Приобретение земельного участка

Светлая Лада

Местный
19 Сен 2010
312
38
Москва
Коллеги, подскажите, как можно снизить риски по сделке.
Ситуация: клиент планирует приобрести земельный участок у физика.
Физик собирается приобрести дополнительно к имеющемуся участку 15 соток земли у сельского поселения (муниципальная земля).
Соответственно, клиенту нужно "застолбить" объект, чтобы после покупки муниципальной земли собственник не отказался от заключения договора.
Рассматриваю вариант предварительного договора.
Что еще можно предпринять в этой ситуации?
 

EnOt

Местный
27 Авг 2009
739
402
МСК
Предварительный договор + аванс,
самое не хлопотное, разумное, и приемлемое в данном вопросе...
в крайнем случае по суду можно признать основным договором и перевести землю на себя с выплатой цены.

Можно оформить залог в пользу покупателя. (ипотека обременение в ЕГРП)
делается договор займа.(покупатель вносит сумму продавцу участка. и продавец пишет в договоре о том что он должен эту сумму продавцу)
этот займ обеспечивается залогом вышеуказанного земельного участка.
Все регистрируется в фрс. (Росреестре)
Потом после оплаты полной стоимости участка.
Залог погашается. (Регистрационная запись об ипотеке)
Регистрируется либо договор купли продажи. либо перевод участка в счет долга.
Достаточно хлопотно. Расходное мероприятие. Не быстрое. Но надежно!
 

Kisa

Активист
24 Янв 2008
1,015
113
МО
Светлая Лада, предварительный договор можно составить только лишь в отношении имеющегося участка. Условие о приобретении 15 дополнительных соток может быть заложено в соглашение, что должно регулировать пункты о времени заключения основного договора, так и пункт о ценообразовании.

Например так: Стороны пришли к соглашению, что при увеличении площади земельного участка и оформлении её в собственность Продавцом, стоимость объекта недвижимости изменяется, на что будет составлено дополнительное соглашение
 

Kisa

Активист
24 Янв 2008
1,015
113
МО
по суду можно признать основным договором
Предварительный договор судом никогда не будет признан основным, поскольку предварительный содержит ссылку на основной, а также определяет момент заключения основного.
 

EnOt

Местный
27 Авг 2009
739
402
МСК
Предварительный договор судом никогда не будет признан основным, поскольку предварительный содержит ссылку на основной, а также определяет момент заключения основного.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 ноября 2010 г. N 58-В10-7:
"В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 ГК Российской Федерации).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В силу п. 5 ст. 429 ГК Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 данного Кодекса.
Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Судом было установлено, и не отрицалось самим Романовым Д.А., что от заключения основного договора купли-продажи он уклоняется, между тем, ответчиком не оспаривалось, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения был им подписан (л.д. 47).
Согласно ст. 309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку Романов Д.А. принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи комнаты на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом в соответствии с оговоренными условиями, т.е. в срок до 15 мая 2009 г. заключить с Марсадоловым А.В. договор купли-продажи комнаты размером 14,2 кв. метра, расположенной по адресу: г. ...
Нельзя согласиться с выводом суда кассационной инстанции о том, что на основании принципа свободы договора, закрепленного ст. 1 ГК Российской Федерации, Романов Д.А. не может быть принужден к совершению сделки, связанной с отчуждением принадлежащего ему на праве собственности имущества, поскольку у него отсутствует добровольное волеизъявление на заключение основного договора на условиях, определенных в предварительном договоре.
Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом. Заключив предварительный договор купли-продажи жилого помещения, Романов Д.А. тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК Российской Федерации."

Обычно предварительный признается по суду основным договором и признается право собственности. (если речь о новостройках)
Если здесь то речь идет о понуждении к заключению основного.
Почитайте судебную практику. Если предварительный договор правильно составлен, то это большой шанс на победу в суде!
 

Kisa

Активист
24 Янв 2008
1,015
113
МО
EnOt,признание предварительного договора основным, что вы предлагаете автору, и понуждение к заключению основного договора,о чем делаете вывод в своем последнем топике, совершенно разные вещи. Так, например, "понуждение" имеет свою юридическую позицию и судебную практику,о чем вы также заметили,и при наличии оснований имеет большой шанс выигрыша в суде, а вот признание предварительного договора основным- вещь совершенно беспозитивная и безсмыссленная.
 

