Спонсор рубрики
«Договоры»

Инвестиционный договор по модели простого товарищества: формирование пула имущества

  • 5 сентября 2016 в 12:19
  • 719
  • 4
  • 0

Этот пост является продолжением темы об инвестиционных договорах, а также первой статьей в серии публикаций о простом товариществе в инвестиционной деятельности. В нем я затрону некоторые нюансы договорной модели товарищества, что поможет разобраться в хитросплетениях противоречивой судебной практики и пригодится практикующим юристам при вёрстке инвестиционных договоров.

 Ввиду обширности темы, я ограничусь следующими вопросами:

  • формирование пула имущества;
  • выдел доли;
  • возмещение убытков одного партнёра за счёт другого;
  • прекращение (расторжение) договора.

Также поделюсь некоторыми практическими советами (lifehacks), которые, надеюсь, будут полезны. Сразу оговорюсь, что я не имел целью сделать высоколобую статью с претензией на новизну и научность, и ориентировался на коллег — практикующих юристов, встречающихся в своей работе с инвестиционными сделками.

В некоторых случаях, как было отмечено в первой части статьи об инвестиционных договорах, более выгодной и менее рисковой является модель товарищества. Чаще всего берут эту договорную модель ввиду того, что каждый из партнёров вправе требовать выдела причитающейся ему доли. А в девелоперских проектах это означает, что каждый из партнёров имеет вещные права на построенный объект. Конечно, это лучше, чем «закрываться» убытками и бегать с исполнительным листом, разыскивая должника в случае внезапного выхода из проекта.

Коль скоро выбрана товарищеская модель, при составлении инвестиционного договора целесообразно определить максимальное количество квалифицирующих признаков товарищества и другие практические вопросы: общую цель сделки (например, создание/строительство/ремонт объекта недвижимости),  оценить вклады каждого из товарищей, распределить риски, оговорить, какие расходы являются распределяемыми между партнёрами, а какие нет; и в какой пропорции распределяются расходы, в том числе и убытки; установить соотношение и порядок распределения полученной прибыли, определить порядок совместного управления проектом, обязать одну из сторон вести бухгалтерский, налоговый, управленческий учёт. Всё это поможет Вам не только более точно разметить будущие отношения на случай развода, и занять более выгодную стратегическую позицию в случае судебной тяжбы.

Относительно судебной практики стоит отметить, что в вопросах инвестиционных договоров судебная практика вплоть до уровня окружных судов включительно (а иной раз и судебные акты высочайшего суда) изобилует примерами неправосудных, нелогичных и противоречивых судебных решений. Поэтому юристам, работающим с инвестиционными контрактами и им подобными, построенными по модели товарищества, я бы рекомендовал учитывать те, которые прошли проверку надзорной инстанцией (Определения и постановления ВАС РФ, ВС РФ), отдавать предпочтение судебным актам после 2012 г. (когда более-менее единобразно начали применяться правовые позиции 54-го Пленума), и соотносить правовые позиции судебных актов с устоявшимися доктринальными правовыми позициями, и иметь в виду, что путь развития судебной практики не прямолинеен.

Всё же, правильно будет начать с главного в товариществе, и того, без чего товарищество не может быть таковым.

Формирование пула имущества

Под словосочетанием «пул имущества» (англ. pool – общий котёл, общий фонд), я подразумеваю всё то, что партнёры внесли в общее дело, т.е. вклады партнёров. Вкладом, в соответствии с п. 1 ст. 1042 ГК РФ, могут быть деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Наличие вкладов и общей цели являются основными квалифицирующими признаками товарищества, его существенными условиями, со «всеми вытекающими». Так, в пункте 7 постановления Пленума ВАС № 54 дана квалификация такой модели именно по этим двум признакам.

В случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

При отсутствии этих условий инвестиционный договор может быть переквалифицирован в другую договорную модель.

