Советы субарендаторам коммечерской недвижимости

  • 18 марта 2016 в 9:05
  • 1786
  • 10
  • 4

Здравствуй, Регфорум!

Пишу заметку на основе консультации, оказанной одному из клиентов. Данный материал будет полезен любому субарендатору коммерческой недвижимости.

В этом посте вы найдете практические рекомендации из серии «На что обратить внимание в договоре», которые позволят Вам избежать основных рисков при заключении, исполнении и расторжении договора субаренды.

P.S.: Поскольку ситуация каждого Доверителя уникальна, то я не претендую на полному описания рисков, с которыми можете столкнуться именно Вы..

1) Предмет договора субаренды:

Должен быть описан так, чтобы установить предмет вашей договоренности.

Риск: несогласованность предмета договора может повлечь признание его незаключенным и обязание вернуть вас помещение арендодателю, а арендодателя вернуть Вам деньги.

Выглядит справедливо, однако съехать Вам прийдется очень быстро после получения судебного решения, а вот когда вы получите деньги – вопрос.

Рекомендация:

  • К договору был приложен поэтажный план, а на нем выделено сдаваемое вам в аренду помещение ярким карандашом или фломастером и подписан Арендодателем и Вами.

Если плана нет, то в договоре должно быть детальное описание сдаваемого помещения (адрес, этаж, номер помещения, его площадь).

  • Надлежаще исполняем обязанности по оплате арендной платы и сохраняем все платежные документы.

Фактическое исполнение договора «излечивает» этот недостаток и не позволит арендатору злоупотребить своими правами:

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность...

(Пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»)

2) Имеет ли право арендодатель сдавать помещение в субаренду помещения 

Риск: право арендодателя сдавать помещение в субаренду чаще всего обусловлено согласием собственника.

Если такого согласия нет, то собственник может по суду признать ваш договор аренды недействительным, а Вам прийдется по итогу съехать с площади. Либо Вам просто заблокируют доступ к помещению.

Где найти ответ: в договоре аренды между арендодателем и собственником.

Рекомендация: требуйте договор аренды между собственником (арендодателем) и арендатором, ищете пункт, который позволяет арендатору сдавать помещение в аренду.

Если такой пункт прямо позволяет сдавать помещения в субаренду без согласия собственника, то рисков нет.

Если же необходимо согласие собственника, то арендатор должен его получить.

3) Срок договора аренды (между собственником и арендодателем)

РИСК: срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, т.е. при прекращении действия договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.

Арендатор может по суду потребовать освобождения Вами занимаемого помещения (Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу №А23-2280/10)

Где найти ответ: в договоре аренды между собственником и арендатором.

Важно учесть!

1.   На Вас, как субарендаторе, лежит обязанность по текущему ремонту помещения, под коим понимается  работы по ремонту стен (побелка, окраска), пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования в силу пункта 2 ст. 616 ГК РФ.

Если не укажете обратное в договоре.

2.   Включена ли оплата коммунальных платежей в счет арендной платы или нет?

Если да, то об этом надо прямо указать в договоре, чтобы выставленный за коммуналку вам счет не стал для Вас «приятным сюрпризом».

3.   Как Вы будете расторгать отношения.

Расторжение может быть по обоюдному согласию, в судебном или одностороннем порядке.

Желательно прописать «односторонний внесудебный порядок с предварительным уведомлением за ___ дней».

Иначе, Вам придется либо ждать милости арендатора либо расторгать договор по суду (и платить аренду за все время судебного разбирательства, Определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу №А08-7981/2013).

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Статья хорошая, спасибо, буду тоже консультировать клиентов.

Вот только у меня вопрос: разве можно в одностороннем порядке расторгнуть договор (в том числе прописать это в договоре)? В ГК прописанно только по решению суда. В одностороннем порядке можно отказаться от исполнения договора.

18 марта 2016 в 11:39

согласие залогодержателя следует тоже учесть, если недвижимость в залоге.

18 марта 2016 в 20:47

Верно подметили.

23 марта 2016 в 10:48

Цитата из статьи

«3. Как Вы будете расторгать отношения. Расторжение может быть по обоюдному согласию, в судебном или одностороннем порядке. Желательно прописать «односторонний внесудебный порядок с предварительным уведомлением за ___ дней».»

Стоит в данной ситуации прочитать внимательно ст. 610 ГК РФ, и обязательно, а не "желательно" включить условие по уведомлению арендодателя в случае расторжения со стороны арендатора. Ибо если стороны не согласовали условие об уведомлении, то как вы написали выше обращение в суд, либо 3 месяца если договор не срочный. А если субарендодатель, заключает дог. субаренды на зеркальных условиях, как между арендодательем и арендатором, аналогичная ситуация сложиться и в договоре субаренды.

21 марта 2016 в 14:44