Shmack

Местный
26 Авг 2012
535
196
Светлая Лада, предварительный договор можно составить только лишь в отношении имеющегося участка.
А я вот считаю иначе, и не только я) п.2 ст. 455 ГК: "Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара."
Поэтому можно заключить основной договор и ждать пока продавец станет собственником всего ЗУ (или двух ЗУ). Главное описать все сведения которые имеются на данный момент, чтобы как можно точнее указать предмет договора (кадастровый номер нынешнего ЗУ и того ЗУ который будет приобретен продавцом после, а так же учесть, что если продавец совершит действия по объединению ЗУ, то точный объект будет определяться исходя из присвоенного новому (объединенному) ЗУ кадастровому номеру). Как только продавец станет собственником и вы оплатите ЗУ- вы вправе будете понуждать его к исполнению ДКП, т.е. требовать регистрации перехода права.
 

Shmack

Местный
26 Авг 2012
535
196
Например так: Стороны пришли к соглашению, что при увеличении площади земельного участка и оформлении её в собственность Продавцом, стоимость объекта недвижимости изменяется, на что будет составлено дополнительное соглашение
Проще сделать привязку о цене за 1 сотку ЗУ (ну или 1 кв. м участка). Тогда цена автоматически будет пересчитана и согласована.
 

Нежилой Фонд

Местный
30 Июл 2013
204
69
Москва
Если будет приобретать еще 15 соток, то эти 15 соток будут отдельным объектом недвижимости, то есть самостоятельным предметом договора.
Иными словами, до заключения основного договора, надо будет эти два участка собрать в один, и получить единое свидетельство.
Но при их объединении возникнет совершенно новый объект, которого не существовало на момент заключения предварительного или основного договора. Получится, что предмет не согласован, т.к. описать его уникальные характеристики (площадь, которая может измениться при межевании, а также кадастровый номер) не представляется возможным.

Мне кажется, в отношении этих 15 соток можно заключить отдельное соглашение о намерениях, возможно, с элементами агентского договора, в котором подробно описать обязательства продавца сначала приобрести этот участок, а потом продать покупателю. А покупатель уже сам их объединит, если захочет.
 

Shmack

Местный
26 Авг 2012
535
196
Забыл упомянуть еще 1 важный момент. Если произойдет объединение участка, то срок нахождения в собственности прерывается. Тем самым надо смотреть что будет по налогам.
 

anatolymenshikov

Новичок
26 Сен 2013
1
0
Всем доброго времени суток! Уважаемые формучане помогите пожалуйста в следующей ситуации:
Мы-юр. лицо. В собственности у нас находится недвижимое имущество (нежил. здание). Имеется св-во на право собств-ти от 02.04.2007. Пом. переданно на основании акта приема передачи победителю торгов.
Сейчас мы хотим приобрести право собст-ти на землю, находящуюся под данным нежил. зданием, однако данный зем. участок находится в муниципальной собст-ти.
ВОПРОС:
1. Какой процент от кадастровой стоимости з.у. устанавливается при отчуждении в пользу юр. л.?
2. В какие сроки производится вся процедура?
3. Нужен ли кадастровый паспорт на з.у.? (на кадастровом учете не состоит). В Приказе Минэкономразвития № 475 сказано что заявитель не обязан его предоставлять, в земельном кодексе также идет отсылка к данному Приказу, однако в Земельном кодексе указанно что, цитата: "...орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Надеюсь, что мысль донес понятно, спасибо!
 

proservicemsk

Новичок
10 Сен 2020
3
0
Господа, кто в курсе! Скажите, пожалуйста, где ставить галочки в заявлении о гос. кадастровом учете (Приложение №1 к Приказу № П/0310 от 19.08.2020 г.). По телефону горячей линии Росреестра мне сказали, что заявлений должно быть 4: 2 от продавца (1 на землю и 1 на дом) и 2 от покупателя (1 на ту же землю и 1 на тот же дом). Фабула следующая: физическое лицо-единственный участник (должник) много раз брало в займы денежные средства у своего ООО (кредитор). Когда пришел срок возвращать сумму займа, то денег у должника не нашлось. Зато нашлось недвижимое имущество: земля и дом не ней. Кредитор и должник подписали Соглашение об отступном и Акт приема-передачи недвижимого имущества. Таким образом должник "откупился" от кредитора, и у сторон появилась необходимость подать заявления в Росреестр.
 

voffka

Местный
2 Окт 2008
481
265
Здравствуйте!
Подскажите пожалуйста, решение следующего вопроса:
ЮЛ приобретает у ФЛ земельный участок. На участке построен ангар - металлический каркас, обшитый профнастилом. Ангар не зарегистрирован как объект недвижимости.
Вопрос: в договоре купли-продажи стоит указывать, что на земельном участке имеется ангар? Если указать, не будет ли приостановки и отказа? Если не указать, Росреестр может увидеть, что на участке есть какое-либо строение?