Хотите, Регфорум подберет проверенного исполнителя для решения ваших задач?

Покупаем офис: основные критерии выбора

  • 21 апреля 2014 в 15:47
  • 3526
  • 8
  • 25

Добрый день коллеги!

Неважно, какие мотивы побудили вас приобрести офис, важно, чтобы покупка была сделана «с головой» и не принесла вместо денег лишние заботы и хлопоты. Процесс приобретения включает в себя две составляющие: юридическую чистоту объекта и юридическую чистоту самой сделки. Остановимся на каждой из них подробно.

Юридическая чистота объекта

Купить можно только то, что принадлежит продавцу на праве собственности. Исключение составляют случаи, когда продавцом выступают отдельные категории юридических лиц, им имущество принадлежит на праве оперативного управления или хозяйственного ведения, распоряжаться которым они могут только с согласия собственника.

Право продавца подтверждается свидетельством о праве собственности на объект недвижимости (далее – Свидетельство), с которым вам необходимо подробным образом ознакомиться. На что следует обращать внимание:

  • Документы- основания. Ими могут быть, например, договор купли-продажи или договор дарения. Знакомство с ними необходимо для определения юридической судьбы объекта недвижимости.
  • Субъект права, т.е. лицо, в чьей собственности находится офис.

Если собственником является физическое лицо, надо выяснить: не является ли имущество общей совместной собственностью супругов. Для этого сопоставьте дату заключения брака с датой, когда сделана запись о регистрации права собственности (указана в свидетельстве). В противном случае, в Росреестр необходимо будет предоставить нотариально заверенное согласие супруга на продажу офиса.

Если собственником имущества является юридическое лицо — проверьте полномочия его представителя. Они оформляются доверенностью от имени юридического лица, которая подписывается генеральным директором (его полномочия подтверждаются протоколом о его избрании на должность);

  • Вид права – собственность (в том числе и общая долевая);
  • Объект права – нежилое помещение, его площадь, точный адрес;
  • В графе «существующие ограничения (обременения) права» должна быть запись «не зарегистрированы». В противном случае, вы получите в собственность объект, который обременен, например, ипотекой.

Как ни странно, но Свидетельство дает лишь общую картину об объекте недвижимости, которой недостаточно для проверки юридической чистоты объекта. Немаловажными документами для вас являются также выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – Выписка) и технический паспорт на нежилое помещение.

Заказать Выписку можно в Росреестре или многофункциональном центре. Оформление выписки из ЕГРП – элементарная процедура. От вас требуется только паспорт и денежные средства на уплату государственной пошлины. Выписка будет готова на следующий день. Аналогично обстоит дело и с получением технического паспорта, только заказывать его следует в Бюро технической инвентаризации (БТИ), и срок изготовления дольше.

Зачем нужны два этих документа? Выписка дает максимально полную и свежую информацию об объекте недвижимости, в частности, о зарегистрированных в отношении него обременениях. Благодаря техническому паспорту вы сможете узнать: были ли сделаны в помещении перепланировка и (или) переустройство. И если да, то узаконены ли они.

Пример:

В нежилом помещении была проведена перепланировка. Собственник решил ее узаконить. В административном порядке ему было отказано, т.к. произведенную перепланировку признали вновь созданным объектом недвижимости. В признании права собственности на самовольную постройку было отказано, т.к., по мнению суда, имеет место переустройство (Постановление 11 Арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 г. по делу А55–9538/2012). Истец обратился в суд с требованием признать переустройство нежилого помещения и право собственности на него. Ему было отказано, поскольку новый судья усмотрел в спорном нежилом помещении перепланировку (Решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2013 г. по делу А55–23060/2013).

Приобретение такого спорного нежилого помещения чревато для нового собственника перспективой никогда не узаконить произведенную перепланировку.

