Самовольная постройка: признание права собственности по-новому

Добрый день, коллеги!

С 1 сентября 2015 года, были внесены значительные изменения в понятие и основания для признания права собственности на самовольную постройку (Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ).

Вышеуказанным законом изменены критерии для признания постройки самовольной, в частности: для признания объекта самовольной постройкой не требуется установление существенности нарушения градостроительных норм и правил, достаточно любого нарушения данных норм и правил.

Еще более важным изменением стало введение дополнительных условий, осложняющих признание права собственности на самовольную постройку:

• наличие у лица, осуществившего постройку, прав в отношении земельного участка, допускающих строительство на нем такого объекта;
• соответствие постройки параметрам и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в градостроительных документах.

До вступления в силу Закона № 258-ФЗ, самовольная постройка могла быть снесена только, если она создавала угрозу жизни и здоровью третьих лиц, а в других случаях ее можно было не сносить при условии устранения лицом нарушений градостроительных и земельных норм, допущенных при ее создании.

После внесения изменений в ГК РФ, препятствий для сноса самовольной постройки стало меньше, а для признания права собственности на нее — больше, в частности, список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой стал закрытым. Теперь это могут быть только: здания, сооружения или другие строения.

Исключено понятие «иное недвижимое имущество», к которому относятся объекты незавершенного строительства.

В виду того, что судебная практика по новым правилам ст. 222 ГК РФ еще не сформирована, вполне возможно, что суды встанут на сторону Застройщика, и буду признавать право собственности на незавершенный строительством объект (п. 30 постановления от 29.04.2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 – далее Постановление № 10/22).

Для признания права собственности на самовольную постройку необходимо (п. 3 ст. 222 ГК РФ):

1. Право на землю:

Суд признает право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором построен самовольный объект, находится у истца:

• в собственности;
• в пожизненном наследуемом владении;
• на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность (определение ВС РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14-165).

2. Право на строительство:

Лицо, осуществившее постройку, должно иметь права в отношении участка, допускающие строительство на нем этого объекта.

3. Соотношение постройки градостроительным документам (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ) :

На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным:

• проектом по планировке территории, правилами землепользования и застройки или
• обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

3. Отсутствие нарушения прав третьих лиц:

Самовольная постройка не должна:

• нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц;
• создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

При признании права собственности на самовольную постройку, нужно руководствоваться положениями Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного cуда РФ 19 марта 2014 г.)

Согласно вышеуказанному Обзору:

1) дела по требованиям о сносе самовольной постройки подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;

2) даже если предметом спора является нежилое помещение, спор все равно подведомственен суду общей юрисдикции. Однако это не относится к случаям, когда в материалах дела есть доказательства, что ответчик имеет статус индивидуального предпринимателя и осуществляет предпринимательскую деятельность (тогда нужно обращаться в арбитражный суд).

Субъектный состав участников судебного процесса зависит от того, принадлежит ли участок лицу, которое возвело постройку.

1. Застройщик возвел постройку на чужом участке (абз. 2 п. 25 Постановления № 10/22).

Если при этом были получены необходимые разрешения на создание постройки, то с иском может обратиться правообладатель участка (чаще всего с иском обращается публичное образование). Ответчиком будет Застройщик.

2. Застройщик возвел постройку на своем участке (абз. 3 п. 25 Постановления № 10/22).

С иском обращается сам Застройщик. Ответчиком будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка.