Поправки в ГК: договор эскроу (не путать со счётом эскроу!)

  • 19 сентября 2017 в 9:09
  • 1382
  • 11
  • 7

Привет, Регфорум!

Заканчиваем читать Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступает в силу с 1 июня 2018 года).

Договор условного депонирования (эскроу)

Обзор изменений, внесённых в Гражданский кодекс, летит к финалу: осталось осветить новую главу 47.1. «Условное депонирование (эскроу)». Глава не такая большая (8 статей), подчёркнуто «воткнутая» между главами о хранении и страховании – подальше от «финансового» блока глав и, в частности, от норм о договоре счёта эскроу. Тем самым законодатель практически отвечает на мой (и не только мой) вопрос, некогда прозвучавший на страницах Регфорума после появления в ГК РФ норм о договоре счёта эскроу: зачем нам этот счёт с экзотическим названием, фактически дублирующий по функционалу аккредитив, если в нашем правопорядке нет эскроу как сервиса?

И вот оно, воспоследовало: условное депонирование. Сам термин — тоже, кстати, ответ на многочисленные вопросы: нужно ли было использовать в кодексе слово «эскроу», если есть чуть более длинная, но гораздо более понятная альтернатива. Теперь упоминание об условном депонировании исключено из статей о счёте эскроу, и это словосочетание монопольно закреплено за новым поименованным договором.

В чём суть этого договора и для чего он нужен? Давайте разбираться. Про эскроу западного образца мы знаем: это, как правило, комплексный сервис, в рамках которого эскроу-агент (специальное агентство или адвокат с соответствующей лицензией) не только проводит расчёты между сторонами сделки (например, по покупке недвижимости), но и обеспечивает её чистоту, страхование и т.п. – в общем, делает жизнь сторон комфортнее и спокойнее. В принципе, неплохая идея. Что же у нас?

Статья 926.1. ГК РФ даёт следующее определение договора условного депонирования (эскроу):

«По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований».

С первого взгляда, большой разницы с договором счёта эскроу не видно – но только с первого. При чуть более внимательном рассмотрении бросается в глаза отсутствие в определении слова «банк». В отличие от договора счёта эскроу, эскроу-агент по договору условного депонирования – не обязательно банк. Пункт 3 статьи 926.6. ГК РФ «Особенности депонирования бездокументарных ценных бумаг и безналичных денежных средств» говорит об этом прямо: «Если эскроу-агент не является банком…» Сверх того, пункт 1 статьи 926.8. ГК РФ «Прекращение договора эскроу» вообще упоминает смерть гражданина, являющегося эскроу-агентом, как основание прекращения договора!

Следовательно, закон не устанавливает специальных требований к субъектному составу. Какой-нибудь мудрый аксакал, которому доверяет всё селение, запросто может выступать посредником в расчётах односельчан в качестве эскроу-агента. (Он вообще-то испокон веков так делает – просто не знает, как модно и прогрессивно называется). Если мудрый аксакал поблизости не проживает – сгодится и нотариус (благо, статья 926.8. ГК РФ прямо его упоминает в качестве возможного эскроу-агента). Юридическое лицо? Пожалуйста! Уважаемый гражданин – скажем, лидер национальной диаспоры или священнослужитель? Да на здоровье, лишь бы согласился! Глядишь, даже криминальные авторитеты начнут пользоваться. Плюс в сравнении с чисто банковским договором счёта эскроу? Несомненный плюс. Можно использовать новый договор в быту, по-соседски: благо, он даже может быть безвозмездным (хотя по умолчанию эскроу-агент вправе требовать уплаты вознаграждения за исполнение своих обязательств).

Вообще, стоит отметить, что в отличие от договора счёта эскроу, заключаемого между банком и владельцем счёта, в договоре условного депонирования изначально три стороны: «договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом». Отсюда, в частности, специфика процедуры отказа от договора (ст.926.8 ГК РФ) — только вместе и дружно:

«Депонент и бенефициар могут отказаться от договора эскроу, направив совместное уведомление об этом эскроу-агенту в письменной форме или иным способом, предусмотренным договором эскроу».

Следующее, на что следует обратить внимание: объект условного депонирования – это не только деньги, но и вполне себе традиционные вещи (правда, только движимые):

«Объектом депонирования могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги».

Бухгалтерское обслуживание юрлиц и ИП. Полная замена главного бухгалтера. Работаем с 1996 года.

Квартира, таким образом, не подходит (а вот деньги, которые за неё надо уплатить – легко). Но вот, скажем, стулья как объект эскроу – почему нет? А с другой стороны сделки – деньги, чтобы снять ещё классиками обозначенную дилемму — утром деньги, вечером стулья, или наоборот. Благо, закон такой вариант прямо предусматривает, под названием «взаимное эскроу»:

«Сторонами может быть заключен договор, на основании которого у эскроу-агента должно быть депонировано имущество, подлежащее передаче сторонами двустороннего договора друг другу (взаимное эскроу)».

В наше просвещённое время (точнее, после 1 июня 2018 года) у Остапа Бендера и монтёра Мечникова не было бы проблем с выбором способа взаимных расчётов. Полагаю, с этого места уже можно считать, что Гражданский кодекс пополнился чем-то действительно полезным, что и прагматичный юрист, и широкая общественность захотят использовать. По сути (и по месту размещения главы в кодексе) вышел эдакий квалифицированный вид хранения, вроде помеси секвестра и хранения на товарном складе по двойному складскому свидетельству, когда залоговое свидетельство отделено: товар ваш, только я вам его не отдам… потому что у вас документов нет. Однако с учётом того обстоятельства, что объектом эскроу могут быть и безналичные деньги, и бездокументарные ценные бумаги, сделать этот договор разновидностью хранения, действительно, было нельзя. Так что, пожалуй, следует согласиться с его выделением в специальную разновидность – понимая при этом, что договор в общем-то смешанный, составленный из элементов других. Узнаваемые формулировки в новых статьях попадаются постоянно: вот, например, совершенно явная калька с нормы о договоре доверительного управления имуществом:

«Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет».

Это чтобы под эскроу (как и под доверительное управление, собственно) не маскировали фактическую куплю-продажу. Аналогичный риск – аналогичные нормы. Статьи об обособлении депонированного имущества от имущества эскроу-агента, отдельном учёте (ст. 926.4. ГК РФ) и иммунитете депонированного имущества от взыскания или ареста (ст. 926.6.7. ГК РФ) также напоминают договор доверительного управления.

Проверка наличия оснований для передачи имущества бенефициару схожа с договором счёта эскроу и аккредитивом: документы, например, проверяются по внешним признакам. Но есть одно существенное отличие — замечательная фраза «если договором эскроу предусмотрена необходимость предъявления бенефициаром документов, подтверждающих возникновение оснований для передачи ему имущества» в статье 926.3. ГК РФ. То есть, получается, документы не всегда обязательны! Вообще, в выборе оснований для передачи имущества бенефициару закон стороны не ограничивает: это может быть совершение бенефициаром или третьим лицом предусмотренных договором действий, наступление установленных договором события или срока, что-либо иное – на что хватит фантазии. Очевидно, что для подтверждения наступления некоторых таких обстоятельств (хотя бы истечения срока, например) никакие документы действительно не требуются. Меньше документальных формальностей – тоже плюс для востребованности договора.

Свобода усмотрения сторон, разумеется, не абсолютна: общие рамки никто не отменял. Надо полагать, заведомо недопустимые основания для передачи имущества наподобие «когда депонент успешно ограбит банк по наводке бенефициара» будет отсекать нотариус: благо, договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг. В двух последних ситуациях эскроу-агентами, надо полагать, чаще всего будут банки и специализированные депозитарии, которые и сами под жёстким контролем Центробанка, и контроль со своей стороны обеспечат соответствующий. Впрочем, законодатель предусмотрел и ситуацию, когда эскроу-агент по такого рода договорам – не банк (уже упоминавшийся п.3. статьи 926.6. ГК РФ): в этом случае, как ни парадоксально, безналичные денежные средства депонируются не на счёте-эскроу, а на номинальном счёте, бенефициаром по которому является сначала депонент (до возникновения предусмотренных договором оснований для передачи имущества бенефициару), а потом бенефициар по договору эскроу. Уже жалею студентов, которым придётся разбираться во всей этой чехарде бенефициаров… зато законодатель, наверное, доволен: нашлось ещё одно применение номинальному счёту, который до сих пор используется только в сфере опеки и попечительства, да и то из-под палки.

Ну и наконец – долгожданный пункт 2 статьи 926.3. ГК РФ «Проверка оснований для передачи имущества бенефициару». Он, может, и короткий, и не сильно содержательный сам по себе – однако даёт возможность эскроу стать хотя бы отчасти тем самым многофункциональным сервисным договором, который явно будет востребован, во всяком случае, на рынке недвижимости:

«Договором эскроу может быть предусмотрена обязанность эскроу-агента проверить наличие оснований для передачи имущества бенефициару».

Будь я риелтором, уже заказал бы рекламу: «Эскроу от нашего агентства: полный сервис с гарантией! Проверка контрагентов и безопасность расчётов! Просто возьмите ключи от новой квартиры».

Может быть, в скором времени так и будет. В конце концов, заимствовать на западе удобные инструменты для применения в России постыдным не считается как минимум со времён Петра Великого.

На этом разбор изменений, внесённых в ГК РФ Федеральным законом от 26.07.2017 № 212-ФЗ и вступающих в силу с 1 июня 2018 года, заканчиваю. Утираю пот со лба и жду новой интересной темы для следующей статьи. Всем, кто дочитал мой многотомный эпос по 212-му закону – спасибо! 

Добавить
Для того, чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:
завидую вашим студентам
19 сентября 2017 в 18:09
Благодарю! Впрочем, рамки бакалавриата не дают лектору особенно развернуться. Приходится давать студентам ссылки на Регфорум. :-)
20 сентября 2017 в 9:502
Я тоже подумала, если бы так преподаватели рассказывали!!!
21 сентября 2017 в 14:06
Ну, мы так и рассказываем... когда учебные часы позволяют, конечно. Спасибо!
21 сентября 2017 в 14:13
Полагаю, что «Эскроу от нашего агентства: полный сервис с гарантией! Проверка контрагентов и безопасность расчётов! Просто возьмите ключи от новой квартиры» работать не будет.Так как ранее указывалось, что "Квартира, таким образом, не подходит (а вот деньги, которые за неё надо уплатить – легко)".
А в целом спасибо за ваших пост.
29 сентября 2017 в 11:48
Благодарю! Как взаимное эскроу - именно взаимное - не будет. А обычное (когда депонируются только деньги) - вполне. Собственно, за рубежом так оно и происходит.
29 сентября 2017 в 13:35
Согласен, но нет доверия к этим "посредникам". =)
29 сентября 2017 в 15:15