Хотите, Регфорум подберет проверенного исполнителя для решения ваших задач?

Оптимизация земельных платежей

  • 2 ноября 2012 в 15:40
  • 4264
  • 6
  • 5

Как известно, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Зачастую статья платежей за использование земли является весьма существенной, что не всегда дает возможность максимально прибыльно вести бизнес. В любом случае, для эффективного землепользования необходим определенный баланс равновесия платности землепользования и экономически обоснованного налогообложения. С одной стороны, платежи за землю, безусловно будут хорошим стимулом для наиболее выгодного использования земли, но с другой — завышенная, экономически не обоснованная плата за землю уменьшит коммерческую привлекательность земельных участков, что приведет к снижению использования земли на некоторых территориях из-за их невыгодности.

Если расходов по использованию земли не избежать совсем, то можно их минимизировать.

Арендная плата.

Арендная плата за использование земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

  • двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
  • трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
  • полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Напомним, что под кадастровой стоимостью понимается эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога и иных платежей на землю. В то время как, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда определена рыночная стоимость земельного участка. В таком случае, кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости.

На практике складывается, что кадастровая стоимость земельных участков не соответствует их рыночной, более того, она превышает ее более чем в два раза. И учитывая, что расчет всех арендных платежей устанавливается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая в разы завышена, то возникает не оправдано высокая арендная плата.

Однако у предпринимателей есть законный способ для уменьшения не обоснованных затрат по аренде. Если кадастровая стоимость будет соответствовать рыночной, то выплаты могут быть значительно снижены.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Понятие государственной кадастровой оценки определяется как совокупность действий, включающих в себя:

  • принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
  • формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
  • определение кадастровой стоимости и составление отчета об оценке;
  • экспертизу отчета об оценке кадастровой стоимости;
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости;
  • опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;
  • внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр объектов недвижимости.

Закон устанавливает проведение государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя, определение кадастровой стоимости оценщиками в соответствии с федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами саморегулируемой организацией оценщиков, регулирующими вопросы определения кадастровой стоимости; наделение федерального органа исполнительной власти, осуществляющего нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности полномочиями по установлению требований к отчету об оценке кадастровой стоимости; обязательная экспертиза отчета об оценке кадастровой стоимости в саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Однако, федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов определения кадастровой стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления может быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, для того чтобы существенно уменьшить расходы по арендной плате за земельный участок, у вас есть возможность привести кадастровую стоимость земельного участка к рыночной.

Земельный налог.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Таким образом получается, что если кадастровая стоимость участка завышена по отношению к его рыночной стоимости, то возникают высокие отчисления по налогу на землю, который исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

В данном случае возникает такое же право по оспариванию кадастровой стоимости в целях оптимизации налогообложения, как и при уменьшении арендных платы земельного участка.

Механизм уменьшения кадастровой стоимости аналогичный - установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости проводится в судебном порядке, на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. Для этого, во-первых, необходимо провести независимую оценку земельного участка. Далее два варианта — обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, или подать заявление в суд. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде. Законом не предусмотрено обязательно досудебное обращение с указанным заявлением в комиссию, поэтому после получения отчета об оценке можно сразу обращаться в суд.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

В связи с тем, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, орган кадастрового учета предоставляет указанные выше сведения в органы ФНС России.

Для целей налогообложения, согласно статье 391 Налогового кодекса, налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

По опыту работы юристов, рыночная стоимость земельного участка в несколько раз ниже его кадастровой стоимости. Таким образом, определив рыночную стоимость земельного участка, можно в разы уменьшить его кадастровую стоимость, и, как следствие, значительно снизить сумму земельного налога, арендной платы, выкупную стоимость земельного участка.

Экономическая оценка земли предполагает назначение обоснованной платы за землю только в случае надлежащего правового регулирования отношений по определению и взиманию платы за использование земли, в том числе с применением процедуры пересмотра результатов такой оценки. Именно поэтому, в целях экономии вашего времени и ресурсов имеет смысл провести комплекс работ по снижению кадастровой стоимости земельного участка.

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Вероника, спасибо за статью! Хорошо написано, ждем новых материалов :)

2 ноября 2012 в 15:501

Вопрос по теме:  С какой даты для целей исчисления земельного налога подлежат применению решения судов  об установлении рыночной стоимости земельного участка?

Такие решения отличаются своей резолютивной частью в разных субъектх РФ. И если в решении не указана дата, на которую проведена переоценка (хотя в законе "Об оценочной деятельности" все четко прописано), то инспекции "тактично рекомендуют" платить налог по-старому, а новую кадастровую стоимоть применять со следуюего года (01.01.).  

9 июня 2013 в 8:50

На практике так и складывается, что если дата в Решении не указана, то согласно НК РФ налоговая база будет определяться в отношении кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как вариант, можно обратиться в суд с заявлением о разъяснении и "попросить" указать дату в Решении. К тому же, это поможет сделать перерасчет платежей за предыдущие периоды (Если судебным решением кадастровая стоимость земельного участка признается равной рыночной, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога перерассчитывается).Такая практика уже есть и есть разъяснения Минфина. Свеженькое письмо об этом прилагаю: Письмо Минфина России от 10.04.2013 N 03-05-05-02/11854

10 июня 2013 в 8:233

Спасибо. В нашем случае требование разъяснений не подойдет. Наш а/суд категорически отказывает в удовлетворении части иска с требованием об установлении даты.  А по многим делам заключены мировые соглашения. Самый реальный путь - обжалование актов ИФНС.

11 июня 2013 в 11:43

Практику не изучал, но Поветкина Е.В. из управления частного права ВАС на семинарах говорит, что новая кадастровая оценка должна применяться от даты вступления в силу решения АС.

13 июня 2013 в 14:04