Выкуп арендованного помещения у государства субъектом малого предпринимательства

  • 22 августа 2016 в 9:08
  • 1357
  • 9
  • 4

Здравствуйте коллеги! Сегодня планирую рассказать вам о порядке реализации положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также о том, как оспорить предлагаемую цену выкупа по выставленному договору и как составить для этого необходимый протокол разногласий.

И так начнем с того, что проинформирую как это работает в городе Москве, хотя в регионах РФ есть свои особенности, но в целом порядок одинаков.

Официально услуга обозначается как возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы.
Согласно ст. 3 указанного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении недвижимого имущества из государственной собственности города Москвы пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Под преимущественным правом в данной статье понимается продажа имущества без проведения торгов.

При это преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

  1. Арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства имущество находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2015 года.
  2. Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
  3. Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Подача заявления на оказание государственной услуги и выдача результата осуществляются в службе «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы по адресу: г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20.

В соответствии с Административным регламентом, общий срок предоставления государственной услуги не может превышать 30 рабочих дней, за исключением сроков приостановок.
Т.е., например, если наше ООО "Ромашка" арендует у государства (субъекта РФ) по договору аренды нежилое помещение площадью 100 кв.м. и дата заключения договора ранее 1 июля 2013 года, то наше Общество имеет право купить арендуемое помещение без проведения торгов по цене, равной его рыночной стоимости определенной независимым оценщиком. При этом понимаем, что задолженность по договору у Общества отсутствует.

Итак, ООО "Ромашка" согласно Административного регламента, утвержденном Постановлением Правительства Москвы № 199-ПП от 15.05.2012, обращается с заявлением о выкупе арендуемого помещения в Департамент городского имущества города Москвы с приложением следующего пакета документов:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • документ, подтверждающий полномочия представителя действовать от имени заявителя;
  • учредительные документы.

По истечении 30-дневного срока на оказание государственной услуги субъект малого и среднего предпринимательства получает договор купли-продажи нежилого помещения.
В свою очередь за указанный период Департамент городского имущества города Москвы проводит мероприятия необходимые для проведения независимой оценки и определения рыночной стоимости выкупаемого помещения.

С одной стороны, все достаточно просто, однако существуют подводные камни, которые могут увеличить 30-дневный срок на месяцы или годы (так, например, на арендуемое ООО "Ромашка" помещение могут отсутствовать документы технического учета или отсутствовать сведения об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости и/или в Едином государственном реестре прав).
Но вот прошли месяцы и Общество получает необходимый договор купли-продажи, и если выкупная стоимость устраивает Общество, то подписываем договор и являемся счастливым обладателем приобретаемой недвижимости.

Однако если стоимость которая предложена Департаментом городского имущества города Москвы значительно отличается от наших ожиданий или рынка сложившегося в близлежащем районе, что делать в этом случае?

Вот здесь стоит обратить внимание на следующее. Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, законодатель наделил нас правом оспорить стоимость выкупаемого помещения на совершенно законных основаниях. Для этого необходимо составить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого помещения.
Что же такое протокол разногласий?

Протокол разногласий — это документ, который дает возможность сторонам внести дополнительные параметры в договор или изменить условия без изменения текста самого договора. Обычно эта практика используется сторонами, которые располагают стандартными договорами, а протоколы используют для отдельных случаев, которые выходят за рамки обычной практики. Стоит отметить, что законодательно установленной формы для протокола разногласий не существует, однако целесообразно его составить той же формы, что и сам договор.

Образец протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости прилагаем во вложении.

В случае, если протокол разногласий будет подписан, то юридическую силу имеют именно те условия, которые указаны в нём, а не в основном тексте договора. При этом в тексте основного договора обязательно нужно сделать пометку, что он заключается с учетом протокола разногласий к нему. Иначе текст протокола не будет иметь никакой юридической силы.

При этом необходимо помнить, что протокол разногласий должен быть составлен и направлен в Департамент городского имущества города Москвы в течении 30 дней с момента получения договора купли-продажи поскольку в соответствии с п. 2 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

После получения протокола разногласий Департамент городского имущества города Москвы либо принимает указанную Ваим стоиомсть либо откланяет Ваш протокол. В последнем случае для урегулирования разногласий придется обращаться в суд и уже в рамках судебного разбирательства будет установлена стоимость приобритаемых нежилых помещений. 

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:
Также надо добавить, что:Выкуп можно осуществить в рассрочку до 5 лет. Плата за рассрочку 1/3 от ставки рефинансирования 
22 августа 2016 в 13:17
Полезная статья! Побольше таких!
23 августа 2016 в 17:24
У нас в СПб с юридическими лицами - проблем нет. На момент заключения договора аренды юр.лицо есть, имеет право и пр. А вот интересный момент с ИП... Он ведь так же может являться СМП, входит в реестр, но... К примеру договор заключался с физ.лицом, которое позднее зарегистрировано как ИП. Возникает масса вопросах о возможности выкупа как таковой + срок отсчитывать от даты аренды или регистрации в качестве ИП? Как с этим обстоят дела в Москве?
31 августа 2016 в 19:09
В Москве данной проблемы нет, поскольку договора аренды в большей своеймассе заключались с уже зарегистрированными ИП. Но есть другой интересный момент с неотделимыми улучшениями. По 159-ФЗ данные улучшения должны засчитываться в выкупную стоимость, однако урегулированного механизма для их учета в стоимостном выражении нет.
3 сентября 2016 в 13:07