Спонсор рубрики
«Налоги»
налоговый юрист, частная практика

Квартира сдается в аренду: как платить налоги, если собственников несколько

  • 8 августа 2016 в 13:15
  • 1217
  • 4
  • 2

Привет всем! Продолжая тему уплаты налогов с доходов, полученных за сдачу в аренду квартиры (первый и второй пост этой серии), затрону еще один важный вопрос. Нередко жилое помещение находится в долевой собственности. Какие нюансы возникают в такой ситуации? Может ли ИП, являющийся одним из долевых собственников сдавать в аренду такое помещение?

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ передача жилого помещения для проживания осуществляется по договору найма, заключаемому с физическим лицом.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Однако тот факт, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению.

Участник долевой собственности в силу положений ст. 209 ГК РФ, а также п. 2 ст. 246 ГК РФ может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех ее участников противоречит данной норме ГК РФ.

Таким образом, для передачи индивидуальным предпринимателем в аренду (внаем) части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, необходимо наличие согласия других собственников такого жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, на сдачу части жилого помещения внаем. Другие части жилого помещения могут быть сданы внаем их собственниками, также с согласия всех участников.

Эта ситуация отразится на налогообложении ИП исключительно в части получаемых им сумм, которые будут пропорциональны сдаваемой им в аренду части жилого помещения.

Поскольку налоговые обязательства тесно связаны с личностью налогоплательщиков, при сдаче всей квартиры в аренду, каждый из участников будет должен уплатить в бюджет соответствующие налоги (ИП — в соответствии с выбранной им системой налогообложения в части получаемого прибыли, физические лица — НДФЛ в части дохода от сдачи внаем их долей в этом жилом помещении).

Другие статьи из серии публикаций о налогообложении при сдаче квартиры:

Выгодно и законно сдать квартиру: нужен ли статус ИП

ИП сдает квартиру в аренду: примеры расчетов налога для разных систем налогообложения

Добавить
налоговый юрист, частная практика
Спонсор рубрики «Налоги»
Спецпредложение для посетителей Регфорума!
Тинькофф Банк
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:
а если я как собственник передала свою часть доли в безвозмездное пользование?или  если  ИП платит налог по УСН 6%.. и потом другим физикам НДФЛ уплатить. получается два  раза одна и  та же сумма облагается налогом? так что ли?
8 августа 2016 в 15:43

Давайте начнем с формулирования условий задачи :) Чтобы все всё понимали правильно.

Итак: есть 2 собственника квартиры, один из которых ИП. Второй собственник (физлицо без статуса ИП) передает свою часть квартиры в безвозмездное пользование ИП с правом сдачи в аренду. Правильно я Вас понимаю?

Если так, ИП платит налог по УСН 6 % со всей получаемой им суммы. Физлицо доходов не получает (поскольку передало долю в квартире в безвозмездное пользование), соответственно, ничего и не платит.

Правда, налоговые органы могут заинтересоваться, действительно ли физлицо (второй собственник) передало свою долю в квартире ИП в пользование безвозмездно...

13 сентября 2016 в 18:57