки подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;

2) даже если предметом спора является нежилое помещение, спор все равно подведомственен суду общей юрисдикции. Однако это не относится к случаям, когда в материалах дела есть доказательства, что ответчик имеет статус индивидуального предпринимателя и осуществляет предпринимательскую деятельность (тогда нужно обращаться в арбитражный суд).

Субъектный состав участников судебного процесса зависит от того, принадлежит ли участок лицу, которое возвело постройку.

1. Застройщик возвел постройку на чужом участке (абз. 2 п. 25 Постановления № 10/22).

Если при этом были получены необходимые разрешения на создание постройки, то с иском может обратиться правообладатель участка (чаще всего с иском обращается публичное образование). Ответчиком будет Застройщик.

2. Застройщик возвел постройку на своем участке (абз. 3 п. 25 Постановления № 10/22).

С иском обращается сам Застройщик. Ответчиком будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

ВС РФ (в том числе, "новый") допускал признание права собственности на самовольную постройку и при наличии права аренды на земельный участок при условии, что этот участок предоставлен именно для строительства (см. Определение Верховного Суда РФ от 25.09.2014 по делу № 306-ЭС14-1218, А65-6880/2013). При формулировании новой редакции ст. 222 ГК законодатель не упомянул аренду, что может толковаться как его квалифицированное молчание, т.е. отсутствие воли на допущение легализации самовольной постройки на земельном участке, принадлежащем застройщику на иных правах, кроме перечисленных непосредственно в тексте этой статьи. Тем более, что условия легализации теперь сформулированы более категорично, оч ем свидетельствует фраза: "если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта".
Интересно, что скажет теперь ВС РФ...


11 октября 2015 в 1:322

Добрый день, Ренат! Благодарю за публикацию: все четко, ясно и по делу! 

28 октября 2015 в 14:51