ведущий юрист

Какие действия предпринять истцу, чтобы кадастровая стоимость из отчета оценщика устояла в суде

  • 14 марта 2016 в 9:16
  • 3991
  • 18
  • 8

Приветствую, коллеги!

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости — актуальная и злободневная тема. Предлагаю подробнее рассмотреть такой важный аспект споров о кадастровой стоимости как доказывание величины рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Согласно ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке), вступившие в силу судебные акты по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости являются основанием для корректировки (перерасчета) арендных платежей за государственное/муниципальное имущество или основанием для корректировки налогооблагаемой базы по налогу на имущество. При этом «цена вопроса» по данной категории дел, т.е. предполагаемая экономическая выгода по спору о кадастре может составлять десятки, а иногда и сотни миллионов рублей.

Основную массу дел данной категории составляют именно административные дела, связанные с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости. По сути, правовой интерес при пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется итоговой величиной стоимости, которая будет установлена в судебном акте. В связи с чем, административные ответчики, защищая интересы бюджетов регионов и муниципальных образований, активно возражают относительно заявленной по иску величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Главный дискуссионный вопрос в делах об оспаривании кадастровой стоимости — ее величина 

С принятием постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — постановление № 28) перестали быть предметами судебных дискуссий вопросы, по которым толкование судов было зачастую диаметрально противоположным, включая право арендатора на оспаривание кадастровой стоимости объекта государственной или муниципальной собственности, сроки обращения в суд, досудебный порядок урегулирования, особенности исполнения судебных актов по кадастровым делам и иные (Определение Верховного суда РФ от 06.10.2015 по делу № А40-123365/2013).

Теперь основным дискуссионным моментом по кадастровым делам является именно заявленная административным истцом величина стоимости.

Бремя доказывания обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (статьи 62, 247, 248 КАС РФ). В подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости административные истцы представляют в суд отчет об оценке рыночной стоимости, составленный независимым оценщиком, а также положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке.

Соответственно, если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Практика региональных судов в части оспаривания заявленной величины рыночной стоимости по данной категории дел различается, но в большинстве дел по спорам о кадастре административные ответчики занимают активную позицию в споре. Позиция административных ответчиков о необоснованности заявленных требований, как правило, мотивируется соответствием рынку утвержденной кадастровой стоимости, а также недостоверностью представленного документа о величине стоимости.

Как ответчики оспаривают достоверность стоимости, указанной в отчете и как этому противостоять

Рассматривая дело об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости суд оценивает представленные доказательства в совокупности.

Отчет об оценке как документ доказательственного значения о величине стоимости исследуется судом на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки. Нужно помнить, что Закон об оценке и федеральные стандарты оценки предоставляют оценщику право самостоятельного определения методов оценки недвижимости в рамках выбранных подходов, с соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. На практике это означает, что величина стоимости одного и того же объекта недвижимости при проведении оценки разными оценщиками будет не совпадать.

Процессуальный закон определяет общее правило, что никакие доказательства не имеют заранее определенной силы и оцениваются судом на основании их полного, всестороннего и объективного исследования. Но судьи все же не являются специалистами в сфере оценочной деятельности, аргументация судов о недостоверности отчетов об оценке, в особенности касающаяся методологии оценки, представляется спорной.

Одним из вариантов оспаривания достоверности величины рыночной стоимости является представление в материалы дела второго, так называемого «альтернативного» отчета об оценке рыночной стоимости. Учитывая, что проведение повторной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости является затратным мероприятием и не гарантирует опровержение величины стоимости, установленной в другом отчете об оценке, административные ответчики данный вариант доказывания недостоверности заявленной по иску величины рыночной стоимости практически не используют. Более того, с величиной рыночной стоимости, указанной в альтернативном отчете об оценке, административный истец может согласиться и настаивать на ее утверждении судом. В качестве примера можно привести судебные акты Московского городского суда: решения от 06.04.2015 по делу № 3-12/2015, от 15.04.2015 по делу № 3-27/15. В рамках указанных дел Департаментом городского имущества города Москвы суду были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости, выполненные по заказу Департамента, заявители согласились с полученной величиной стоимости и уточнили заявленные требования.

Административные ответчики, опровергая достоверность величины рыночной стоимости, представляют суду мотивированные и подробные письменные возражения на отчет об оценке, в которых содержатся доводы о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Зачастую возражения на отчет об оценке касаются именно методологии оценки, включая обоснованность использования оценщиком тех или иных методов оценки в рамках сравнительного и/или доходного подходов, корректности подбора аналогов объекта оценки, применения корректировок и т.п.

Что может противопоставить этому истец? Обосновывая несостоятельность доводов ответчиков, целесообразно настаивать на подтверждении уровня квалификации в сфере оценочной деятельности для лиц, подготовивших возражения на отчет об оценке, а также аргументированно доказывать правоту оценщика, используя, в том числе, опрос оценщика в качестве свидетеля по делу.

Может ли суд, не назначая по делу судебную оценочную экспертизу, сформировать позицию о несоответствии отчета об оценке закону и федеральным стандартам оценки, и соответственно сделать вывод о недоказанности административным истцом величины рыночной стоимости объекта оценки? Как показала судебная практика судов общей юрисдикции, в особенности практика по решениям, вынесенным за период с августа 2014 по июль 2015, суды часто отказывали в удовлетворении требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости именно по основаниям недоказанности административными истцами (до вступления в силу КАС РФ — заявителями) величины рыночной стоимости. При этом в мотивировочной части отказных судебных решений зеркально воспроизводились доводы возражений административных ответчиков относительно допущенных оценщиками нарушений при проведении оценки и составлении отчетов об оценке рыночной стоимости.

Разъяснения Верховного суда РФ, сформированные в постановлении № 28, позволили изменить указанную негативную практику отказных судебных решений. При рассмотрении апелляционных жалоб Судебной коллегией по административным делам Верховного суда РФ были отменены отказные решения судов первой инстанции по ряду дел и удовлетворены требования заявителей об установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости, в том числе, по результатам судебной оценочной экспертизы, назначенной в апелляционной инстанции (определения ВС РФ от 19.08.2015 № 48-АПГ15-57, от 26.08.2015 № 67-АПГ15-45, от 02.09.2015 № 45-АПГ15-19, от 10.09.2015 № 6-АПГ15-25, от 14.09.2015 № 33-АПГ15-22, от 17.12.2015 № 33-АПГ15-16).

В настоящее время при заявлении административными ответчиками возражений относительно величины рыночной стоимости по основаниям несоответствия представленного отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, как правило, назначается судебная оценочная экспертиза.

В следующей публикации расскажу подробнее о такой судебной экспертизе (о том, как оценить целесообразность ее назначения, какие вопросы ставить эксперту), нюансам определения даты, по состоянию на которую оценивается имущество и другим практическим аспектам эффективного возражения доводам ответчика. 

Добавить
ведущий юрист
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

приятно было прочитать!

14 марта 2016 в 16:342

Спасибо за отзыв!

17 марта 2016 в 13:04

Очень актуальная тема! В тринадцатом году довелось пройти через судебную процедуру по определению кадастровой стоимости на уровне рыночной. Тогда суд выиграли без особых проблем. Сейчас же, пообщавшись с коллегами, все не так просто. Основной камень преткновения в административной комиссии - это как раз дата, на которую определяется рыночная стоимость.

С нетерпением жду следующую Вашу публикацию!

15 марта 2016 в 8:021

Спасибо за Ваш отзыв, продолжение статьи Вы можете прочитать по здесь http://regforum.ru/posts/2262_dokazyvanie_velichiny_stoimosti_v_delah_ob_osparivanii_kadastrovoy_stoimosti/#c44330

17 марта 2016 в 13:05

Спасибо огромное за статью!

Очень интересна вторая будет)

15 марта 2016 в 10:121

Я Вам благодарна за отзыв, рада стараться:)

17 марта 2016 в 13:05

Оспаривала в 2014 и в 2015 оба раза только в комиссии и выносили положительное решение. Так странно, что кто-то в суд идет.

17 марта 2016 в 19:48
Так у вас видимо не сильно большая разница была.. или Комиссия слишком добрая
17 октября 2016 в 12:58