Также особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования земельного участка (далее – ВРИ), на котором располагается офис. К примеру, если земельный участок предназначен для размещения домов многоэтажной жилой застройки, то использовать нежилое помещение под офис будет уже незаконно. Чтобы помещение действительно можно было считать офисом, земельный участок должен быть предназначен для размещения административных и офисных зданий. ВРИ земельного участка указывается в Свидетельстве.

Таким образом, мы определились с юридической чистотой объекта. Переходим к сделке.

Юридическая чистота сделки

Передача офиса будет оформляться договором купли-продажи нежилого помещения (далее – договор).  При заключении договора существуют три риска:

  • Возможность признания договора недействительным;
  • Возможность признания договора незаключенным;
  • Росреестр отказывает в регистрации перехода права собственности или приостанавливает государственную регистрацию.

Для избежания вышеуказанных недоразумений договор должен быть заключен в письменной форме, а переход права – зарегистрирован в Росреестре. Также договор должен содержать в себе все существенные условия, коими являются предмет и цена. Два этих условия должны быть четко прописаны в договоре.

Пример

Стороны заключили договор, в котором указали цену кв.м. Соответственно цена всего объекта исчисляется путем умножения стоимости кв.м. на их количество. Впоследствии продавец обратился в суд с иском о признании договора незаключенным, признании договора недействительным, признании права собственности на нежилые помещения. Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, ссылаясь на то, что покупатель по договору приобрел в собственность несколько нежилых помещений. В договоре должна определяться цена каждого объекта. Поскольку этого сделано не было, договор считается незаключенным.

Покупателю только в суде кассационной инстанции удалось доказать, что при заключении договора стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, в том числе определили и цену имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 12.07.2011 г. по  делу № 33–6911/2011).

Для избежания третьего, последнего риска, на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр должны быть поданы следующие документы:

  • Заявление о государственной регистрации от обеих сторон (оформляется в Росреестре);
  • Паспорт или доверенность на право совершать данную сделку;
  • Договор в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и для Росреестра).

Таким образом, мы проверили юридическую чистоту, как объекта, так и самой сделки. Если вами предприняты все указанные меры, то через 30 дней (срок, установленный законом) или меньше (субъекты РФ могут устанавливать свой срок для государственной регистрации) вы станете собственником офиса и сможете распоряжаться им по своему усмотрению. У кого есть вопросы, с радостью на них отвечу.

Добавить
Для того чтобы оставить комментарий или проголосовать, вам необходимо войти под своим логином или пройти несложную процедуру регистрации
Также, вы можете войти используя:

Насколько мне известно, с целью максимальной индивидуализации помещения, в договоре требуется указывать кадастровый номер помещения. Для того, чтобы этот номер был, помещение должно стоять на кадастровом учете. Часто получается, что есть свидетельство о собственности, но помещение не стоит на кадастровом учете, регистратор выносит приостановку. Необходимо ставить помещение на кадастровый учет, и только после этого продавать. То есть вроде собственник, а продать не можешь.

21 апреля 2014 в 17:153

Если помещение не стоит на кадастром учете, ему присваивается условный номер. Честно говоря, в моей практике приостановок по объектам с условным номером не было. Регистрировали, как миленькие.

21 апреля 2014 в 17:19

А в 2014 г. у Вас были такие сделки? Ведь с 2014 г. БТИ всю свою базу передало в кадастровую палату.

21 апреля 2014 в 17:35

Были, но, возможно, это еще зависит от региона. У нас ведь законность есть Московская, Ленинградская, Орловская и т.д.

21 апреля 2014 в 18:17

Очень интересная статья, действительно к покупке недвижимости нужно подходить очень ответственно, чтобы в дальнейшем избежать неприятностей и потерь. Может даже лучше покупать офисы во строящихся зданиях, тогда можно будет избежать дополнительных проверок "чистоты" здания, да и дешевле обойдется Но вот хотелось бы еще поподробнее узнать про земельный участок, на котором распологается недвижимое имущество. Нужно ли его тоже как то выкупать и оформлять?

21 апреля 2014 в 20:09

Если покупать офис в строящемся здании, то тоже есть свои нюансы. Например, вы купите, а у застройщика будут проблемы с вводом в эксплуатацию. Будете потом через суд право собственности признавать.

Что касается земельного участка, то если вы покупаете офис в офисном здании или на первом этаже жилого дома, то земля в собственность если и оформляется, то как общая долевая. С землей стоит задуматься, если вы приобретаете отдельно стоящее помещение на земельном участке.

22 апреля 2014 в 10:101

Понятно, везде свои ньюансы. А вот про земельный участок хотелось бы поподробнее узнать, допустим это будет офис, получается нужно будет выкупать землю и далее платить земельный налог или если это не будет собвственностью, то вносить арендную плату. Просто знаю случай, когда собственников офисов хотели выселять из-за того, что были проблемы с землей.

22 апреля 2014 в 13:50

Земельный участок под офисом может быть как в собственности, так и в аренде. Если в собственности платите земельный налог. В этом случае, наверняка, столкнетесь с оспариванием кадастровой стоимости.

По поводу высления. Не очень представляю. Право собственности на офис и права на землю два разных права. Даже если вы их утратите, у вас в силу закона возникает право пользования земельным участком (право доступа к зданию).

22 апреля 2014 в 14:06

Ольга, понятно, спасибо большое за разъяснение!

22 апреля 2014 в 14:24

Сейчас покупка офисов интересна, прежде всего, для крупных фирм, и то мере своего укрупнения многие предпочитают строить свои "апартаменты" либо же сразу делают это, а на первых порах арендуют помещения.

Если же говорить о критериях выбора офисов, как обозначено в названии статьи, то юридическая чистота объекта и чистота сделки - это уже последние этапы, этапы оформления договоренностей. А первоначально стоит куда больше вопросов, нежели процесс оформления. Например, расположение офиса, его удаленность от важных для бизнеса объектов, площадь помещений, возможность оборудовать под решение конкретных задач, наконец, просто техническое состояние инфрастурктуры. Не стоит забывать, что если вы, потратив кучу денег, купите полуразваливающееся помещение, то будь оно хоть трижды юридически безупречным - цена ему копейка. Потом не использовать, не продать.

21 апреля 2014 в 22:02

Согласна, по поводу выбора месторасположения офиса и его оборудованности действительно очень важный и первоочередный вопрос, тут надо многое продумать. Приведу пример одной организации, арендовавшей свой офис практически в цетре Москвы, но в какой то подворотне, так каждому клиенту приходилось подробно объяснять как добраться, да еще и иногда выходить на улицу и встречать. Такой офис впечатления явно не производил.

Только вот не совсем согласна с тем, что покупка офисов интересует больше крупных фирм, мне кажется наоборот, идет тенденция покупки небольших офисов физлицами, ИП, которые потом их благополучно сдают, да и небольшие фирмочки стремятся выкупить свой офис, чтобы не платить за аренду. Крупные же организации, наоборот могут себе позволить аренду крупных помещений и естественно их оплату, поскольку это выгоднее, чем тратить огромные деньги на выкуп большой территории.

21 апреля 2014 в 22:16

Виктория, так и я в принципе о том же. Покупка офисов интересна, скорее, как инвестиция, а не как решение вопроса с офисом для своей компании. Бизнес - дело не предсказуемое. Сегодня ты на коне, завтра под конем, а офис... Его потом бывает невозможно ни продать, ни сдать. Мне, например, кажется на первых порах для начинающего бизнеса покупать офис ну нет никакого смысла, разве что, когда покупка и сдача в аренду некоммерческих объектов - это и есть бизнес. Это потом уже, когда приглядишься, понимаешь, нужна тебе собственность-офис или нет.

21 апреля 2014 в 22:231

Елена, полностью согласна, особенно если учесть тот момент, что на первых порах вряд ли есть средства на покупку офиса. Но кстати, если все правильно рассчитать и не прогадать с месторасположением и другими важными для ведения бизенса характеристики, то сдача офиса в аренду - очень даже надежный и доходный бизнес, на мой взгляд это даже выгоднее, чем сдавать квартиру в аренду.

21 апреля 2014 в 22:31

Я с вами согласна про развитость инфраструктуры, расположение и т.д. Но ведь это вопросы не юридические, а потому решить их можно без специальных на то знаний, главное, чтобы "голова была на плечах".

22 апреля 2014 в 10:12

Не помешало бы перед покупкой, в рамках  проверки юридической чистоты сделки, удостовериться в  дееспособности продавца-физика, хотя бы поинтересоваться наличием водительских прав или разрешения на ношение оружия.

 

22 апреля 2014 в 11:291

Я думала про этот аспект, но, к сожалению,сегодня с этим огромная проблема. Даже нотариусы признаются, что проверяют дееспособность "на глаз".

22 апреля 2014 в 11:37

Удостовериться в дееспособности продавца можно, запросив у него справки из ПНД (психо-неврологический диспансер) и НД (наркологический диспансер). И, хотя многие продавцы относятся к просьбе предоставить данные документы "со смешком" - думаю, стОит настоять на своём, т.к. наличие этих справок в дальнейшем может избавить покупателя от серьёзных проблем.

22 апреля 2014 в 14:45

Запросить можно, вот только ПНД не один на всю страну. Он может стоять на учете в любом из них, а взять в ближайшем. Пока не будет общей базы, проверить дееспособность в полном объеме будет невозможно. А базы не будет, т.к. информация об учете в ПНД или НД является медицинской тайной.

22 апреля 2014 в 14:59

И кроме того, наличие справки не является свидетельством недееспособности лица.

22 апреля 2014 в 15:03

Ольга, а можете пояснить, что является свидетельством недееспособности лица?

22 апреля 2014 в 15:07

Виктория, недееспособным может признать только суд, поэтому логичнее спрашивать судебное решение, что тоже невыполнимое требование. Если же человек стоит на учете, это не значит, что он недееспосособен. Факт нахождения на учете будет весомым доказательством в суде, если будут оспаривать сделку на том основании, что человек не понимал значения своих действий. Хотя по этому же основанию и с тем же успехом можно оспорить сделку, в которой контрагент не стоял на учете.

Именно поэтому вопрос определения дееспособности сегодня кррайне актуальный. О нем много говорят, но пока ничего не сделано.

22 апреля 2014 в 15:191

Ольга, спасибо большое!

22 апреля 2014 в 17:09

Тут возникает вопрос в законности требования таких справок, имеет ли право продавец запрашивать такую информацию и на каком основании. Знаете ли, могут ведь и отказать, и что дальше, совершать сделки только с теми, кто предоставит подобную информацию.

22 апреля 2014 в 15:04

Ну знаете, по таким критериям вы вряд ли что-то поймете. Во-первых не каждый человек имеет дома оружие, и это не говорит о том, что он недееспособный, а во-вторых купить сейчас можно все (я имею в виду разрешение), собственно это и водительских прав касается. На глаз же можно определить только уж очень недееспособного человека, я бы сказала невменяемого. Так что продавец- физик это кот в мешке, собственно как и покупатель)

22 апреля 2014 в 14:01

Виктория, согласна в Вами. Досконально проверить физических лиц, неважно, продавцов или покупателей, нереально. Если же они изначально идут на сделку, зная о своих "пробелах" в дееспособности и других факторах, имеющих значение для законности сделки, то всегда держат в запасе кучу документов, способных подтвердить те или иные обстоятельства. В итоге больше времени займет проверка личности, дееспособности, документов, чем поиск нормальной стороны сделки. На мой взгляд, покупая офис, лучше все-таки делать это у собственников-юридических лиц. Некоторые же покупают офис на стадии строительства непосредственно у застройщиков. Здесь и подешевле получится. Но риски, конечно, есть всегда и везде.

22 апреля 2014 в 20:441