Спонсор рубрики
«Налоги»
налоговый юрист, частная практика

ИП сдает квартиру в аренду: примеры расчетов налога для разных систем налогообложения

  • 2 августа 2016 в 13:19
  • 1733
  • 8
  • 0

Добрый день, коллеги! В прошлом посте рассказала, как считать и уплачивать налог с доходов, полученных физлицом от аренды квартиры. Сегодня рассмотрим вторую ситуацию: когда квартиру сдает собственник, зарегистрированный в качестве ИП

Ситуация вторая: квартиру сдает ИП 

Индивидуальный предприниматель может выбрать один из следующих вариантов налогообложения:

  • общая система налогообложения;
  • УСН с объектом налогообложения «доход»;
  • УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы»;
  • патентная система налогообложения;
  • ЕНВД.

Разберем каждый из описанных вариантов и посчитаем затраты.

Общая система налогообложения

Стоит отметить, что общую систему налогообложения (ОСН) индивидуальные предприниматели выбирают крайне редко. Причинами этого являются обязанность ведения налогового учета (весьма непростого) и значительная тяжесть налогового бремени.

Доходы ИП на ОСН, так же, как и доходы у обычного физического лица, облагаются налогом на доходы по ставке 13%.

При этом ИП обязан вести книгу учета доходов и расходов по форме, установленной Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 № 86н/БГ-3-04/430.

Также ИП должен будет сдавать в налоговый орган налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду (п. 7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи по налогу в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

В случае увеличения или уменьшения дохода более чем на 50%, налогоплательщик обязан представить новую налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ с указанием суммы предполагаемого дохода от осуществления деятельности на текущий год. В этом случае налоговый орган производит перерасчет сумм авансовых платежей на текущий год по ненаступившим срокам уплаты (п. 10 ст. 227 НК РФ).

По итогам года ИП необходимо будет сдавать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 1 ст. 229 НК РФ). Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 4 ст. 228 НК РФ).

Помимо этого на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (вместе с тем,  операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Однако если ИП будет сдавать в аренду нежилые помещения, ему придется также исчислять и уплачивать НДС в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ (поскольку исчисление и уплата НДС не является предметом настоящей статьи, мы ограничимся лишь ссылкой на соответствующую главу НК РФ).

Кроме того, ИП, как и физическое лицо, будет уплачивать налог на имущество физических лиц на основании уведомлений, направляемых налоговым органом.

И, наконец, любой ИП обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды "за себя". Индивидуальные предприниматели уплачивают страховые взносы отдельно на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование в фиксированном размере. Периодичность уплаты можно выбрать на свое усмотрение — либо единовременно, либо несколькими платежами в течение года, но не позднее 31 декабря текущего года.

Для расчета суммы страховых взносов можно воспользоваться таблицей, приведенной на сайте Пенсионного фонда РФ.

Внимание! В примерах расчетов далее используется МРОТ, установленный до 01.07.2016, в размере 6204 руб. 

Пример 2. Воспользуемся той же величиной дохода, что и в примере 1, приведенном в прошлом посте (360 000 руб. в год). В таком случае размер страховых взносов на обязательное пенсионное страхование составит 19 956, 48 руб. Максимальная сумма взносов на обязательное пенсионное страхование (при высоких доходах ИП) составит 154 851, 84 руб.

Отметим, что в рассматриваемом случае произведенные расходы в виде страховых взносов можно учесть в составе профессионального налогового вычета в соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ.

Кроме того, ИП уплачивают взносы в ФСС по страхованию на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, однако такие взносы уплачиваются только на добровольной основе. Чтобы начать платить взносы "за себя", ИП должен зарегистрироваться в качестве страхователя. Для этого нужно представить в ФСС по месту жительства заявление и копию документа, удостоверяющего личность (п. 12 Административного регламента, утв. приказом Минтруда России от 25.02.14 №108н).

