Залог недвижимости-столкнулись с проблемой

[Эклер]

Здравствуйте,товарищи.Помогите пожалуйста, новичку в юридическом деле, решить создавшуюся проблему.В собственности физического лица находятся 3 нежилых помещения(здания). Вышеуказанное лицо берет в банке кредит под залог этих зданий,банк кредит и ипотеку одобряет,и договоры кредита и ипотеки выдает,ф.л. с представителем банка идет в рег. палату для регистрации обременения,но получает отказ,в котором мотивация следующая-необходима регистрация обременения здания одновременно с ипотекой земли. Земля расположенная под зданиями находится в собственности у администрации города.По сей день согласно выписки аренда с предыдущим собственником зданий установлена до 2049 г. и не расторгнута,а новый договор аренды предложенный ф.л. администрацией предполагает расторжение договора задним числом с предыдущим собственником и взимание арендной платы с ф.л так же задним числом.теперь вопросы:Правомерен ли отказ регистратора в данном случае?и как быстрее разрешить вопрос с регистрацией? можно ли в рег.палате дать ссылку на совместныое Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 г. N 6/8 разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок. и она подлежит регистрации?

 

[Нежилой Фонд]

Здравствуйте,товарищи.Помогите пожалуйста, новичку в юридическом деле, решить создавшуюся проблему.В собственности физического лица находятся 3 нежилых помещения(здания). Вышеуказанное лицо берет в банке кредит под залог этих зданий,банк кредит и ипотеку одобряет,и договоры кредита и ипотеки выдает,ф.л. с представителем банка идет в рег. палату для регистрации обременения,но получает отказ,в котором мотивация следующая-необходима регистрация обременения здания одновременно с ипотекой земли. Земля расположенная под зданиями находится в собственности у администрации города.По сей день согласно выписки аренда с предыдущим собственником зданий установлена до 2049 г. и не расторгнута,а новый договор аренды предложенный ф.л. администрацией предполагает расторжение договора задним числом с предыдущим собственником и взимание арендной платы с ф.л так же задним числом.теперь вопросы:Правомерен ли отказ регистратора в данном случае?и как быстрее разрешить вопрос с регистрацией? можно ли в рег.палате дать ссылку на совместныое Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" от 1 июля 1996 г. N 6/8 разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок. и она подлежит регистрации?

Боюсь, что позиция регистратора правомерна, исходя вот из чего:
Согласно ФЗ "Об ипотеке" ст.69: Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Иными словами, неважно: оформлены ли отношения аренды земли или нет, но участок следует единству судьбы со зданием, а следовательно по смыслу статья 35 ЗК РФ: При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

И администрация в этом случае тоже права, учитывая вышеуказанную мной норму ЗК РФ. Поэтому варианта два: либо подписывать новый договор аренды земли, либо еще один вариант все это дело легально обойти, но в настоящее время этот процесс довольно-таки длительный и затратный, поэтому, имхо, проще решить вопрос с арендой.

 

[Эклер]

Спасибо за ответ,но в данный момент у нас с администрацией идет судебное разбирательство по вопросу все этой же аренды,и оформить данный договор не представляется возможным(((((((((возможно ли к примеру предоставить в рег.палату выписку где указывается что аренда у предыдущего собственника еще числится и выписку из ЕГРП на недвижимость где тоже будет ссылка на отсутствие прав на землю?)))нам очень необходим кредит потому что производство(цех) встает,а платить работникам нужно.

 

[Нежилой Фонд]

Спасибо за ответ,но в данный момент у нас с администрацией идет судебное разбирательство по вопросу все этой же аренды,и оформить данный договор не представляется возможным(((((((((возможно ли к примеру предоставить в рег.палату выписку где указывается что аренда у предыдущего собственника еще числится и выписку из ЕГРП на недвижимость где тоже будет ссылка на отсутствие прав на землю?)))нам очень необходим кредит потому что производство(цех) встает,а платить работникам нужно.

Ну, вы думаете, что у регистратора нет информации, которая содержится в ЕГРП? ))
Вряд ли это поможет. Если надо кредитоваться - кровь из носу, то делите каждое здание условно на два объекта (пропорционально, или выделив одно помещение). Таким образом речь будет идти уже не о зданиях, а о помещениях, и земельные отношения не будут затронуты. Но тут вы сталкиваетесь с проблемой технических планов и кадастрового учета. Можно сделать дешево и долго (от полугода), либо дорого и быстро (месяца за два). Третьего не дано.

