Вот статья интересная есть.Может пригодится
УПРОЩЕНЕЦ ПЕРЕДАЕТ ЗДАНИЕ ЕДИНСТВЕННОМУ
УЧАСТНИКУ - КАК ВЫГОДНЕЕ?
ООО на УСНО часто имеют единственного участника. И иногда на балансе ООО есть ценный объект (здание, помещение и т.д.), который эта компания приобрела в ходе своей деятельности. Рано или поздно участник ООО может пожелать заполучить этот объект в свою единоличную собственность. И конечно, при этом не хочется платить налоги. Какие же варианты передачи объекта с баланса участнику возможны?
Примечание
Наши рекомендации касаются упрощенцев и с объектом "доходы минус расходы", и с объектом "доходы". Просто последние могут не читать наши рекомендации по учету расходов.
Продаем "по рынку"
Это самый беспроблемный, но не самый дешевый вариант.
Цена вопроса для ООО
В облагаемый доход от продажи включаются только фактически поступившие от покупателя-участника суммы на дату их поступления <1>. Дата передачи объекта по акту, дата регистрации перехода права собственности тут роли играть не будут.
С расходами ситуация следующая:
(если) вы не списывали стоимость объекта как расходы на ОС (то есть считали его товаром), то на дату перехода права собственности вы сможете учесть в расходах оплаченные затраты на его приобретение <2>;
(если) стоимость объекта была списана на расходы как расходы на ОС и вы продаете его до истечения 10 лет с момента приобретения (сооружения), вам придется пересчитать налоговую базу за весь период пользования ОС по нормам гл. 25 НК РФ и доплатить налог и пени <3>. То есть вы восстановите списанную стоимость ОС и включите в расходы сумму амортизации плюс (если прошло более 5 лет после ввода в эксплуатацию) еще и амортизационную премию.
Примечание
Восстановив расходы на покупку ОС, вы можете попробовать учесть, помимо амортизации и амортизационной премии, еще и остаточную стоимость объекта - ведь это предусмотрено теми же нормами гл. 25 НК РФ <4>. В итоге доплата налога будет минимальной или ее не будет вовсе. Хотя налоговики с этим и не согласны, большинство судебных решений в подобных спорах было принято в пользу налогоплательщиков <5>.
--------------------------------
<1> Пункт 1 ст. 346.17 НК РФ.
<2> Пункт 1 ст. 39, пп. 23 п. 1 ст. 346.16, пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.
<3> Пункт 3 ст. 346.16 НК РФ.
<4> Подпункт 1 п. 1 ст. 268 НК РФ.
<5> Постановления ФАС УО от 14.11.2012 N Ф09-10644/12, от 22.08.2012 N Ф09-7690/12; ФАС ВСО от 31.03.2009 N А74-2378/08-Ф02-1138/09; ФАС ЦО от 04.08.2010 N А14-481/2010/20/33.
Цена вопроса для участника
При покупке у ООО жилого дома (квартиры) участник даже может получить имущественный вычет в связи с его приобретением. Хотя участник и ООО являются взаимозависимыми лицами, вычет тут вполне допустим. Ведь запрет установлен на вычет по сделке между взаимозависимыми физическими лицами <6>.
Вывод
Очевидно, что вариант выкупа имущества по рыночной цене возможен, если участник располагает средствами.
--------------------------------
<6> Подпункт 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Продаем "сильно задешево" или отдаем безвозмездно
Этот вариант небезопасен вот по каким причинам.
Цена вопроса для ООО
Ситуация с налогами похожа на первую и значительных рисков не несет:
- при продаже объекта в облагаемый доход включаются только фактически поступившие от участника суммы;
- при безвозмездной передаче облагаемого дохода не будет вовсе.
При этом поставить под сомнение цену сделки или ее безвозмездность налоговикам будет сложно - ведь они не вправе контролировать цены сделок, в которых упрощенец является продавцом, а физическое лицо - покупателем <7>.
Правда, у компании, как и в первом варианте, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение объекта, если он был учтен в качестве ОС и прошло менее 10 лет с момента приобретения <8>.
--------------------------------
<7> Пункт 4 ст. 105.3 НК РФ.
<8> Пункт 3 ст. 346.16 НК РФ.
Цена вопроса для участника
В случае продажи объекта по низкой цене налоговики в ходе последующей проверки вполне могут посчитать, что участник получил доход в натуральной форме - в виде разницы между рыночной ценой на идентичные (однородные) объекты и ценой вашей сделки <9>. Если налоговики смогут установить рыночную цену и выявить расхождение, то наверняка заявят, что низкая цена не обусловлена какими-либо действиями покупателя и не является скидкой <10>.
А при безвозмездной передаче объекта у участника однозначно появляется облагаемый НДФЛ доход - в размере его рыночной стоимости <11>. ООО должно подать в инспекцию на участника справку 2-НДФЛ с суммой неудержанного налога не позднее 31 января следующего года, а участник - задекларировать этот доход и самостоятельно доплатить налог <12>.
Примечание
Еще один вариант не платить налог при продаже такой. Стороны сделки могут ее зарегистрировать, но расчеты не проводить, а в дальнейшем ООО может и простить участнику долг или списать его по истечении срока давности взыскания. В таком случае у ООО облагаемого дохода не возникнет вовсе. Но зато он возникнет у участника - как раз в размере списанного долга <13>.
Вывод
Будет лучше, если отклонение цены вашей сделки от рыночной не превысит 20%. Тогда сниженную цену можно будет обосновать отсутствием других покупателей на объект, срочной потребностью в финансовых ресурсах и т.д.
--------------------------------
<9> Подпункт 2 п. 2 ст. 211 НК РФ.
<10> Письмо Минфина России от 13.11.2007 N 03-04-05-01/357.
<11> Пункт 2 ст. 211 НК РФ.
<12> Пункт 5 ст. 226, пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ.
<13> Письмо Минфина России от 24.09.2009 N 03-03-06/1/610.
Продаем в рассрочку
Если откровенно занижать цену продажи объекта опасно, то предоставить отсрочку или рассрочку его оплаты вполне допустимо.
Цена вопроса для ООО
Ваша компания будет последовательно включать в доходы только поступившие от участника-покупателя суммы <14>.
--------------------------------
<14> Пункт 1 ст. 346.17 НК РФ.
Цена вопроса для участника
Материальной выгоды от экономии на процентах у участника нет, поскольку речь идет о коммерческом кредите (рассрочке), а не о предоставлении заемных средств <15>.
Вывод
Продажа в рассрочку подразумевает, что "живых" денег в полном объеме компания сразу не получит. Зато продажа в рассрочку может спасти вашу компанию от "слета" с УСНО из-за возможного превышения порогового значения выручки (60 млн руб. в год) <16>.
--------------------------------
<15> Письмо Минфина России от 28.06.2005 N 03-04-11/138.
<16> Пункт 4 ст. 346.13 НК РФ.
Отдаем в качестве дивидендов
Законодательство не запрещает выплату дивидендов каким-либо имуществом, в том числе и принадлежащими компании объектами недвижимости. Такой порядок их выплаты обязательно должен быть предусмотрен в уставе ООО <17>. Однако мы советуем оформить передачу объекта более понятным для регистрирующих органов способом: участник принимает решение о распределении прибыли ООО в определенной сумме, затем подписывает договор купли-продажи объекта на эту же сумму, а впоследствии оформляет взаимозачет.
ООО передачу имущества отражает как обычную реализацию. А потом показывает зачет задолженности участника по оплате этого имущества в счет погашения задолженности по выплате дивидендов.
--------------------------------
<17> Пункт 3 ст. 28 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 27.11.2009 N Д06-3405; Постановление ФАС ЗСО от 16.03.2006 N Ф04-1671/2006(20733-А67-11).
Цена вопроса для ООО
Налоговые последствия для компании, по сути, не будут отличаться от последствий при обычной продаже ОС:
- компания признает доход от реализации объекта в размере распределенных дивидендов на дату проведения зачета <18>;
- у компании, как и в предыдущих вариантах, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение здания, если они были учтены как расходы на приобретение ОС;
- кроме того, компания в качестве налогового агента должна будет исчислить НДФЛ с суммы дивидендов. Сделать это нужно не на дату принятия решения о распределении прибыли и даже не на дату фактической передачи объекта, а на дату зачета. Поскольку только тогда у участника возникнет доход в виде дивидендов. Если удержать 9% с выплаченных дивидендов ООО не может (при отсутствии других выплат участнику), то в срок не позднее 31 января следующего года должно подать в свою инспекцию (и отправить участнику) сведения о невозможности удержания налога (по форме 2-НДФЛ) <19>.
--------------------------------
<18> Пункт 1 ст. 346.17 НК РФ; ст. 410 ГК РФ; Письмо Минфина России от 17.12.2009 N 03-11-09/405.
<19> Пункт 5 ст. 226 НК РФ.
Цена вопроса для участника
Участник должен будет не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию и самостоятельно заплатить НДФЛ с дивидендов по ставке 9% <20>.
Вывод
Очевидное условие - у компании должна быть возможная к распределению прибыль в объеме, соответствующем стоимости здания.
А плюс этого варианта в том, что участнику не нужно перечислять за имущество "живые" деньги.
* * *
Итак, если участник ООО на упрощенке настаивает на передаче ему объекта недвижимости, то ему можно предложить несколько вариантов. И способ передачи, и цена должны зависеть от того, как именно он намерен распорядиться объектом. Самый оптимальный вариант - продажа по близкой к рыночной цене, но в рассрочку.
Предвосхитим вопросы о дальнейшей судьбе полученного участником объекта. Если он продаст его после 3 лет владения, то ему не придется даже декларировать доход от продажи <21>. Ну а если к моменту продажи 3 года от получения объекта в собственность еще не прошло, то участник сможет уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет (1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. для нежилых) или на свои расходы по приобретению объекта у ООО <22>.
--------------------------------
<20> Подпункт 2 п. 1 ст. 223, п. 4 ст. 224, пп. 4 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.
<21> Пункт 17.1 ст. 217 НК РФ.
<22> Подпункт 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
