Москомзем необоснованно получал арендную плату

[Сергей Д.]

Добрый вечер!

У меня очень необычная ситуация, и если можно подскажите...

История такова: в начале 90-х в жилом 16-ти этажном доме была арка (на первом этаже), т.е. пространство ничем не огороженное. Гражданин, получил все разрешения и согласования от властей на обустройство в этой арке магазина (соорудил там перегородки, вход - ну все как положено для нежилого помещения и в последствии оформил это нежилое помещение в свою собственность.
НО, на тот момент по действовавшему законодательству он был обязан заключить договор аренды земельного участка (под тот самой аркой и его собственным нежилым помещением) с Москоземом (ныне департаментом земельных отношений) сроком на 15 лет с автоматической пролонгацией (договор в настоящее время не расторгнут).
Все выяснилось недавно, когда департамент решил повысить арендную плату (письмо прислал), на что ему было предложено заключить новый договор, на что в свою очередь департамент ответил что, они теперь не правомочны заключать договоры, т.к. изменилось законодательство (что то еще в 2001 г.) вышло Постановление Правительства и теперь арендная плата с собственника помещения не взимается)))))))
Естественно возникает вопрос "а за что тогда мы платили все эти годы?" - налицо неосновательное обогащение за период более 10 лет (примерно), о котором арендатор узнал только сейчас...
Возникают разные идеи:
1. взыскать необоснованно выплаченную сумму с момента принятия Постановления по апрель 2015 (хотя срок иск. давности у нас был 3 года, но в свете последних изменений в ГК по защите нарушенного права 10 лет). Какова вероятность успеха? и на до ли при этом расторгать договор аренды в УФРС ? Достаточно в УФРС ли одного заявления от арендатора?

2. Выкупить данный земельный участок, находящийся под магазином и как это сделать?
Ведь собственник помещения имеет право на земельный участок, находящийся под этим помещением.

Хотя, с другой стороны, формально это кондоминимум (если я ничего не путаю) и на этот участок имеют право все жильцы, проживающие над этим магазином (о том что есть там ЖСК или управл. компания мне ничего не известно).

как вы думаете? как видите данную ситуацию и возможность ее решения?

 

[Kertis]

1. Взыскивать надо. Но думаю, максимум 3 года в реале. Расторжение в Росреестре возможно по основаниям, прописанным в договоре. Мне кажется, лучше всего расторгаться по суду.

2. Насчет выкупа земельного участка под помещением. Учитывая, что помещение - это часть здания, земельный участок под зданием является общедолевой собственностью всех собственников этого дома. По ЖК выделить в натуре земельный участок под зданием нельзя. Можно только определить долю и прописать ее в свидетельстве (но по факту эта доля и так принадлежит собственнику помещения, разница лишь в оформлении бумаги).

По свидетельству это помещение - нежилое?

 

[Сергей Д.]

1. Взыскивать надо. Но думаю, максимум 3 года в реале. Расторжение в Росреестре возможно по основаниям, прописанным в договоре. Мне кажется, лучше всего расторгаться по суду.

2. Насчет выкупа земельного участка под помещением. Учитывая, что помещение - это часть здания, земельный участок под зданием является общедолевой собственностью всех собственников этого дома. По ЖК выделить в натуре земельный участок под зданием нельзя. Можно только определить долю и прописать ее в свидетельстве (но по факту эта доля и так принадлежит собственнику помещения, разница лишь в оформлении бумаги).

По свидетельству это помещение - нежилое?

1. а как же последние изменения в ГК - там срок исковой давности до 10 лет теперь установили по защите нарушенного права?
а если в Росреестр написать письмо со ссылкой на НПА, о том что договор фактически прекратил свое действие?

2. да, нежилое (магазин). А по суду признать нельзя право собственности?

 

[Kertis]

1. а как же последние изменения в ГК - там срок исковой давности до 10 лет теперь установили по защите нарушенного права?
а если в Росреестр написать письмо со ссылкой на НПА, о том что договор фактически прекратил свое действие?

2. да, нежилое (магазин). А по суду признать нельзя право собственности?

1. А этот НПА был официально опубликован?
2. Вы хотите, чтобы Вам выдали свидетельство о регистрации права на земельный участок под помещением? Повторяю - владелец помещения в доме автоматически становится владельцем доли земельного участка под этим домом. Признавать тут ничего не нужно, оно и так Ваше.

 

[Сергей Д.]

1. А этот НПА был официально опубликован?
2. Вы хотите, чтобы Вам выдали свидетельство о регистрации права на земельный участок под помещением? Повторяю - владелец помещения в доме автоматически становится владельцем доли земельного участка под этим домом. Признавать тут ничего не нужно, оно и так Ваше.

1. Точно не знаю (пока документов не видел), но со слов работников департамента - да.

2. Это априори по ГК, но распространяется ли это правило на многоквартирный дом? понятно если дом находится в частном секторе и т.п...
Хотя конечно, оно понятно, кто будет претендовать на земельный участок? но в принципе, возможно ли получение такого свидетельства?

 

[Kertis]

1. Точно не знаю (пока документов не видел), но со слов работников департамента - да.

2. Это априори по ГК, но распространяется ли это правило на многоквартирный дом? понятно если дом находится в частном секторе и т.п...
Хотя конечно, оно понятно, кто будет претендовать на земельный участок? но в принципе, возможно ли получение такого свидетельства?

Ст. 36 ЖК - посмотрите, там как раз про многоквартирный дом.

Мы подавали документы на выдачу свидетельства на долю земельного участка (при этом долю рассчитали сами).
Росреестр отказал, требуя документ (решение общего собрания ВСЕХ собственников дома о том, что они не против).
Мы этот отказ обжаловали в суде, сославшись на их же ФЗ, согласно которому Росреестр не имеет права требовать предоставления иных документов, указанных в этом ФЗ. Суд выиграли.
На основании решения суда нам Росреестр выдал уведомление о том, что доля зарегистрирована за нами))
Мы закинули еще госпошлину за выдачу свидетельства, и Росреестр выдал исправленное свидетельство на помещение (не отдельное на землю), дописав в него долю в праве на общее имущество - т.е. на долю земельного участка.
Если интересно, как это выглядит, могу отправить на e-mail.

 

[Kertis]

А насчет суда - пробуйте обязательно! Пробуйте за 10 лет.

 

[Сергей Д.]

А насчет суда - пробуйте обязательно! Пробуйте за 10 лет.

попробуем... как будет результат отпишусь.

т.е. вам выдали свидетельство только на часть доли? интересно... хотя и ожидаемо... я тоже пытался убедить собственника, что не стоит поднимать шум - мало и кто еще захочет зарегистрировать свою долю на зем. участок, есть еще и возможный риск - прокуратура, они любят вносит протесты и иски в интересах третьих (неведомых) лиц (там же когда то была арка и по ней проходили люди).

Так что лучше ограничиться взысканием суммы неосновательного обогащения...

а вот договор можно попробовать расторгнуть - сначала запустить им (Департаменту) письмо с соглашением о расторжении, если проигнорируют, то напрямую с письмом в Росреестр.

 

[Kertis]

Ну вот смотрите.
Вид права: Собственность (это имеется ввиду помещение), Общая долевая собственность 97/2075 (это уже относится к доли земельного участка).
Объекта права: помещение, а ниже земельный участок.

 

[Сергей Д.]

Ну вот смотрите.
Вид права: Собственность (это имеется ввиду помещение), Общая долевая собственность 97/2075 (это уже относится к доли земельного участка).
Объекта права: помещение, а ниже земельный участок.

спасибо, увидел - размер доли.

В общем игра не стоит свеч, т.к. у собственника есть желание обладать всем находящимся участком под нежилым помещением.