Сделка с недвижимостью, у покупателя ипотека от Сбера

[boroda]

День добрый люди добрые (сорри за тавтологию) ну и примкнувшие к ним.
Вопрос по сделке, у покупателя ипотека от Сбера. В договоре купли-продажи (риелтер говорит, что у Сбера только такой) там условие, что

с момента передачи Объекта ПОКУПАТЕЛЮ и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у ПРОДАВЦА.

при этом
настоящий Договор в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ считается передаточным документом. Объект считается переданным ПОКУПАТЕЛЮ с момента подписания настоящего Договора/.

Т.е. квартира в залоге у банка, банк дает деньги покупателю, который потом передает их продавцу. Т.е не исключена ситуация, когда покупатель деньги у банка взял, но до продавца не успел донести и что-то по дороге приключилось, квартира по акту передана, право собственности перешло, квартира в залоге у банка, он ее продаст если что, а продавец будет вынужден судиться с покупателем - физлицом на крупную сумму и если у покупателя реально ничего нет, то он ничего и не получит.
Есть кто у Сбера всякие ипотеки проводил уже?
Вопрос собственно: меня риелтер дурит, когда говорит, что Сбер по целевому кредитному договору не отдает деньги продавцу на прямую; у ребят в коммерческих банках спрашивал, так они говорят, что деньги там сразу перечисляют продавцу.
Условия договора пристегнул.
Спасибо тем кто глянет.

 

[EnOt]

Чет мудрят. У сбербанка "сободная форма договора" им самим нужно чтобы основные условия были прописаны остальное их не волнует.
А вы со стороны продавца? или покупателя?

 

[EnOt]

П.6 договора получается исходя из пункта договора п.3.3.
Передача (перечисление) ПРОДАВЦУ денежных средств в сумме выдаваемого кредита в счет оплаты стоимости приобретаемого Объекта недвижимости осуществляется не позднее 3 (трех) дней после государственной регистрации права собственности Покупателя на данный объект недвижимости.
п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Т.е. потому что оплата происходит после перехода права собственности, у продавцов (бывших собственников) возникает право залога которое фиксируется в свидетельстве. Т.к. двойного залога ( по закону) и у банка и у Вас быть не может, стороны договариваются что залога у продавца не возникает. А в залог недвижимость принимает банк.

настоящий Договор в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ считается передаточным документом. Объект считается переданным ПОКУПАТЕЛЮ с момента подписания настоящего Договора/.
(Этот пункт на ваше усмотрение)

По факту получается что с момента подписания договора, квартира считается переданной и покупатель (новый собственник) несет полностью все риски на себе (пожар, залив и пр.).
Во вторых должны быть значит ключи?!
В третьих квартира уже передана, право еще не зарегистрировано, никто не переехал А оплачивает уже с момента подписания договора коммуналку новый собственник)))
Если все уже передано, можно оставить такой вариант.
но лучше:
По соглашению сторон настоящего Договора Продавец обязуется передать освободить и передать, указанную Квартиру Покупателю по передаточному акту в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ в течение (Любая дата, фактического освобождения квартиры) календарных дней, считая с даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

и контрольный

Настоящий Договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:

- передачи Покупателем указанной в п. ____ настоящего договора суммы денег за приобретаемую квартиру Продавцу;

- передачи Продавцом указанной квартиры Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в соответствии со статьёй 556 ГК РФ. Уклонение одной из сторон от подписания акта на условиях, предусмотренных настоящим договором, считается отказом от исполнения передать имущество либо принять его.

Я так понимаю у Вас расчет безналичный в таком случае деньги заводятся на блокированный счет покупателя. После регистрации перехода права собственности по предъявлению зарегистрированного договора переводятся на счет Продавца Указанный в договоре.
А все что наличными в ячейку.

Рассказал то что вижу. Я могу чего то и не знать о Вашей ситуации...

 

[boroda]

Спасибо за советы. Все-таки сложно из Москвы общаться с работниками Сбера далеко на востоке страны, но тем не менее.
Пока остановился на следующем.

3.2. Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме ___________ руб. оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» (сокращенное наименование ОАО «Сбербанк России»), в соответствии с Кредитным договором № _________ от _____________ года.
Условия предоставления кредита предусмотрены указанным кредитным договором, в том числе, что ПОКУПАТЕЛЬ оформляет в Банке «ЗАЯВЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА НА ПЕРЕВОД ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ» на счет ПРОДАВЦА, открытого в том же отделении Сбербанка России со следующими данными:
Получатель: ____________
№ счета_____________________.
Указанные выше кредитные средства передаются ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ путем безналичного перечисления на счет ПРОДАВЦА № ___________________, открытый в ОАО «Сбербанк России»), в момент поступления кредитных средств на счет ПОКУПАТЕЛЯ.


Заявление на перевод от покупателя к продавцу является приложением к кредитному договору, данные из заявления перенесены в договор купли-продажи, т.е. если покупатель что-то передумает, то ему денег не дадут

 

[EnOt]

любая из сторон может отказаться от сделки до момента перехода права собственности!
А так же до подписания акта приема передачи недвижимости (но уже сложнее) имейте ввиду!