Какие действия предпринять истцу, чтобы кадастровая стоимость из отчета оценщика устояла в суде

Приветствую, коллеги!

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости — актуальная и злободневная тема. Предлагаю подробнее рассмотреть такой важный аспект споров о кадастровой стоимости как доказывание величины рыночной стоимости объектов недвижимости. 

Согласно ст. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценке), вступившие в силу судебные акты по делам об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости являются основанием для корректировки (перерасчета) арендных платежей за государственное/муниципальное имущество или основанием для корректировки налогооблагаемой базы по налогу на имущество. При этом «цена вопроса» по данной категории дел, т.е. предполагаемая экономическая выгода по спору о кадастре может составлять десятки, а иногда и сотни миллионов рублей.

Основную массу дел данной категории составляют именно административные дела, связанные с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости. По сути, правовой интерес при пересмотре результатов определения кадастровой стоимости определяется итоговой величиной стоимости, которая будет установлена в судебном акте. В связи с чем, административные ответчики, защищая интересы бюджетов регионов и муниципальных образований, активно возражают относительно заявленной по иску величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Главный дискуссионный вопрос в делах об оспаривании кадастровой стоимости — ее величина 

С принятием постановления Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — постановление № 28) перестали быть предметами судебных дискуссий вопросы, по которым толкование судов было зачастую диаметрально противоположным, включая право арендатора на оспаривание кадастровой стоимости объекта государственной или муниципальной собственности, сроки обращения в суд, досудебный порядок урегулирования, особенности исполнения судебных актов по кадастровым делам и иные (Определение Верховного суда РФ от 06.10.2015 по делу № А40-123365/2013).

Теперь основным дискуссионным моментом по кадастровым делам является именно заявленная административным истцом величина стоимости.

Бремя доказывания обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (статьи 62, 247, 248 КАС РФ). В подтверждение величины рыночной стоимости объекта недвижимости административные истцы представляют в суд отчет об оценке рыночной стоимости, составленный независимым оценщиком, а также положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке.

Соответственно, если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Практика региональных судов в части оспаривания заявленной величины рыночной стоимости по данной категории дел различается, но в большинстве дел по спорам о кадастре административные ответчики занимают активную позицию в споре. Позиция административных ответчиков о необоснованности заявленных требований, как правило, мотивируется соответствием рынку утвержденной кадастровой стоимости, а также недостоверностью представленного документа о величине стоимости.

Как ответчики оспаривают достоверность стоимости, указанной в отчете и как этому противостоять

Рассматривая дело об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости суд оценивает представленные доказательства в совокупности.

Отчет об оценке как документ доказательственного значения о величине стоимости исследуется судом на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки. Нужно помнить, что Закон об оценке и федеральные стандарты оценки предоставляют оценщику право самостоятельного определения методов оценки недвижимости в рамках выбранных подходов, с соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. На практике это означает, что величина стоимости одного и того же объекта недвижимости при проведении оценки разными оценщиками будет не совпадать.

Процессуальный закон определяет общее правило, что никакие доказательства не имеют заранее определенной силы и оцениваются судом на основании их полного, всестороннего и объективного исследования. Но судьи все же не являются специалистами в сфере оценочной деятельности, аргументация судов о недостоверности отчетов об оценке, в особенности касающаяся методологии оценки, представляется спорной.

Одним из вариантов оспаривания достоверности величины рыночной стоимости является представление в материалы дела второго, так называемого «альтернативного» отчета об оценке рыночной стоимости. Учитывая, что проведение повторной оценки рыночной стоимости объекта недвижимости является затратным мероприятием и не гарантирует опровержение величины стоимости, установленной в другом отчете об оценке, административные ответчики данный вариант доказывания недостоверности заявленной по иску величины рыночной стоимости практически не используют. Более того, с величиной рыночной стоимости, указанной в альтернативном отчете об оценке, административный истец может согласиться и настаивать на ее утверждении судом. В качестве примера можно привести судебные акты Московского городского суда: решения от 06.04.2015 по делу № 3-12/2015, от 15.04.2015 по делу № 3-27/15. В рамках указанных дел Департаментом городского имущества города Москвы суду были представлены отчеты об оценке рыночной стоимости, выполненные по заказу Департамента, заявители согласились с полученной величиной стоимости и уточнили заявленные требования.

Административные ответчики, опровергая достоверность величины рыночной стоимости, представляют суду мотивированные и подробные письменные возражения на отчет об оценке, в которых содержатся доводы о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Зачастую возражения на отчет об оценке касаются именно методологии оценки, включая обоснованность использования оценщиком тех или иных методов оценки в рамках сравнительного и/или доходного подходов, корректности подбора аналогов объекта оценки, применения корректировок и т.п.

Что может противопоставить этому истец? Обосновывая несостоятельность доводов ответчиков, целесообразно настаивать на подтверждении уровня квалификации в сфере оценочной деятельности для лиц, подготовивших возражения на отчет об оценке, а также аргументированно доказывать правоту оценщика, используя, в том числе, опрос оценщика в качестве свидетеля по делу.

Может ли суд, не назначая по делу судебную оценочную экспертизу, сформировать позицию о несоответствии отчета об оценке закону и федеральным стандартам оценки, и соответственно сделать вывод о недоказанности административным истцом величины рыночной стоимости объекта оценки? Как показала судебная практика судов общей юрисдикции, в особенности практика по решениям, вынесенным за период с августа 2014 по июль 2015, суды часто отказывали в удовлетворении требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости именно по основаниям недоказанности административными истцами (до вступления в силу КАС РФ — заявителями) величины рыночной стоимости. При этом в мотивировочной части отказных судебных решений зеркально воспроизводились доводы возражений административных ответчиков относительно допущенных оценщиками нарушений при проведении оценки и составлении отчетов об оценке рыночной стоимости.

Разъяснения Верховного суда РФ, сформированные в постановлении № 28, позволили изменить указанную негативную практику отказных судебных решений. При рассмотрении апелляционных жалоб Судебной коллегией по административным делам Верховного суда РФ были отменены отказные решения судов первой инстанции по ряду дел и удовлетворены требования заявителей об установлении кадастровой стоимости объектов в размере их рыночной стоимости, в том числе, по результатам судебной оценочной экспертизы, назначенной в апелляционной инстанции (определения ВС РФ от 19.08.2015 № 48-АПГ15-57, от 26.08.2015 № 67-АПГ15-45, от 02.09.2015 № 45-АПГ15-19, от 10.09.2015 № 6-АПГ15-25, от 14.09.2015 № 33-АПГ15-22, от 17.12.2015 № 33-АПГ15-16).

В настоящее время при заявлении административными ответчиками возражений относительно величины рыночной стоимости по основаниям несоответствия представленного отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, как правило, назначается судебная оценочная экспертиза.

В следующей публикации расскажу подробнее о такой судебной экспертизе (о том, как оценить целесообразность ее назначения, какие вопросы ставить эксперту), нюансам определения даты, по состоянию на которую оценивается имущество и другим практическим аспектам эффективного возражения доводам ответчика.