Спор об установлении границ многоконтурного участка: прецедент или казуистика конкретного дела?

  • 16 ноября 2015 в 13:12
  • 3006
  • 5
  • 4

Споры об установлении границ земельных участков все чаще становятся предметом судебных разбирательств. Несмотря на растущую актуальность этой категории дел, в практике судов по многим вопросам до сих пор отсутствуют единые подходы. Недавно в одном из дел ВС РФ разбирался в специфике учета и описания многоконтурных земельных участков в государственных реестрах и особенностях судебной защиты прав на такие участки (определение ВС РФ от 07.10.2015 по делу № А41-47432/2012 (№ 305-КГ15-7535)). 

Фабула дела

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации, комбинату и кадастровой палате об установлении границы одного из контуров принадлежащего ему на праве собственности многоконтурного земельного участка, а также предъявило ряд сопутствующих требований.

Иск обоснован тем, что земельный участок, предоставленный администрацией комбинату в аренду, полностью накладывается на один из контуров ранее возникшего многоконтурного участка истца, то есть фактически сформирован из этого участка.

Особенности спорной ситуации заключались в том, что в отличие от участка комбината границы участка Общества являлись декларативными (сведения об участке подлежали уточнению при межевании). Кроме того, участок истца был арестован в рамках уголовного дела.

Решением АС Московской области от 06.08.2014 иск удовлетворен в части установления границ и других сопутствующих требований. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 решение отменено в части удовлетворения иска, в иске в этой части отказано, в остальной части решение оставлено без изменения. Постановлением АС Московского округа от 25.03.2015 постановление 10ААС оставлено без изменения.

Общество обжаловало постановления апелляции и кассации в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда.

Позиции судов

Суд первой инстанции на основании выводов судебной экспертизы согласился с доводом Общества о наложении границ спорных земельных участков и удовлетворил иск, исходя из следующего:

  • право собственности истца на участок зарегистрировано до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон № 221-ФЗ), поэтому он является ранее учтенным земельным участком (статья 45 Закона № 221-ФЗ), а значит, объектом недвижимости, права на который подлежат судебной защите в полном объеме способами, предусмотренными законом;
  • поскольку в результате постановки на кадастровый учет земельного участка комбината произошло наложение только на часть участка истца, восстановление прав истца необходимо только в его нарушенной части, ограниченной отдельным контуром многоконтурного земельного участка. При этом установление границ всего участка не требуется;
  • довод ответчиков о невозможности установления границ части (контура) многоконтурного земельного участка отклонен со ссылкой на допустимость оборотоспособности частей земельного участка (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»);
  • арест не может ограничивать возможность выбора способа защиты нарушенного права, установление границ земельного участка ведет к определению пространственной сферы действия права, вносит определенность в отношения со смежными землепользователями и соответствует целям наложения ареста, установленным уголовно-процессуальным законодательством.

Апелляция и поддержавшая ее первая кассация, не опровергая тезис о необходимости защиты прав на ранее учтенные земельные участки, признали недостоверными выводы судебной экспертизы.

При этом апелляционный суд, сославшись на судебные акты по другому делу (№ А41-140/2012), пришел к выводу об отсутствии картографических материалов, позволяющих достоверно установить месторасположение границ земельного участка Общества, и в связи с этим о недоказанности факта наложения границ участков истца и ответчика.

Вывод окружного суда оказался еще более категоричным: поскольку граница земельного участка истца в установленном законом порядке не определена, достоверно установить факт нарушения его прав и законных интересов невозможно.

Разошлись судебные инстанции и в оценке правовых последствий ареста участка Общества с точки зрения влияния этого обстоятельства на возможность установления его границ. Апелляция и первая кассация пришли к выводу, что установление (изменение, уточнение) границ земельного участка является реализацией правомочия собственника по распоряжению им и, соответственно, может быть осуществлено исключительно лицом, обладающим таким правомочием. При этом апелляционный суд отметил, что установление границ спорного земельного участка повлияет на установление фактических обстоятельств при рассмотрении уголовного дела, а также на стоимость участка и удовлетворение имущественных взысканий в рамках уголовного производства, что противоречит целям ареста.

Верховный суд не согласился с подходами апелляции и первой кассации, однако усмотрел недоработку и в позиции суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

Подтверждены ранее сформированные подходы.

Прежде всего, Верховный суд подтвердил закрепленный в пунктах 52, 53 и 56 постановления Пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 № 10/22 правовой подход, согласно которому требование, направленное на оспаривание правомерности установления границы либо в целом кадастрового учета смежного (пересекающегося) земельного участка, должно рассматриваться в исковом порядке (аналогичная позиция: постановление Президиума ВАС РФ от 03.12.2013 № 8410/13, «отказные» определения судей Экономколлегии ВС РФ от 26.06.2015 № 306-КГ15-6378, от 13.05.2015 № 309-КГ15-4970, от 16.02.2015 № 310-КГ15-515).

Верховный суд также полностью поддержал подход первой инстанции о необходимости полноценной защиты прав на земельный участок, имеющий статус ранее учтенного. Ранее эта позиция была высказана, например, в определениях СК по гражданским делам ВС РФ от 02.042013 № 18-КГПР13-11 и от 30.09.2014 № 66-КГ14-6

Интересно отметить, что ранее по указанному вопросу Общество обращалось Конституционный суд РФ. КС РФ в определении от 24.12.2013 № 2108-О, принятом по жалобе Общества, указал, что:

Положения законодательства, устанавливающие требование идентификации земельного участка как объекта гражданских и земельных отношений, а также обеспечивающие ведение государственного кадастра недвижимости, создают необходимые гарантии для защиты имущественных и иных прав всех участников земельных отношений, а также для законности и стабильности оборота земли в целом. Эти нормы не ограничивают возможность для собственников земельных участков, ранее учтенных в государственном земельном кадастре, защищать и отстаивать свои права в суде (в том числе права, касающиеся границ и площади таких участков), представлять в указанных целях соответствующие доказательства и документы (включая документы, составленные в момент приватизации земельных участков)

Арест земельного участка не препятствует установлению его границ

Верховный суд развернуто разъяснил, почему наложение ареста в отношении земельного участка не является препятствием для установления его границ, в том числе при разрешении соответствующего судебного спора:

  • установление в судебном порядке описания границ посредством определения координат характерных точек таких границ не приводит к изменению уникальных характеристик земельного участка;
  • суд не изменяет ни качественных, ни количественных характеристик участка правообладателя, а приводит существующий объем прав в соответствие с действующим земельным законодательством;
  • в данном случае не нарушается режим ареста, поскольку установление описания границ земельного участка не является распоряжением земельным участком;
  • рассмотрение таких требований позволяет собственнику земельного участка принять необходимые меры для соблюдения режима ареста и сохранения этого имущества от незаконного завладения третьими лицами, то есть установление судом границ земельного участка обеспечит сохранность земельного участка как недвижимой вещи, в том числе и для целей, предусмотренных статьей 115 УПК РФ.

В связи с этим ВС РФ сделал вывод о том, что наложение ареста на земельный участок не может рассматриваться как лишение права собственника имущества на судебную защиту, а также устанавливать ограничения как в возможности судебной защиты нарушенного права, так и в выборе способов такой защиты.

Необходимо ли устанавливать границы всего многоконтурного земельного участка?

Верховный суд поддержал довод администрации и комбината о том, что установление границ многоконтурного земельного участка по частям не соответствует действующему законодательству, и что оно должно осуществляться посредством проведения кадастровых работ в отношении всего участка.

При этом ВС РФ исходил из того, что:

  • многоконтурным земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров, а часть земной поверхности в пределах отдельного контура границы многоконтурного земельного участка не является земельным участком (объектом недвижимости);
  • цель судебного процесса должна быть направлена на восстановление нарушенных имущественных прав истца и прекращение любых незаконных действий иных лиц в отношении земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

Коллегия судей также указала, что апелляция и первая кассация не учли противоречия заключения дополнительной экспертизы и показаний экспертов и при этом не рассмотрели возможность назначения повторной или дополнительной экспертизы.

Вполне вероятно, что на вывод Верховного суда о необходимости установления границ в отношении всего многоконтурного земельного участка повлиял тот факт, что спорный участок являлся ранее учтенным, то есть он был поставлен на кадастровый учет без установления его границ в соответствии с требованиями законодательства, вступившими в силу позже его возникновения как объекта гражданских прав. Ведь первичное проведение межевых и кадастровых работ в отношении лишь части ранее учтенного многоконтурного земельного участка в условиях неопределенности в вопросе о его местонахождении в целом может оказаться проблематичным и, в итоге, не привести к корректному результату.

Однако в ситуации, когда неопределенность имеет место лишь в отношении границ конкретного контура многоконтурного земельного участка, границы которого установлены на местности посредством межевых и кадастровых работ и, вследствие этого, в части остальных контуров не вызывают сомнений, целесообразность такого вмешательства в вопрос о содержательной части предмета иска, являющийся прерогативой истца, весьма сомнительна.

Расплывчатость формулировок, использованных ВС РФ, создает риск распространения рассматриваемого подхода на споры об установлении границ любых земельных участков (не только многоконтурных, но и «обычных»), то есть суд может отказать в установлении отдельного (спорного) фрагмента границы земельного участка, сославшись на необходимость установления всей его границы (всего контура (контуров). 

Представляется, что в случае если спор не касается местоположения границ земельного участка в целом, необходимость в их установлении в бесспорной части в суде отсутствует независимо от количества контуров такого земельного участка. Заинтересованное лицо имеет возможность самостоятельно инициировать подготовку межевого плана земельного участка и, установив по результатам межевых и кадастровых работ всех лиц, с которыми имеется спор по поводу границы участка, урегулировать его во внесудебном порядке либо обратиться в суд с иском об установлении спорных границ.

Материал подготовлен в соавторстве с Антоном Ардаковым.

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Я согласно с позицией ВС, что границы земельного участка должны быть установлены, а потом уже можно установить контуры (фрагменты) границ земельного участка. И это можно сделать самостоятельно.  Ведь без определения  границ земельного участка невозможно определить и его фрагмент.

18 ноября 2015 в 11:18

Вероника, а если сведения о границах земельного участка внесены в ГКН на основании межевого плана, а не декларативно, границы (местоположение) участка в целом не вызывают сомнений, но, например, имеется локальная "накладка" со смежником, с которым не удается договориться? Комментируемое определение ВС РФ привлекло наше внимание именно по той причине, что сделанные им выводы могут быть истолкованы как универсальная позиция, что вряд ли поспособствует быстрой и эффективной защите.

20 ноября 2015 в 23:411

Унаследованный участок, земли поселений. Имеет кадастровый номер. Межевания нет, да и самого участка на месте нет, не выделялся физически. Внутри кадастрового квартала более ста участков. Решение суда по иску к администрации выделить на местности отрицательное, не обязаны. Прихожу к выводу - колышки вбить в землю, сделать межевание в любом месте? Далее судиться с соседями. 

18 ноября 2015 в 12:53

Сведения об этом участке вносились в ГКН на основании какого-то правоустанавливающего документа. В нем должны быть "привязки" участка: описание смежеств ("от А до Б земли такие-то" и т.п.), длины сторон, на чертеже границ - схематичное изображение ситуационного плана (улицы, объекты недвжимости и т.п.). Можно попробовать при подготовке межевого плана привязаться к тем, кто уже встал на учет с межевым планом, и к естественным границам (при наличии таковых). Также стоит попробовать при обосновании места прохождения границы использовать данные техпаспорта на домовладение, если таковое имеется на участке. А соседей надо сделать союзниками - у них наверняка аналогичная проблема, так что взаимное содействие при подготовке межевого плана в целях уточнения местоположения границ з/у вполне реально. Потом внести уточненные сведения о границах в ГКН.

20 ноября 2015 в 23:551