Однако, как было обращено внимание суда апелляционной инстанции, в указанном контракте отсутствуют условия, предусматривающие соединение вкладов участников такой деятельности, что является обязательным условием для договора простого товарищества. При таких обстоятельствах, как правомерно пришел к выводу суд апелляционной инстанции, указанный договор необоснованно квалифицирован судом первой инстанции как договор простого товарищества, поскольку квалифицируя инвестиционный контракт как договор простого товарищества, суд первой инстанции не учел, что освобождение истца от платы за право заключения договора земельного участка не может являться вкладом Правительства Москвы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.12.2014 № Ф05-5116/2013 по делу № А40-54257/12-64-501).

Как на практике обстоит дело с формированием общего пула имущества?

Если в торговых партнёрских соглашениях довольно просто создать общий пул имущества из денег и оборудования, то в девелоперских проектах, когда вкладом является земельный участок или права на него, формирование общего пула имущества на деле оказывается рисковым, и будучи задекларированным в соглашении – не исполняется.

Положим, в соглашении прописали, что партнёр вносит вклад в виде прав аренды. Однако, если это действительно вклад в общее дело, то права аренды должны быть оформлены на обоих партнёров, а не оставаться при одном из партнёров (вспомним о сбалансированной системе товарищеской договорной модели). В равной мере это относится и к праву собственности: если партнёр вносит в качестве вклада земельный участок (право собственности на него), то и право собственности должно стать долевым.

Всё это рисково для правообладателя недвижимости, и на практике такие вклады, будучи указанными в соглашениях, так и не являются вкладами, а общий пул имущества в своей основной части (недвижимость всё же) остаётся несформированным.

Но не только риск потери имущества является определяющим в вопросе о том, передавать ли имущество в общий котёл. Вполне может быть и меркантильный повод: получить тактическое преимущество и использовать его в своих корыстных целях. Например, если право на землю не передать в имущественный пул, то партнёр — правообладатель земли может обойти своего партнёра и зарегистрировать своё право на построенный объект, и у регистратора не будет причин отказать в регистрации. И если один из партнёров зазевается и не предъявит иск, то обманутый партнёр рискует попасть в длительные судебные тяжбы, а то и вовсе остаться ни с чем. Нивелировать этот риск можно своевременным понуждением в судебном порядке передать права на землю. Причём обратите внимание, даже если в подобной ситуации истец выкатил иск о признании права собственности на построенный объект, то этот иск суд переквалифицирует на иск о понуждении передать права на земельный участок.

В ситуации, когда вопреки условиям договора товарищ, обязанный внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую собственность товарищей, уклоняется от совершения необходимых для этого действий, другие участники договора простого товарищества вправе в судебном порядке требовать исполнения указанного договора применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ. Аналогичным образом судам следует квалифицировать иски товарищей, сформулированные как требования о признании права собственности на долю в созданном недвижимом имуществе, возведение которого являлось общей целью (абз. 4 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Даже если пул имущества не сформирован по факту, но проект живёт и что-то там строится, то это не мешает судам квалифицировать сделку по модели товарищества, если будет очевидна общая цель договора.

Особые риски для застройщика несут проекты, в которых заказчиком (правообладателем земли) является юридическое лицо публичного права (как например, госкорпорации, управляющие компании особых экономических зон, и т.п.). У таких лиц могут быть ограничения либо запреты относительно вклада своего имущество в товарищество. Пусть даже и подобный вклад будет прописан в договоре, то такая сделка, внешне совершённая по модели товарищества, никогда не станет товариществом. В такие проекты безопаснее входить подрядчиком. И если стоит цель получить в собственность некую долю в построенных объектах, то достичь такой цели удобнее, например, посредством отступного за оплату выполненных работ — например, в виде имущественных прав по договорам долевого участия. Иными словами, в таких проектах целесообразнее уходить от равновесной модели (товарищество) к возмездной модели со встречным предоставлением, где в качестве оплаты передаётся имущество (право собственности на имущество) или имущественные права (право требовать передачи в собственность).

В следующих публикациях этой серии расскажу о выделе доли, возмещении убытков и о различных вариациях прекращения договора простого товарищества. 

Добавить
Спонсор рубрики «Договоры»
в судах г. Краснодар
Московский офис
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя: