налоговый агент при аренде помещения

[тора_07]

Добрый день! подскажите пожалуйста: юрик берет в аренду помещение у физика (физик не ип). будет ли выступать юрик в качестве налогового агента или нет? смутила статья Статья 228 НК РФ. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;

теоретически физик сам должен заплатить ндфл

а если юрик удержит из арендной платы ндфл и заплатит? не заставят ли физика подавать декларацию и оплачивать заново?

 

[jurbuh]

Является ли организация до 01.01.2008 налоговым агентом в отношении выплат физическому лицу по договору аренды (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ)?

В силу п. 2 ст. 226 НК РФ исчисление и уплата налога производятся организацией как налоговым агентом в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых она является, за исключением доходов, указанных в ст. ст. 214.1, 227, 228 НК РФ.
В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, устанавливающим особенности расчета налога по отдельным видам доходов, исчисление и уплату НДФЛ производят также получающие доходы физические лица, с которых налоговые агенты не удержали налог, исходя из сумм таких доходов.
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам, полученным от источников в РФ, относится выручка от сдачи имущества в аренду.
По данному вопросу есть четыре точки зрения.
Официальная позиция Минфина России заключается в том, что организация, выплатившая физлицу вознаграждение на основании договора аренды, признается налоговым агентом и должна рассчитать и уплатить в бюджет НДФЛ. Аналогичное мнение выражено в судебных актах и авторской консультации.
Однако есть судебные акты, из которых следует, что если в договоре аренды с физическим лицом не предусмотрена обязанность организации удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы, то она не признается налоговым агентом.
Также есть судебный акт, в котором указано, что организация не должна удерживать и уплачивать НДФЛ, если по условиям договора перечислять НДФЛ должен непосредственно арендодатель - физическое лицо.
В то же время имеется судебный акт, в котором суд сделал вывод о том, что организация, выплачивающая арендную плату физическому лицу, не является налоговым агентом.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Организация является налоговым агентом в отношении выплат физическому лицу по договору аренды

Письмо Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-06-01/164
Финансовое ведомство разъяснило, что организация, являющаяся источником доходов по договору аренды транспортного средства, признается налоговым агентом и должна удержать и уплатить НДФЛ.

Письмо Минфина России от 10.11.2006 N 03-05-01-05/247
Финансовое ведомство указало, что индивидуальный предприниматель, который арендует нежилое помещение у физического лица, признается налоговым агентом в отношении арендных платежей, перечисляемых данному физлицу. Следовательно, с указанных доходов арендодателя он должен перечислить в бюджет НДФЛ (ст. 226 НК РФ).

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2012 по делу N А40-40718/11140-184
Суд указал, что организация, являющаяся источником дохода физических лиц - наймодателей по договору найма жилого помещения, признается налоговым агентом. Она должна исчислить, уплатить и перечислить НДФЛ или сообщить о невозможности удержать налог.

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2010 N Ф09-7389/10-С2 по делу N А76-43987/2009-54-211
Суд указал, что с вознаграждений физическим лицам по договорам аренды транспортных средств организация должна была исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2008 по делу N А56-4753/2007
Суд указал, что при выплате физлицу вознаграждения по договору аренды организация должна удержать и уплатить НДФЛ либо сообщить в инспекцию о невозможности удержания налога.

Статья: Аренда и приобретение квартир для проживания командированных ("Российский налоговый курьер", 2007, N 13-14)
По мнению автора, организация-арендатор, перечисляющая арендную плату собственнику квартиры - физическому лицу, является налоговым агентом и должна удержать (п. 4 ст. 226 НК РФ) и не позднее следующего дня после удержания перечислить НДФЛ в бюджет (п. 6 ст. 226 НК РФ). Кроме того, организация обязана представить справку по форме 2-НДФЛ.

Позиция 2. Организация не является налоговым агентом, если в договоре аренды не предусмотрена ее обязанность удерживать налог у физических лиц

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.08.2010 по делу N А27-25154/2009
Суд установил, что заключенным между организацией и физическим лицом договором аренды не предусматривалась обязанность налогового агента исчислять, удерживать и уплачивать НДФЛ с арендной платы. Суд указал, что организация не признается налоговым агентом в отношении спорных сумм, выплаченных физическому лицу по договору аренды земельного участка. В данном случае налогоплательщик должен был уплатить налог самостоятельно.

