Оспаривание заключения судебного эксперта в спорах по кадастровой стоимости и выкупе недвижимости

  • 8 июня 2016 в 13:49
  • 1491
  • 14
  • 3

Привет, Регфорум!

Данная статья будет полезна предпринимателям, которые оспаривают кадастровую стоимость объектов недвижимости либо, являясь субъектами малого и среднего бизнеса, не согласны с выкупной ценой таких объектов.

Как в первом, так и во втором случае решающую роль в определении рыночной стоимости объектов недвижимости будут играть эксперты (оценщики), а не юристы. Решающую роль для суда при определении кадастровой стоимости и выкупной цены объекта недвижимости играет мнение судебного эксперта. И не всегда это мнение соответствует действительности.

В таком случае у Вас возникает два вопроса:

Вопрос №1: Каков порядок проверки заключения эксперта по итогам судебной экспертизы, в рамках которой определялась рыночная стоимость объекта недвижимости (например, в случае, когда сторона сомневается в результате, полученном судебным экспертом)?

Краткий ответ: путем подготовки рецензии (заключения) на заключение судебного эксперта независимым оценщиком.

Вопрос №2:  Какие существуют способы и основания, чтобы "снести" заключение судебного эксперта, если сторона недовольна стоимостью объекта, полученной судебным экспертом (положения законодательства, иных актов, примеры из судебной практики)?

Краткий ответ:  за счет той же рецензии на заключение эксперта с ходатайством о назначении повторной экспертизы; допроса эксперта при участии вашего оценщика.

Мотивированный ответ на вопрос №1

Выводы эксперта по результатам исследования основы на специальных знаниях согласно ст. 82 АПК РФ, пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе».

Соответственно, сомневающаяся сторона, не обладая такими спецзнаниями, выводы судебного эксперта самостоятельно поставить под сомнение не может.

Этот довод подтверждается судебной практикой: «Как справедливо указано судом первой инстанции, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе» (Постановление 3 ААС по делу А74-6108/2012 от 06.03.2014).

Такой стороне следует обратиться к оценщику в области оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, который составит заключение на заключение эксперта на предмет соответствия заключения эксперта требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности", Федеральными стандартами оценки.

Мотивированный ответ на вопрос №2

Существует два способа «снести» заключение судебного эксперта:

1) Делаем рецензию (заключение) на заключение такого эксперта через нанятого специалиста – оценщика, который подтвердит нарушение судебным экспертом требований ФЗ "Об оценочной деятельности", ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности", федеральных стандартов оценки.

На мой взгляд, такая рецензия при наличии в деле противоречащих заключения эксперта и отчета оценщика должна производится СРО, как независимой стороной в процессе.

Выбираем кандидатуры наших экспертов после получения рецензии.

Приобщаем рецензию (заключение) к материалам дела и ходатайствуем в порядке ст. 87 АПК РФ о проведении повторной экспертизы, основываясь на неполноте и(или) неясности заключения судебного эксперта с предложением суду кандидатур наших экспертов.

Плюс, возможно вызвать через суд эксперта и своего оценщика и произвести допрос на предмет того, почему они применили те или иные методы оценки, пришли к разным выводам; установить пробелы в заключении эксперта и его некомпетентность.

2) Заказываем отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, который покажет стоимость, противоречащую оценке судебного эксперта с приложением подтверждающего заключения СРО (Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 7-АПГ15-4).

Приобщаем отчет оценщика в качестве доказательства и ходатайствуем о проведении повторной экспертизы на основании пункта 2 ст. 87 АПК РФ по причине наличия противоречий в выводах эксперта, сомнений в его обоснованности.

Важно отметить, что если у суда будет рецензия или второй отчет об оценке, то отказ от ходатайства о назначении экспертизы и самостоятельное определение рыночной стоимости объекта недвижимости обернется отменой решения и возвращением дела на новое рассмотрение (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.06.2015 по делу N А40-41508/14).

Основаниями для "сноса" заключения эксперта по оценке кадастровой стоимости могут быть:

1) Нарушение формальных требований к заключению эксперта, выраженных в статье 86 АПК РФ.

Например, отсутствует указание на примененные методические материалы (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.10.2014 по делу N А48-2969/2013. Суд подчеркнул, что заключение эксперта содержит все необходимые реквизиты, в том числе указание на примененные методики), дефекты в исследовательской части (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.05.2014 по делу N А75-5020/2013), несоответствие выводов эксперта исследовательской части заключения, указание в заключение эксперта недостоверных сведений (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.08.2014 по делу N А40-153079/13. В первоначальном заключении эксперта состояние здания значилось как «удовлетворительное», хотя документального подтверждения в заключении эксперта не было).

2) Нарушение судебным экспертом требований ст.ст. 11, 12, 13 ФЗ "Об оценочной деятельности".

Данный вывод подтверждается судебной практикой. Например, АС Московского округа (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.05.2015 по делу N А40-110698/13), оценивая достоверность представленного истцом отчета оценщика, указал: "отчет ООО…соответствует ст. ст. 11, 12, 13 ФЗ "Об оценочной деятельности" и федеральным стандартам оценки…".

Нарушения могут выразиться в недостоверности используемых для оценки данных, неполноте описания исследуемого объекта, некорректности расчета рыночной стоимости.

3) Нарушение Федеральных стандартов оценки.

Федеральные стандарты оценки подлежат применению, в том числе судебными экспертами.

Этот вывод следует:

во-первых, из положений ст. 20 ФЗ «Об оценочной деятельности» и содержания самих стандартов. В частности, ФСО №7 в первой статье прямо определяет, что он «определяет требования к оценке недвижимости»,

во-вторых, из судебной практики, например, АС Московского округа указал: "…суды первой и апелляционной инстанции правомерно оценили экспертное заключение ООО "Агентство независимой оценки" от 04.06.2014 в качестве надлежащего доказательства как соответствующего требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ  и федеральным стандартам оценки".

Дополнительно отмечу

Судебные эксперты не наделены статусом оценщиков с соответствующими правами, обязанностями и контролем со стороны СРО.  Что дает возможность, следуя логике ст. 55 АПК РФ, ст. 13 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" любому лицу с высшим образованием проводить экспертную оценку рыночной стоимости недвижимости, не являясь оценщиком, т.е. находясь вне требований к страхованию деятельности, повышении квалификации, какой-либо отчетности.

Это приводит к соответствующим результатам, когда заключение такого «эксперта», имеющее больший вес для суда, чем отчет оценщика, становится основанием для определения стоимости объекта недвижимости. Причем такая стоимость может быть как во много раз выше, так и ниже рынка.

С правовой точки зрения текущий статус эксперта не регулируется ФЗ "Об оценочной деятельности", что необоснованно исключает возможность ссылаться на нарушение Закона «Об оценочной деятельности» при оспаривании заключения эксперта.

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:
Полезная статья!
8 июня 2016 в 15:551
Спасибо за ликбез! Полезно - в закладки!
9 июня 2016 в 7:11
Спасибо за отзыв! Успешной практики, коллега.
9 июня 2016 в 9:32