Согласие залогодержателя на изменение договора аренды

[dmitry34]

Добрый день
подскажите, заключен долгосрочный договор аренды недвижимости. здание находится в ипотеке у банка.
правомерно ли заключение между арендодателем и арендатором дополнительного соглашения о снижении арендной платы к договору аренды без получения согласия банка?
с одной стороны, некоторые банки включают обязательство залогодателя на согласование всех изменений в договоры аренды, в частности изменения арендной платы. с другой стороны, каким образом арендатору реально ознакомиться с договором ипотеки?
и если в отношении залогодателя банк имеет право досрочно потребовать исполнения кредитного обязательства, то какие негативные последствия может иметь подписание дополнительного соглашения для арендатора? отказ в регистрации ФРС? недействительность ДС с взысканием недополученной арендной платы?
нельзя ли тут применять п.5 ст. 166 ГК. ведь арендодатель, подписывая данное ДС, должен быть в курсе своего договора ипотеки. значит его поведение недобросовестно. опять же, должен ли арендатор проявлять инициативу и запрашивать у банка согласие на заключение такого ДС? а может быть, направить письмо арендодателю с просьбой предоставить согласие банка либо мотивированный ответ, что необходимость такого согласия не предусмотрена договором ипотеки (но временные затраты будут колоссальными)

 

[ае123]

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду (п. 1 ст 40 ФЗ Об ипотеке).
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 2 ст. 29 ФЗ Об ипотеке).
Согласно п. 1 ст 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Из системного толкования названных норм следует, что залогодатель вправе сдавать в аренду заложенное здание, доход от сдачи в аренду здания является собственностью залогодателя.
Размер арендной определяется соглашением сторон договора аренды - арендодателем и арендатором.
Поскольку залогодержатель не является стороной договора аренды, он не вправе участвовать при определении размера арендной платы (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Из изложенного следует, что собственник здания (арендодатель, залогодатель) вправе установить любой размер арендной платы по соглашению с арендатором, и банк (залогодержатель) не вправе вмешиваться в их отношения.