Собственник юридических адресов

Гараж как объект вложений с отдачей 25% годовых

  • 6 ноября 2015 в 9:04
  • 1471
  • 6
  • 15

Добрый день, дорогие Друзья!

В этой публикации я бы хотел осветить возможность инвестирования под привлекательный процент, оперируя относительно небольшой суммой денег на руках.

99% инвесторов не рассматривают гаражи, как объекты для инвестиций. Для многих гараж — это нечто третьесортное. Помещение без удобств, на задворках мира, годное только для ремонта машин и выпивки с соседями по гаражам.

На самом деле, если грамотно подходить к выбору объекта и заранее продумывать все моменты, то «третьесортный» объект может приносить 25% годовых и более.

К тому же, у данного типа объектов есть один привлекательный момент. Это цена покупки, которая варьируется от 250.000 до 1 миллиона рублей. Такая цена позволяет инвестировать подавляющему большинству граждан, даже с невысоким доходом.

Итак, какие должны быть критерии при выборе гаража:

1.​ Наличие свидетельства о собственности.

Всякие «членские книжки» и «перепишем у Председателя» не подойдут. 99% ГСК существуют в Москве на птичьих правах и могут быть снесены в любой момент т.к земля под ними принадлежит городу и договора аренды либо не существуют, либо краткосрочные. Свидетельство защищает вас и в крайнем случае (снос), Вы получаете компенсацию по кадастровой стоимости или даже по рыночной.

2.​ Расположение в черте Москвы в шаговой доступности от метро.

Очень желательно. Хотя нужно всегда тестировать спрос (см пункт 8). В моей практике были звонки по гаражам даже на окраине Бирюлево.

3.​ Наличие электричества (как минимум).

И минимум 3-5 киловат на гараж. Желательно 380 вольт. Если электричество только на лампочки, то в зимнее время вы не сможете отапливать помещение, что снижает цену аренды. 380 вольт позволяет сдавать гараж под производство и автосервис.

4.​ Относительный порядок с землей под гаражом.

Идеальный вариант, когда есть долгосрочный договор аренды земли. Лет на 25 или 49. Такое бывает редко, но бывает. Договор обычно есть у председателя ГСК и если председатель вменяем, то он его покажет. Если земельные отношения не оформлены, то это потенциальный риск. Опять же, практика показывает, что наличие свидетельства о собственности означает более-менее определенность с землей. Ибо без «земли» получить собственность сложно. Но можно, об этом расскажу по результатам другого эксперимента.

5.​ Отсутствие перспектив сноса в ближайшие несколько лет.

Проверяется либо через изучение генплана застройки, либо можно тупо написать в управу и (или) префектуру через их сайты и в течение 30 дней получить от них ответ на электронную почту. Отвечают они обычно по делу.

6.​ Небольшие ГСК, чем меньше мест, тем лучше.

Критерий субъективный, не навязываю. По мне так лучше, если в ГСК 10-20 гаражей, чем 200-300. Выполнить этот критерий в ряде случаев сложно.

7.​ Капитальное строение.

Бетонный или кирпичный гараж. Не ракушка, тент и легко разборная конструкция.

Опциональные критерии

1.​ Высота гаража.

Если планируете сдавать под автосервис, то высота должна быть 3.8 — 4 метра. Иначе не влезет подъемнк.

2.​ Наличие смотровой ямы.

Опять же, если планируете сдавать под автосервис.

3.​ Превышение кадастровой стоимости над ценой продажи.

Это всегда положительный критерий. Особенно, когда кадастровая цена объекта выше на 40-50 и более процентов. Кадастровую стоимость можно по адресу пробить на сайте росреестра.

4.​ Возможность достройки 2-го этажа.

Это реализуемо, но не всегда. Зависит от местной архитектуры, соседей и еще кучи факторов.

Где искать объекты?

Тут все просто. Сначала «штурмуете» ЦИАН, затем Авито, Из рук в руки. Сначала задаете диапазон цен от 200 до 400 тысяч рублей, затем от 400 до 600 и так далее. Гаражи со свидетельствами встречаются даже в низких ценовых нишах.

Что получилось у моего хорошего знакомого (реальный пример из жизни):

На ЦИАНе был найден гараж 22,3 квадратных метра по Ленинградке в ГСК из 6 гаражей во дворах жилых домов. Со свидетельством о собственности, нормальными документами по земле, центральным (!) отоплением, горячей (!) и холодной водой и канализацией. Ну и электричеством, конечно.

Считаем математику:

Стоимость объекта — 600.000 рублей

Капитализация (кадастровая стоимость) — 950.000 рублей

Доход от аренды в месяц — 12.000 рублей

В сухом остатке — 25% годовых.

В перспективе мой товарищ хочет построить еще 2-й этаж, что увеличит отдачу до 50-60% годовых.

Выводы:

  1. Вложения в гаражи могут приносить от 25% годовых.
  2. За счет низкой цены приобретения объекта такой вид инвестирования доступен почти для всех и без ипотеки (да и никто ее вам на гараж не даст!)
Добавить
Собственник юридических адресов
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Учитывая падение потребительского спроса ниже плинтуса, данное предприятие - весьма сомнительная инвестиция. Тут жадные застройщики кучу построенного жилья не могут продать без государственной ипотеки, а речь о гараже. Рискованное дело, на мой взгляд.

6 ноября 2015 в 9:101
Дополнение к комментарию

Прогноз - негативный:

PwC: По итогам 2015 года продажи новых легковых автомобилей в России снизятся на 45% - до 1,28 млн штук

http://www.finam.ru/analysis/newsitem/pwc-po-itogam-2015-goda-prodazhi-novyx-legkovyx-avtomobileiy-v-rossii-snizyatsya-na-45-do-1-28-mln-shtuk-20151106-15203/

6 ноября 2015 в 16:28

тем не менее в поддержку сомнительного на мой взгляд бизнес проекта скажу, мото-место (место парковки одного мотоцикла) может стоить до 5 000р в месяц. В один просторный гараж можно разместить мотоцикла 3...

это в сезон, зимнее хранение тысячи 2 - 3, зато и мотоциклов можно загнать в гараж побольше...

к тому же сейчас наблюдается тенденция роста количества мотоциклистов....

6 ноября 2015 в 16:34

В описанном примере результат возможен даже круче.

6 ноября 2015 в 9:15

стартовый капитал 600 тыс, доход 12 тыс. в месяц, это только срок окупаемости 4 с лишним года, или я что то не так понимаю?...

6 ноября 2015 в 11:26

Все верно - окупаемость составляет примерно 4 года.

Что составляет 25% годовых доходности на вложения.

6 ноября 2015 в 12:31

Цитата из статьи

«В перспективе мой товарищ хочет построить еще 2-й этаж, что увеличит отдачу до 50-60% годовых.»

 А товарищ оптимист. В Москве просто так надстроить? Согласования займут довльно порядочно времени и денег, а без согласований можно попасть в описанную выше рискованную ситауцию ( прибыль может составлять (50-60) а может и -(50-60), т.к. придется много работать над тем, чтобы не снесли

Цитата из статьи

«существуют в Москве на птичьих правах и могут быть снесены в любой момент»

 

6 ноября 2015 в 19:49

Средний срок окупаемости квартиры - от 11-13 до 20 лет. 8,3 года - вообще потолок. Так что 4 года - это вполне себе интересно =)

7 ноября 2015 в 12:33

Есть еще вариант покупки машиноместа в строящемся комплексе. Цена обычно стартует с 0.8-1.5 млн. При заселении появляется дефицит и ценник вырастает в 2-3 раза. Сдача в аренду тоже возможна. Конечно есть риски и застройщика надо выбирать с умом, но если есть желание вложиться в недвижку, а денег на квартиру не хватает, то вариант неплохой.

9 ноября 2015 в 12:03

Приведу пример дома в котором я живу.
Цена м/м 1.500.000. Сдать в аренду можно за 7-9 тыс. в месяц. Но из этих денег нужно оплатить Управояющей компании 3.000 руб. коммунальных платежей.

Считайте сами окупаемость, но это АБСОЛЮТНО невыгодно. Деньги в песок.

9 ноября 2015 в 13:55

По поводу аренды согласен, не заработаешь. Но продать после заселения с накруткой 150% вполне реально.

9 ноября 2015 в 14:15

Что-то у Вас цены на гаражи смешные. В Севастополе на каменный гараж дешевле чем 500к даже не подходи. А если с актом на землю и Свидетельством о праве собственности, ценник умножаем вдвое.
У нас есть люди, которые вкладываются в гаражи, но главная тема купить подешевле - продать подороже. Основная цель - быстрая продажа.

А железяки по определению стоят на самозахватах поэтому и цена им не более 60к рублей. Хотя встечаются железяки и за 100к.

9 ноября 2015 в 13:20

Цитата из статьи

«да и никто ее вам на гараж не даст!»

Я вот сомневаюсь по поводу этой фразы. Знаю минимум 2 банка в которых "гаражная ипотека" возможна. Прямые ссылки давать не буду,т.к в 21 веке любой нормальный Интернет пользователь знает зачем нужен Яндекс(или Гугл)...

9 ноября 2015 в 14:43

Мы же разговариваем о практики, а не о теории. Получить коммерческую ипотеку под залог ликвидного офиса - и то проблема в нынешних реалиях.
А ипотека гаража или лизинг нежилого помещения - существуют в основном лишь на сайтах банков и лизинговых компаний, к которым Вы нас и отсылаете.

9 ноября 2015 в 16:40

благодарю за публикацию, Юрий!

12 апреля 2016 в 17:55