 

[Evgeny GGC]

Коллеги, приветствую!
Подскажите, пожалуйста, может кто-нибудь сталкивался с подобной ситуацией. Юридическое лицо собирается продать физическому лицу недвижимое имущество в виде земельного участка и 27 зданий, которые расположены на этом одном большом земельном участке. На земельный участок и на каждое здание имеется свидетельство о регистрации права собственности, т.е. каждый объект является самостоятельным объектом права.Стороны собираются заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому оплата за все вышеперечисленные объекты будет производиться согласно графику (в рассрочку на 5 лет). В договоре будет прописана стоимость по каждому зданию в отдельности, а также отдельно стоимость земельного участка.
После подачи договора купли-продажи в Росреестр на регистрацию перехода права собственности, все здания и земельный участок будут находиться в залоге у Продавца.
Стороны хотят предусмотреть в договоре купле-продажи, право поэтапно снимать обременения на каждое здание в отдельности по мере выплаты, поступающей на расчетный Продавца за здание №1,№2,№3 и т.д. При этом, земельный участок будет находиться в залоге у Продавца.
Подскажите, пожалуйста, возможно ли будет снимать обременения только со зданий, если при этом земельный участок будет находиться в залоге у продавца?

 

[spiroksi]

Evgeny GGC, конечно, можно. Земля в любом случае останется в залоге, пока не снимется обременение с последнего здания. Даже помимо желания продавца. ст. 69 Закона об ипотеке

 

[Ascanio]

Здравствуйте.
Планируем подать заявление о государственной регистрации ипотеки, заключенным между залогодержателем ПАО «ВТБ 24» и залогодателем ООО «Ромашка». Закладной не будет.
Обязательные документы для регистрации со стороны ООО «Ромашка»:
1.Совместное заявление о государственной регистрации ипотеки.
2.Паспорт Генерального директора и сам директор.
3.Документ об уплате государственной пошлины (по 2000 с каждой стороны)
4. Протокол о продлении полномочий Генерального директора.
5.Устав (оригинал или нотариально заверенная копия и копия)
6.Договор об ипотеки.
7.Кредитный договор.
8. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

У меня вопрос по 5 пункту. Представители Росреестра по горячей линии заявляют о том, что Устав я подаю по желанию. Есть ли где-то норма в законе, о том, что ООО не обязано предоставлять Устав на государственную регистрацию ипотеки. Интуитивно предполагаю, что сотрудник Росреестра должен проверить полномочия генерального директора. Генеральный директор действует на основании Устава-соответственно это следует из ФЗ об ООО? Верны ли мои рассуждения?)
1) Так нужно ли подавать Устав? (Оригинал или копия заверенная печатью организации?).
2) Направьте меня пожалуйста в каком законе заложена эта норма.
Заранее спасибо.

 

[Kertis]

Здравствуйте.
Планируем подать заявление о государственной регистрации ипотеки, заключенным между залогодержателем ПАО «ВТБ 24» и залогодателем ООО «Ромашка». Закладной не будет.
Обязательные документы для регистрации со стороны ООО «Ромашка»:
1.Совместное заявление о государственной регистрации ипотеки.
2.Паспорт Генерального директора и сам директор.
3.Документ об уплате государственной пошлины (по 2000 с каждой стороны)
4. Протокол о продлении полномочий Генерального директора.
5.Устав (оригинал или нотариально заверенная копия и копия)
6.Договор об ипотеки.
7.Кредитный договор.
8. Иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации.

У меня вопрос по 5 пункту. Представители Росреестра по горячей линии заявляют о том, что Устав я подаю по желанию. Есть ли где-то норма в законе, о том, что ООО не обязано предоставлять Устав на государственную регистрацию ипотеки. Интуитивно предполагаю, что сотрудник Росреестра должен проверить полномочия генерального директора. Генеральный директор действует на основании Устава-соответственно это следует из ФЗ об ООО? Верны ли мои рассуждения?)
1) Так нужно ли подавать Устав? (Оригинал или копия заверенная печатью организации?).
2) Направьте меня пожалуйста в каком законе заложена эта норма.
Заранее спасибо.

Устав подавать не нужно, Росреестр запрашивает сам в налоговой. Там какой-то закон о межведомственном взаимодействии.
Подтверждение полномочий всегда сдаем (заверенную копию протокола/решения).