покупка квартиры по заниженной стоимости

[Лина_007]

Добрый день, коллеги!
Сама юрист, но специализируюсь не в области недвижимости.
Решила прикупить квартиру и продавец просит указать в договоре меньшую сумму (разница в 1,5 млн. руб.). Прекрасно понимаю все риски, но квартира уж сильно мне подходит (и рядом с мамой и с работой и с метро и по цене укладываюсь, есть лучше квартиры, но там нет всех этих условий сразу. Короче хочу купить). Прочитала все советы. Итог для себя: 2 расписки.
Но хочу с Вами один момент обсудить: может быть мне сделать так: подписываем договор купли-продажи на заниженную сумму и сдаем в росреестр для регистрации перехода права собственности. Пока там идет оформление, мы с продавцом подписываем допсоглашение об увеличении цены до реальной. И это соглашение не сдаем в росреестр. Доводы: допсоглашение следует судьбе основного договора. Раз основной договор не подлежит госрегистрации (подлежит только переход права собственности), то и допсоглашение не подлежит госрегистрации. В итоге если что, то в суде полагаю и договор и допсоглашение будут легитимны и иметь нормальную правовую силу. А в ИФНС можно сдать только основной договор.
Как Вы думаете, я права? Или все не так?

 

[Kertis]

Супер вопрос!
Не смотрели судебную практику?

 

[Лина_007]

практику смотрела, ничего не нашла. Хочу с форумчанами обсудить, мнения послушать

 

[Лина_007]

А вот смотрите, что я нашла. Правда это экспертное мнение, но все же похоже я права, есть лазейка. Спецы, прошу Вашего мнения

Дополнительное соглашение. Регистрировать или нет?
11.01.14 Автор: Эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Два юридических лица заключили договор купли-продажи нежилой недвижимости, в котором установили срок оплаты - в течение 3 месяцев с момента заключения договора. Также оговорено, что до момента полной оплаты недвижимость под залогом не находится. Переход права собственности был зарегистрирован, покупатель получил соответствующее свидетельство и начал производить оплату. Однако к концу трехмесячного срока он успел оплатить лишь 60% требуемой суммы. Стороны договорились продлить срок для оплаты еще на 2 месяца и заключили соответствующее дополнительное соглашение к договору.
Подлежит ли государственной регистрации такое дополнительное соглашение?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Указанное в вопросе дополнительное соглашение не подлежит государственной регистрации.

Обоснование вывода:
Прежде отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.
Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). В государственной регистрации сделок, не требующих такой регистрации, органом, осуществляющим государственную регистрацию, должно быть отказано (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", вступающего в силу 1 сентября 2013 года (подход о необходимости государственной регистрации таких сделок был сформирован в судебной практике еще до вступления в силу указанного закона - смотрите, например, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).
Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи нежилой недвижимости закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре.
Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

 

[Натик]

Добрый день, коллеги!
Сама юрист, но специализируюсь не в области недвижимости.
Решила прикупить квартиру и продавец просит указать в договоре меньшую сумму (разница в 1,5 млн. руб.). Прекрасно понимаю все риски, но квартира уж сильно мне подходит (и рядом с мамой и с работой и с метро и по цене укладываюсь, есть лучше квартиры, но там нет всех этих условий сразу. Короче хочу купить). Прочитала все советы. Итог для себя: 2 расписки.
Но хочу с Вами один момент обсудить: может быть мне сделать так: подписываем договор купли-продажи на заниженную сумму и сдаем в росреестр для регистрации перехода права собственности. Пока там идет оформление, мы с продавцом подписываем допсоглашение об увеличении цены до реальной. И это соглашение не сдаем в росреестр. Доводы: допсоглашение следует судьбе основного договора. Раз основной договор не подлежит госрегистрации (подлежит только переход права собственности), то и допсоглашение не подлежит госрегистрации. В итоге если что, то в суде полагаю и договор и допсоглашение будут легитимны и иметь нормальную правовую силу. А в ИФНС можно сдать только основной договор.
Как Вы думаете, я права? Или все не так?

Добрый день! по моему скромному мнению такое допсоглашение обязательной гос.регистрации не подлежит в силу изложенных ниже причин. НО:
при получении свидетельства о регистрации права собственности в качестве документа, являющегося основанием права будет указан только договор купли-продажи.
Для чистоты процесса в ЕГРП может быть имеет смысл внести изменения в части указания правоустанавливающего документа и представить заключенное допсоглашение... если бы это было Вам нужно. Но у Вас обратная ситуация.... поэтому если контрагенты согласны на такой шаг, как Вы предлагаете, то это хорошая подстраховка

 

[Лина_007]

Спасибо

 

[ЛеляР]

мы с продавцом подписываем допсоглашение об увеличении цены до реальной.

из личной практики работы с 3-НДФЛ: допсоглашение и соотв. доплата (неважно, зарегистрировано оно или нет) подтверждает получение доп. дохода продавцом, кот. д.б. задекларирован, с него исчислен НДФЛ
продавец занижает стоимость именно с целью не декларировать доход.
Т.о., допсоглашение будет обычным внутренним долговым обязательством.

Если вы в перспективе решите продать эту квартиру до 3 лет владения, а с 2015 года, 3 года м.б. законодателем изменены на 7 лет, вы не сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму допсоглашения
Если вы его покажете при декларировании, то с учетом созданной единой базы (пока в Москве в тестовом режиме, а с 2015 везде в полном объеме) всплывет продажа продавцом по заниженной стоимости

кстати, база ведется с 01.01.2013, так что лучше не шутить.

есть альтернативная оптимизация налогов продавца (не всегда), хотя надо смотреть доки, напр, первичные доки покупки, приватизации, сколько продавцов, есть ли супруг (как совм. нажитое)

если вы никогда не станете продавать, оформляйте просто договор, а остальное просто так, если вдруг надумаете продать, лучше оформить полной суммой

и обязательно поинтересуйтесь кадастровой стоимостью покупаемой квартиры. Не исключено, что она выше планируемой к показу в договоре цифры.
М.б. неприятные моменты, как минимум в случае, если вы захотите получить имущ. вычет на покупку

 

[EnOt]

Лина_007,
По общей практике пишется 2 расписки.

Иногда пишется вместо соглашения что в случае изятия квартиры продавец обязуется выплатить разницу.

Вы предложили интересный вариант с доп. соглашением к договору, но разумеется ничего из этих вариантов не 100% гарантия так как все остается на усмотрение суда.

Если где то эти документы всплывут, то разумеется налоговая может до начислить налог.

 

[bdmalex]

Лина_007,
Если где то эти документы всплывут, то разумеется налоговая может до начислить налог.

Автор темы - покупатель, так что доначисление налогов - головная боль продавца...

 

[EnOt]

Да это понятно. Просто продавцы обычно тоже не дураки и все подрят подписывать не будут. Это тоже нужно учитывать.

 

[bdmalex]

все подрят подписывать не будут. Это тоже нужно учитывать.

Ну у них есть вариант либо подписать 2 расписки, либо ждать другого покупателя. С учётом ситуации на рынке могу предположить, что в ближайшее время сторонников второго варианта будет совсем немного...