Продажа квартиры как ИП.

[Аникей]

Всем привет!
Что имеем - есть квартира, которая оформлена на физ. лицо, также физ лицо зарегино как ИП. Так как срок 3 года не прошел, а физик хочет продать квартиру, то:
Вопрос, а можно ли платить не 13 НДФЛ, а 6% как ИП???

 

[galaxi]

Вопрос, а можно ли платить не 13 НДФЛ, а 6% как ИП???

нет как 6% нельзя.
В вашем случае, при определении налоговой базы, при продаже квартиры по ставке 13%, можно уменьшить на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 - 221 НК РФ.

 

[Leon33]

а почему нельзя продать по той цене по которой купили?

 

[Аникей]

а почему нельзя продать по той цене по которой купили?

потому что покупатель не хочет сумму уменьшать, а срок 3 года не прошел... налог вылезает.

 

[Mery]

квартира использовалась в предпринимательской деятельности? (например, сдача в аренду, при этом в договоре он должен проходить как ИП),
у ИП должен быть оквэд покупка, продажа собственного недвижимого имущества и желательно основной.

 

[Аникей]

Mery, в реальности нет, но можно же всё это нарисовать... + добавить нужные оквэд... то есть если подогнать ситуацию, что ИП сдавал эту квартиру + нужные оквэды у него будут - то по идее можно заплатить 6%???

 

[pchelka]

можно доход от продажи квартиры задекларировать как доход ИП на УСН, если у ИП указаны виды деятельности:
70.11 - Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества
70.12 - Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
45.2 - Строительство зданий и сооружений

разъясняющих писем МФ было много по этому вопросу
причем абсолютно не обязательно сдавать кв в аренду

кроме того, если была куплена кв без отделки (обязательно в договоре ЭТО д.б. указано) + потом сделан ремонт (подтверждающие документы) = сумма вычета почти сравнима с продажной стоимостью кв
К затратам, связанным с продажей имущества, относятся в том числе расходы, произведенные в целях улучшения потребительских качеств имущества - тоже были разъяснения МФ

 

[Mery]

по идее можно заплатить 6%

да.
почитай:

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 11 июля 2006 г. N 03-05-01-05/140: в случае если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем в целях предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках упрощенной системы налогообложения, то выручка от реализации такого имущества подлежит налогообложению по упрощенной системе налогообложения.
-------------------------
-------------------------

Вопрос: О порядке учета индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, доходов от реализации объектов недвижимости, а также произведенных ранее расходов на их приобретение.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 4 июля 2007 г. N 03-11-02/210
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо о порядке учета доходов от реализации объектов недвижимости индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, сообщает следующее.
В соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы учитываются доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 Кодекса.
При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 346.11 Кодекса применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
В связи с этим при решении вопроса о налогообложении доходов физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальных предпринимателей) и применяющих упрощенную систему налогообложения, от продажи принадлежащего им недвижимого имущества, не используемого для предпринимательской деятельности (квартиры, гаража и т.п.), следует руководствоваться положениями гл. 23 “Налог на доходы физических лиц” Кодекса.
При реализации индивидуальными предпринимателями, применяющими упрощенную систему налогообложения, объектов недвижимости, приобретенных для дальнейшей реализации, доходы от их реализации подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы налогообложения.
Если указанными индивидуальными предпринимателями применяется объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, то при определении налоговой базы расходы на приобретение объектов недвижимости, предназначенных для дальнейшей реализации, учитываются в порядке, предусмотренном пп. 23 п. 1 ст. 346.16 Кодекса. При этом расходы на приобретение указанных объектов недвижимости, осуществленные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, при определении налоговой базы не учитываются.При этом необходимо отметить, что при превышении предельного размера доходов, установленного п. 4 ст. 346.13 Кодекса, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы налогообложения с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.
Если объекты недвижимости приобретены индивидуальными предпринимателями для осуществления предпринимательской деятельности, не связанной с их дальнейшей реализацией, то при определении налоговой базы стоимость таких объектов учитывается в составе расходов в порядке, установленном п. п. 3 и 4 ст. 346.16 и п. п. 2.1 и 4 ст. 346.25 Кодекса.
Согласно п. 4 ст. 346.16 Кодекса в состав основных средств в целях гл. 26.2 Кодекса включаются основные средства, признаваемые амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 Кодекса.
Расходы на приобретение объектов недвижимости, произведенные физическим лицом до его государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и перехода на упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому им в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываться не должны.
Директор Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
И.В.ТРУНИН
04.07.2007

 

[КС]

Никто не забыл, что УСН заменяет налог на имущество? Если НИМ все же платили, то видится мне, что это не УСН, а чистый НДФЛ.

 

[pchelka]

Ксения Собчак, у МФ свое мнение по поводу налога на имущества в случае если собственность на квартиру оформлена как на физическое лицо - налог на имущество придется заплатить, даже если используешь эту квартиру в предпринимательской деятельности:
Письмо МФ РФ от 09.02.2011 N 03-05-06-01/21
«… обязанность по уплате налога на имущество физических лиц возникает у каждого собственника объекта недвижимости, приобретенного в собственность, вне зависимости от целей его дальнейшего использования»

п. 3 ст. 38 НК РФ - Товаром для целей настоящего Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
- на эту статью ссылки в арбитражных решениях как раз не в пользу ИП при продаже квартир (доначисляют УН при оплате НДФЛ)...
Т.е. не зависимо от даты приобретения квартиры в случае признания её продажи предпринимательской деятельностью - она будет считаться Товаром

Если у ИП указаны коды 70.11, 70.12 – однозначно подлежит УСН при продаже квартиры - и даже больше, уплата НДФЛ, а не УН может привести к доначислениям по УСН + пени + штрафы…