1. Момент, с которого договор аренды считается заключенным
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента договор аренды является заключенным, в судебной практике существует две позиции.
Позиция 1. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.
Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа "О практике применения норм гражданского законодательства", принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э
"...Как следует из материалов дела и установлено Арбитражным судом Республики Коми, с разрешения дочернего унитарного государственного предприятия "Ростэк-Коми", арендатор (предприниматель Чебыкин А.Л.) заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "Базис" договор от 18.04.2000 на субаренду нежилого помещения, расположенного по адресу: город Сыктывкар, улица Огородная, 6, для использования под складское помещение.
По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В этой связи аргумент кассатора по поводу правовой характеристики договора и момента его совершения является ошибочным, как и его ссылка на статью 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
...решение от 25.04.01 и постановление апелляционной инстанции от 25.07.01 по делу N А29-1329/01-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Базис" - без удовлетворения..."
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.11.2012 по делу N А82-815/2012
"...Согласно правилам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя.
Оснований для отмены судебных актов не имеется..."
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.04.2011 по делу N А82-6483/2010
"...ООО "Авто-Трэйдинг" (арендодатель) и ООО "Элконт" (арендатор) заключили договор аренды от 17.03.2008 N 2-170308 помещений N 34 - 41 общей площадью 80,5 квадратного метра, расположенных на третьем этаже здания по указанному адресу для использования под офис.
Впоследствии контрагенты оформили договор аренды от 24.02.2009 N 1-240209 того же имущества с 01.03.2009 по 31.01.2010 на аналогичных условиях.
Суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 24.02.2009 N 1-240209, будучи консенсуальным договором, содержит все его существенные условия, оформлен в соответствии с правилами действующего законодательства, а потому правомерно признал его заключенным..."
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.08.2012 по делу N А58-303/2012
"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 07.11.2011 между индивидуальным предпринимателем Федорищевым В.М. (арендодатель) и ООО "Сибирское топливо" (арендатор) подписан договор аренды N 27/11, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает для использования под розничную торговлю автомаслами, запчастями, расходными материалами и сопутствующими товарами в пользование с 07.11.2011 по 31.12.2011 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Дежнева, 75/2.
В силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что наличие обязанности у арендатора по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
В связи с этим, а также учитывая, что арендодатель доказательств, подтверждающих передачу нежилого помещения в фактическое пользование и владение арендатору, не представил, суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания арендных платежей за спорный период не имелось..."
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2009 N А58-5975/08-Ф02-1616/09 по делу N А58-5975/08
"...30.08.2007 между индивидуальным предпринимателем Шмаковой А.А. (арендодатель) и ОАО "Связной ДВ" (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование торговое помещение, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Лермонтова, 23 "А", общей площадью 52,5 кв. м, в котором срок его действия определен с 30.08.2007 до 31.08.2008.
По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям.
Момент вступления договора в силу не связан с передачей арендованного имущества арендатору.
Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного договора аренды со стороны арендодателя.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, судом при рассмотрении спора не допущено..."
Дальневосточный округ
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.08.2012 N Ф03-2271/2012 по делу N А04-8257/2011
"...Довод заявителя кассационной жалобы о реальности договора аренды недвижимого имущества отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, поэтому в настоящем споре факт передачи объекта аренды - нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем, которые установлены судами обеих инстанций в ходе рассмотрения спора на основании совокупности представленных в материалы дела доказательств..."
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.02.1999 N А56-15871/98
"...Между ООО "Виткос" и ТОО "Импульс" 15.12.97 заключен договор аренды нежилого здания N 1, лит. А, по улице Симонова. В соответствии с условиями договора ТОО "Импульс" (арендодатель) обязалось передать спорное здание ООО "Виткос" (арендатору) после окончания ремонта, но не позднее трех месяцев со дня подписания договора. Поскольку своих обязательств по передаче здания арендодатель не выполнил, арендатор обратился в суд с иском об исполнении обязательства в натуре. В качестве ответчика правомерно привлечено обязанное лицо - ТОО "Импульс".
Материалами дела установлено, что спорное здание явилось также предметом договора доверительного управления от 29.12.97 между ТОО "Импульс" (учредитель) и ОАО "Стэнли Пропети Корпорэйшн" (доверительный управляющий). С учетом этих обстоятельств ОАО "Стэнли Пропети Корпорэйшн" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.
В отличие от договора доверительного управления договор аренды является консенсуальным (суд первой инстанции ошибочно расценил его как реальный), и потому права и обязанности по договору аренды возникают с момента его заключения. Исходя из этого истец и требует передачи ему спорного нежилого здания.
Поскольку при рассмотрении дела судом правильно применены нормы материального и процессуального права, дана надлежащая правовая оценка собранным доказательствам, судебные акты следует признать законными и обоснованными..."
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 28.07.2009 N Ф09-2013/09-С2 по делу N А60-37765/2008-С8
"...По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из указанного следует, что договор аренды является двухсторонним, срочным, возмездным и консенсуальным..."
Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2008 по делу N А54-3668/2007-С17
"...Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Поскольку договор аренды является консенсуальным, проект договора от 29.01.07 ответчиком не подписан, суд обоснованно указал, что договор аренды, на основании которого истец заявил требования о взыскании арендной платы, является незаключенным, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению.
Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судом первой инстанции при вынесении решения и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено..."
Позиция 2. Договор аренды является реальным, права и обязанности по нему возникают с момента передачи арендатору объекта аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 14.09.2005 N Ф09-2954/05-С3 по делу N А07-2897/05-Г-ГЛШ
"...В силу п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.
Указанное правило распространяется на договор аренды, относящийся к категории реальных договоров.
В нарушение ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации довод ответчика об условиях передачи помещений в аренду со ссылкой на акты технического обследования (л.д. 56, 57, 79, 80) надлежащим образом не исследован.
Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда..."
Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011
"...Материально-правовым требованием настоящего иска является взыскание с ответчика арендной платы и требование о возврате арендованного имущества.
Договор аренды по своей правовой природе является возмездным, относительно движимого имущества реальным, то есть, считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.
Учитывая, что истец в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом конкретных обстоятельств дела не представил суду допустимых и относимых доказательств подтверждающих факт передачи спорного имущества (и документов позволяющих осуществлять его эксплуатацию по назначению) как от Нагаева А.В. к ООО "Титанит", так и от истца к ответчику, свидетельствующий о надлежащем исполнении арендодателем обязанности предусмотренной статей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований..."
поэтому проще переделать на 11 мес с пролонгацией))