Постановление ФАС Московского округа от 23.12.2009 N КА-А40/13467-09 по делу N А40-66058/09-140-443
Суд установил, что организация заключила с физическим лицом договор аренды, который не предусматривал обязанности исчислять, удерживать и уплачивать НДФЛ с сумм арендной платы. Он указал, что это свидетельствует об отсутствии у организации обязанностей налогового агента.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5077/2009(13200-А03-46) по делу N А03-147/2009
Суд отметил, что договоры аренды заключены с физлицами, не работающими в КФХ, и не предусматривают обязанности главы хозяйства исчислять и перечислять в бюджет НДФЛ с арендных платежей, произведенных в пользу данных лиц. Руководствуясь ст. 228 НК РФ, суд пришел к выводу, что глава КФХ не является налоговым агентом по отношению к арендодателям, получавшим от него доходы по договорам аренды земельных долей.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2008 N Ф04-4605/2008(8854-А03-27) по делу N А03-711/2008-14
Суд установил, что организация заключила договор аренды с физическим лицом, не являющимся ее работником. При этом в договоре не предусмотрена обязанность компании удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы. Суд, применив пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, пришел к следующему выводу: организация не является налоговым агентом по отношению к физическим лицам, получавшим от нее указанные доходы.

Позиция 3. Организация не является налоговым агентом, если согласно договору аренды арендодатель-физлицо самостоятельно уплачивает НДФЛ

Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КА-А40/14545-10 по делу N А40-10432/10-140-112
По мнению инспекции, организация является налоговым агентом при выплате вознаграждения физическому лицу по договору аренды и должна удержать и уплатить НДФЛ. Суд признал неправомерным решение инспекции о доначислении налога и штрафа, поскольку по условиям договора уплачивать НДФЛ должен был арендодатель самостоятельно (ст. ст. 45, 228 НК РФ).

Позиция 4. Организация не является налоговым агентом в отношении выплат физическому лицу по договору аренды

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2011 по делу N А12-15768/2010
Ссылаясь на ст. 228 НК РФ, суд пришел к выводу о том, что организация не является налоговым агентом по отношению к физическим лицам, получавшим арендную плату по договору аренды транспортных средств.

 

[тора_07]

большое спасибо!

 

[jurbuh]

С 01.01.2008
Является ли арендатор (организация или предприниматель) с 01.01.2008 налоговым агентом в отношении выплат физическому лицу по договору аренды (п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ)?

С 01.01.2008 в пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ внесено изменение, согласно которому физические лица, получившие от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, вознаграждения по трудовым и гражданско-правовым договорам, в том числе и по договорам аренды любого имущества, исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно. В каких случаях организация или предприниматель, выплачивающие физлицам вознаграждения (в частности, по договорам аренды), не признаются налоговыми агентами, Налоговым кодексом РФ не определено.
По данному вопросу есть две точки зрения.
Официальная позиция Минфина России, ФНС России, УФНС России по г. Москве заключается в том, что организация или предприниматель, выплатившие вознаграждение физическому лицу по договору аренды, являются налоговыми агентами и должны рассчитать и уплатить в бюджет НДФЛ. Аналогичное мнение выражено в авторских консультациях. Есть судебные акты, в которых указано, что ст. 228 НК РФ определен порядок исчисления налога с вознаграждений, полученных от физических лиц или организаций, не являющихся налоговыми агентами. При выплате физическому лицу сумм арендной платы организация признается налоговым агентом и должна уплатить НДФЛ.
В то же время есть судебные акты и авторские консультации, в которых отмечается, что организация при выплате физическому лицу вознаграждения по договору аренды налоговым агентом не является и удерживать НДФЛ не должна.
Позиция 1. Арендатор (организация или предприниматель) является налоговым агентом в отношении выплат физическому лицу по договору аренды
Письмо Минфина России от 20.07.2009 N 03-04-06-01/178
Финансовое ведомство пояснило, что РОССИЙСКАЯ организация, арендующая имущество у физического лица, обязана перечислять НДФЛ с сумм арендной платы (ст. 226 НК РФ). Однако если арендатором является ИНОСТРАННАЯ компания, то уплачивать налог налогоплательщик должен самостоятельно (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Аналогичные выводы содержит...
Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 12.08.2009:
Доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, облагаются НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ). По общему правилу РОССИЙСКИЕ организации, от которых налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами (абз. 1 п. 1 ст. 226 НК РФ). Причем удерживать НДФЛ нужно со всех доходов физлица, выплачиваемых налоговым агентом, за исключением указанных в ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ физлица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ при получении вознаграждений по договорам аренды имущества от организаций, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ НАЛОГОВЫМИ АГЕНТАМИ. Поэтому, по мнению контролирующих органов, ТОЛЬКО ИНОСТРАННАЯ компания-арендатор не обязана исчислять, удерживать и перечислять в бюджет налог с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю-физлицу, РОССИЙСКАЯ ЖЕ организация в данной ситуации признается налоговым агентом на основании ст. 226 НК РФ и должна при фактической выплате дохода удержать НДФЛ.
Здесь необходимо отметить следующее.
Общее определение понятия "налоговый агент" содержится в п. 1 ст. 24 НК РФ: это лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ. Для целей НДФЛ в силу п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами. В п. 2 этой же статьи содержится исключение, при буквальном толковании которого получается, что российская организация не является налоговым агентом при выплате доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ организация, которая не является налоговым агентом на основании заключенных трудовых или гражданско-правовых договоров (включая договоры найма или аренды имущества), не должна удерживать НДФЛ при выплате налогоплательщику дохода в виде арендной платы. Следовательно, если при аренде имущества у физлица в договоре отсутствует условие об уплате НДФЛ в бюджет организацией-арендатором с арендной платы, налог перечисляется арендодателем самостоятельно. Аналогичный вывод сделал ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 29.07.2008 N Ф04-4605/2008(8854-А03-27), указав, что если в договоре аренды имущества с физлицом не предусмотрена обязанность компании удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы, то организация не признается налоговым агентом на основании пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ. Подробнее см. Энциклопедию спорных ситуаций по НДФЛ и взносам во внебюджетные фонды.
Таким образом, в данной ситуации наиболее безопасным для налогоплательщиков является следующий подход: физические лица уплачивают налог самостоятельно, если арендная плата поступает от иностранной организации-арендатора, а если имущество у физлица арендует российская компания, то она как налоговый агент удерживает НДФЛ с сумм арендной платы. Иную позицию по данному вопросу придется отстаивать в суде.

Аналогичные выводы содержит...
Письмо ФНС России от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@
Налоговое ведомство разъяснило, что российская организация - арендатор обязана исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы, выплаченной арендодателю - физическому лицу.
Аналогичные выводы содержит...
Письмо ФНС России от 01.11.2010 N ШС-37-3/14584@
Письмо ФНС России от 02.10.2008 N 3-5-04/564@
Письмо УФНС России по г. Москве от 23.09.2010 N 20-15/3/100407
Письмо УФНС России по г. Москве от 25.08.2009 N 16-15/088481
Письмо УФНС России по г. Москве от 05.09.2008 N 28-11/84360
Письмо УФНС России по г. Москве от 07.04.2008 N 28-10/033584@

Позиция 2. Арендатор (организация или предприниматель) при выплате физическому лицу вознаграждения по договору аренды налоговым агентом не является

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2011 по делу N А12-15768/2010
Ссылаясь на ст. 228 НК РФ, суд пришел к выводу о том, что организация не является налоговым агентом по отношению к физическим лицам, получавшим арендную плату по договору аренды транспортных средств.
Аналогичные выводы содержит...
Постановление ФАС Поволжского округа от 17.11.2011 по делу N А57-12030/2010

Консультация эксперта, 2013
По мнению автора, организация не является налоговым агентом в отношении собственников квартиры, с которыми она заключила договор аренды жилого помещения, в силу пп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ.

Статья: Налогообложение доходов физического лица от аренды ("Финансовая газета", 2009, N 10)
Автор отмечает, что налоговыми агентами признаются только те организации, от которых физические лица получают доходы, не указанные, в частности, в ст. 228 НК РФ. При этом положения пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ устанавливают, что физлица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, в том числе и при получении вознаграждений по договорам аренды от компаний, не являющихся налоговыми агентами. Следовательно, организация при выплате физическому лицу такого вознаграждения налоговым агентом не признается и удерживать налог не должна.

 

[Clare13]

Добрый день! Почти такая же ситуация, как и у Автора. Только арендодатель - физик, арендатор - ИП. Физик не хотел официального договора, еле уговорили. Теперь встал вопрос об оплате НДФЛ. Вычитать из суммы аренды НДФЛ не можем, придется из кассы сверху оплачивать. А это лишние расходы... Скажите, кто-нибудь на практике не платил НДФЛ в качестве налогового агента, с отсылкой на ст. 228? Заранее всем спасибо за ответ

 

[yulivkv]

Чтобы спокойно спать, необходимо, чтобы арендатор сам платил НДФЛ за арендодателя-физ.лицо.
В данной ситуации не важно, кто арендатор - ИП или юр.лицо, в любом случае, во избежание налоговых споров, НДФЛ нужно удерживать и перечислять за "физика" арендатору. В частности арендатору-ИПшнику можно почитать ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 27.06.2013 № 03-04-05/24394.
Касательно невозможности удержания НДФЛ из оплаты аренды, можно изменить ее стоимость в договоре. То есть, если в договоре указано, что вы должны платить 100руб. в месяц, то вам необходимо разделить эти 100руб. на 0,87 и указать полученную сумму (115руб.) необходимо прописать в договоре как новую ежемесячную стоимость аренды. Из этих 115руб. 100руб. вы будете продолжать отдавать физ.лицу-арендодателю, а 15 (НДФЛ при исчислении округляется до целых рублей) уплачивать в бюджет.
Если будете оплачивать из кассы, не сможете эти деньги относить на расходы для целей налогообложения. Плюс, боюсь, что налоговая база будет в этом случае не 100руб. и НДФЛ вы можете заплатить некорректно.
Касательно неуплаты НДФЛ вообще, в принципе есть шансы выиграть суд с налоговой, используя в договоре вышеуказанные формулировки. Также можно "подставить" арендодателя, направив в установленный срок в налоговую уведомление о том, что вы не смогли удержать НДФЛ. Соответственно, налоговая сама свяжется с арендодателем и потребует НДФЛ уже с него. Но в этом случае все равно нужно будет сдать 2-НДФЛ по арендодателю.

 

[Лисс]

В случае если, арендодатель (физ. лицо) настаивает, чтобы мы не удерживали НДФЛ, включаем в договор пункт, что Арендодатель предупрежден о необходимости сдать декларацию З-НДФЛ. Хотя на практике, был только один раз такой случай.

 

[ЛеляР]

тора_07, совсем кратко)

1.1. Если ФЛ сдают недвижимость в аренду организациям или ИП, то такие организации признаются налоговыми агентами. Они обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога при выплате дохода. В этом случае подавать декларацию о доходах гражданину не нужно.

1.2. Если ЮЛ по каким-либо причинам не может удержать НДФЛ с ФЛ, то такое ЮЛ обязано уведомить об этом ИФНС в срок до уплаты НДФЛ. Тогда ФЛ само исчисляет и уплачивает НДФЛ и подает декларацию.

1.3. Если ЮЛ удержало с ФЛ НДФЛ, но не уплатило, то ФЛ подает декларацию и уплачивает НДФЛ самостоятельно. Получив подтверждение об этом в ИФНС, ФЛ возвращает от ЮЛ удержанный, но неуплаченный НДФЛ.

2. ФЛ - резиденты РФ, сдающие недвижимость в аренду другим ФЛ, самостоятельно рассчитывают и уплачивают НДФЛ и подают декларацию 3-НДФЛ.

Делаю 3-НДФЛ, собаку съела на этом)))
одно из писем многочисленных разъяснений Минфина, но главное, что последнее практически
Письмо Минфина от 07.03.2014 N 03-04-06/10173

 

[ЛеляР]

Лисс, от ЮЛ необходимо уведомление ИФНС о том, что НДФЛ не удержан.
Суд м.б. и займет сторону ЮЛ, но во избежание судов необходимо уведомление ИФНС

 

[ЛеляР]

Если будете оплачивать из кассы, не сможете эти деньги относить на расходы для целей налогообложения.

не важно откуда))) НДФЛ ни в каком случае не уменьшает налогооблагаемую базу, т.к. это просто налог с доходов ФЛ и к ЮЛ не имеет никакого отношения

 

[Лисс]

ЛяляР, да-да конечно ИФНС уведомляем, и даже предупреждаем физика, что придётся составлять декларацию 3НДФЛ (лишние затраты для него, вряд ли составит сам), но если он НАСТАИВЕТ - поступаем так как описала выше.

 

[ЛеляР]

Лисс, если ФЛ настаивает на таком варианте, то вам надо в договоре не так указывать:
"включаем в договор пункт, что Арендодатель предупрежден о необходимости сдать декларацию З-НДФЛ"
а примерно так: стоимость аренды за период составит ХХХ, а НДФЛ в размере .... ФЛ уплачивает компании в соответствии с пунктом раздела "права и обязанности"
а в разделе "права и обязанности" указать, что ФЛ обязано внести в кассу (на р/с) компании НДФЛ в размере .... (за период)

к Договору сделать уведомление о том, что обязанность исчислить, удержать и уплатить НДФЛ в соотв. с п... НК РФ лежит на налоговом агенте, в связи с чем ФЛ вносит в кассу (на р/с) компании НДФЛ
В случае невнесения ФЛ обязано самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в уст. ФЗ срок (до 30 апр. след. года за отчетным), подать 3-НДФЛ

как-то так, надо себя застраховать. Т.к. указав сумму аренды, ваше предупреждение о декларации не снимает с вас ответственности
вы автоматом себя подставляете. И ФЛ, видимо, в курсе, т.к. он тупо не станет подавать 3-НДФЛ, а вы при первой же проверке попадаете

и мой вариант не фонтан, но хоть какая-то страховка

под невозможностью удержать НДФЛ в НК РФ предполагается, например, налоговый нерезидент (на основании пред. года был резидентом, в след. году удерживаете 13%, а он в марте, напр, взял и уехал на какую-нибудь украину, не предупредив за 2 месяца) Тогда надо делать пересчет по ставке 30% за тек. год, а удержать уже никак. Вот тот самый случай

 

[ЛеляР]

на злобу дня вышло Письмо Минфина России от 02.10.2014 N 03-04-05/49525

Вопрос: О налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору аренды недвижимого имущества.

Доходы, полученные ФЛ по договору аренды, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 "НДФЛ" НК РФ.
В случае заключения такого договора ФЛ с организацией обязанность по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ возлагается на организацию, признаваемую на основании ст. 226 Кодекса налоговым агентом.
При получении вознаграждения по договору аренды от ФЛ и организаций, не являющихся налоговыми агентами, ФЛ обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в соответствии со ст. 228 Кодекса.
Вместе с этим согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В случае если сдача в аренду имущества носит характер предпринимательской деятельности, ФЛ обязано зарегистрироваться в качестве ИП с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, будут подлежать налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.

 

[Галина111]

Добрый день, подскажите пож-та, такая ситуация: заключили договор аренды, зарегистрировали его, прошел год, через год вспомнили про НДФЛ, в договоре ничего не указано. Но сам арендодатель (физик) декларацию подавал, налоги уплатил. Но мы - арендаторы (ЮЛ) все равно переживаем - не привлекут ли нас к ответственности за то, что не исполнили функцию налогового агента, и второй момент - на будущее, что нам делать - заключать доп соглашение о том, что в АП входит НДФЛ и арендодатель уплачивает его самостоятельно, или заключить доп соглашение о том, что в АП входит НДФЛ и арендатор исполняет функции налогового агента.

 

[ЛеляР]

Но мы - арендаторы (ЮЛ) все равно переживаем - не привлекут ли нас к ответственности за то, что не исполнили функцию налогового агента

могут, ФЛ не должно самостоятельно уплачивать в этом случае НДФЛ, особенно если это не ИП

на будущее, что нам делать - заключать доп соглашение о том, что в АП входит НДФЛ и арендодатель уплачивает его самостоятельно

нет

заключить доп соглашение о том, что в АП входит НДФЛ и арендатор исполняет функции налогового агента

да

а как быть с прошлой историей - не знаю. М.б. как-то признаться в ошибке типа по незнанию, представив доки о том, что арендодатель декларировал доход и самостоятельно платил НДФЛ. По уму он еще д.б. зарегистрироваться как ИП