Чтобы рассчитать величину добровольного взноса в ФСС за год, можно применить следующую формулу (ч. 2 ст. 4.5 Федерального закона от 29.12.2006 № 255-ФЗ "Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством"): МРОТ х тариф х 12 месяцев. За 2016 год эта сумма составит 2 158,99 руб.

Как видим, в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (который не применяет специальный налоговый режим) обязанностей перед налоговыми органами гораздо больше, а доход будет определенно меньше, чем если бы собственник сдавал квартиру в качестве обычного физического лица (поскольку необходимо уплатить взносы еще и обязательные взносы).

Упрощенная система налогообложения

В соответствии с положениями п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения (УСН) индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от следующих видов налоговых обязательств:

  • обязанности по уплате НФДЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 НК РФ);
  • обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
  • обязанности по уплате НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ (осуществление операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), договором инвестиционного товарищества, договором доверительного управления имуществом или концессионным соглашением на территории Российской Федерации).

Как уже отмечалось, УСН предполагает выбор объекта налогообложения. Рассмотрим возможные варианты.

Вариант первый. УСН с объектом обложения "доходы"

Если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

Уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21, п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

При УСН необходимо вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ), форма которой утверждена Приказом Минфина России от 22.10.2012  №135н.

При применении УСНО с объектом обложения "доходы", сумма налога зависит только от суммы получаемого дохода.

Пример 3. Воспользуемся той же величиной дохода, что и в примере 1 (360 000 руб. в год). Сумма налога для ИП на УСН для такой суммы дохода составит 21 600 руб.

Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды будет такой же, как и в примере 2 выше.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 346.21 НК РФ сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается налогоплательщиками на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50%.

Вариант второй. УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы"

В случае выбора УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы" нужно учитывать, что законами субъектов РФ могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков.

Также как и в случае с выбором объекта налогообложения "доходы", уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21, п. 2 ст. 346.23 НК РФ). И точно также налогоплательщику необходимо вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ).

Привлекательность этой системы состоит в том, что из суммы полученных доходов ИП сможет вычесть понесенные им расходы, в том числе, коммунальные платежи и прочие расходы на содержание сдаваемого внаем объекта недвижимости. Однако таким "вычитаемые" расходы должны быть экономически обоснованными и документально подтвержденными в соответствии с правилами ст. 252 НК РФ. Кроме того, в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ суммы уплаченных страховых взносов можно включать в расходы.

Единый налог на вмененный доход (ЕНВД)

Услуги налогоплательщиков, обеспечивающих нуждающихся временным жильем, облагаются ЕНВД, если площадь помещений на каждом предлагаемом объекте не превышает 500 кв. м (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Уплата ЕНВД осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 1 ст. 346.32 НК РФ). Представление налоговой декларации осуществляется ежеквартально не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 3 ст. 346.32 НК РФ).

Ведение книги учета доходов и расходов для плательщиков ЕНВД, не применяющих иные налоговые режимы, законодательством не предусмотрено.

Сумма ЕНВД зависит от двух факторов, не позволяющих точно рассчитать сумму налога для всех налогоплательщиков: от площади квартиры (чем она меньше, тем меньше сумма налога) и от размера коэффициента К2, устанавливаемого на каждый год представительными органами муниципальных районов, городских округов, законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в размере от 0,005 до 1 включительно.

Базовая доходность от сдачи помещения внаем составляет 1000 руб. в месяц (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Пример 4. Рассчитаем ЕНВД по формуле: (площадь квартиры x базовая доходность x К1 x К2) x ставка x 12 мес.

Размер коэффициента К1 на 2016 год составляет 1,798 (федеральный закон от 29.12.2015 № 386-ФЗ; приказ Минэкономразвития России от 20.10.2015 № 772). Размер коэффициента К2 условно пусть составляет 0,5. Площадь сдаваемой внаем квартиры для нашего расчета пусть составит условные 50 кв. м.

Тогда общая сумма ЕНВД за 2016 год составит 80 910 руб.  (50 кв. м. Х 1000 руб. Х 1,798 Х 0,5) Х 15% Х12 мес.

На основании п. 2 ст. 346.32 НК РФ можно уменьшить сумму ЕНВД на сумму страховых взносов, уплаченных за соответствующий период времени (но не более чем наполовину).

Патентная система налогообложения

Суть указанной системы налогообложения состоит в том, что налог платится исходя не из полученных доходов, а исходя из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.

В соответствии с положениями п. 10 и 11 ст. 346.43 НК РФ применение патентной системы налогообложения освобождает налогоплательщика от уплаты:

1) налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения);

2) налога на имущество физических лиц (в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения).

Также ИП, применяющие патентную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.

Налоговая база для данной системы налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется патентная система налогообложения, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации.

Налоговым периодом признается календарный год. Налогоплательщик при этом может применять патентную систему налогообложения от 1 до 12 месяцев соответствующего календарного года.

Налоговая ставка для патентной системы налогообложения устанавливается в размере 6%.

Пример 5. Поскольку денежное выражение потенциально возможного к получению дохода во всех субъектах РФ разное, воспользуемся все той же условной величиной 360 000 руб. в год (для Москвы Законом города от 31.10.2012 № 53 "О патентной системе налогообложения") установлено множество вариантов потенциально возможного к получения дохода в зависимости от площади сдаваемого внаем помещения, его назначения (жилое/нежилое) и места нахождения, а размер такого дохода колеблется от 210 000 до 10 000 000 руб. в год). 

Сумма налога при потенциально возможном к получению доходе в размере 360 000 руб. составит 21 600 руб.

Уплата налога осуществляется следующим образом:

1) если патент получен на срок до шести месяцев:

  • в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента;

2) если патент получен на срок от шести месяцев до календарного года:

  • в размере одной трети суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
  • в размере двух третей суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Что немаловажно, налогоплательщики на патентной системе налогообложения не должны представлять в налоговый орган налоговые декларации, однако ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения в том же порядке, как и прочие ИП, использующие УСН или ЕНВД. Помимо налога уплате подлежат взносы в государственные внебюджетные фонды.

Резюме

Рассмотрев все варианты и сравнив представленные в примерах 1-5 подсчеты, мы можем убедиться в том, что с точки зрения налогообложения наиболее простым вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако если деятельность по сдаче жилья внаем соответствующими органами будет признана предпринимательской, то зарегистрироваться в качестве предпринимателя придется. Перед регистрацией следует тщательно взвесить все плюсы и минусы каждой системы налогообложения. Ну и, соответственно, необходимо учитывать положения регионального и местного законодательства (касается ЕНВД, УСНО на основе патента, УСНО с объектом обложения "доходы минус расходы"). Как показывает практика, сейчас все большее количество ИП выбирает патентную систему налогообложения как наиболее простую и удобно прогнозируемую с точки зрения исчисления и уплаты налогов. При высоких доходах от сдаваемой внаем недвижимости сумма налога на патентной системе налогообложения может быть в 2 раза меньше НДФЛ, уплачиваемого физическим лицом без статуса ИП (6% от фиксированной стоимости патента против 13% со всей суммы получаемого дохода).

Отметим, что мы не рассматривали вариант сдачи квартиры внаем без заключения договора, когда расчеты между арендатором и арендодателем осуществляются неофициально, "в конверте" и арендодатель, по сути, скрывает свои доходы от государства. Такой вариант существует на практике, однако является очень рискованным и грозит арендодателю как минимум налоговой ответственностью (штраф за неуплату/неполную уплату налогов составляет 20 % от суммы неуплаченного налога). 

В следующей публикации расскажу о нюансах уплаты налога, если на квартиру оформлена долевая собственность, при этом один собственник зарегистрирован  в качестве ИП, а другой такого статуса не имеет. 

Добавить
налоговый юрист, частная практика
Спонсор рубрики «Налоги»
Спецпредложение для посетителей Регфорума!
Тинькофф Банк
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя: