пункт в договоре vs пункта в законе?

[пунта]

Подскажите, пожалуйста, как правильно действовать в следующей ситуации: в договоре прописан пункт, что арендатор обязан согласовывать с арендодателем передачу своих прав третьему лицу, иначе санкции. Договор был подписан в августе 2001 г. В октябре 2001 г. вступил в силу закон, где сказано, что в случае долгосрочной аренды (более пяти лет) арендатор имеет право уведомить.
"Обязан" в договоре и "имеет право" в законе, в данном конкретном случае, что главнее и как поступить? Нам бы хотелось лишь уведомить, но штраф в договоре прописан гигантский, поэтому как-то боязно.
Речь идет о Земельном кодексе ст.22 п.5 и ст.22 п.9.
В теме про взаимодействие с госорганами ни кто не ответил, может, ответ очевидный, но, поскольку не юрист, прошу помощи, для стопроцентного понимания.

 

[ЖеняЖеня]

пунта, дословно:5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.


http://www.consultant.ru/popular/earth/17_5.html#p519
© КонсультантПлюс, 1992-2015 Тоесть норма диспозитивна - если договором не установлено иное, имхо. Что касается неустойки- ее размер и оспорить можно

 

[ЖеняЖеня]

Плюс общие нормы к п. 9- 1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.(615?ГК РФ)


Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/10164072/35/#ixzz3p8UiUAy8 это уже ГК часть 2, я бы подумала еще об основании одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя по этой причине, опять же нужно видеть договор

 

[пунта]

Плюс общие нормы к п. 9-

Все равно не поняла, извиняюсь))

А сам п.9, он о чем?:"9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления..."
Я читаю так: "Если при аренде на срок более 5 лет, имеет право в пределах срока аренды передавать свои права, указанные в п.5 без согласия, при условии его уведомления". Т.е. как бы уточняется то, что в п.5 только при долгосрочном договоре, а значит, не согласовывает, а уведомляет. Иначе о чем тогда п.9?
Что касается того, что указано в договоре, там, понятное, дело, написано, при нарушении условий договора, может быть расторгнут. Но вопрос у меня не о том, вопрос про п.9. Он о чем? О том, что при долгосрочной аренде арендодатель м.б. уведомлен? Тогда как быть с п.5 и п. в договоре, где написано, что обязаны согласовывать?
Я думаю, что не поняла ваш ответ, или вы не поняли мой вопрос, поэтому еще раз его уточнила. Извините, не юрист))

 

[Базар]

пунта, дословно:5.

...............

если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное

Вы уверены, что арендодатель откажет вам?

 

[Tugodum]

Все равно не поняла, извиняюсь))

В общем, насколько я въехал, как в договоре написано, так и делайте.

 

[пунта]

Tugodum, договор подписан до вступления ЗК. Поэтому и вопрос по поводу п.9.
Базар, может, и не откажет, но согласовывать не то, что уведомить, это, при благоприятном раскладе, не меньше месяца.
ЖеняЖеня, как, все таки, п.9. понимать? При том, что ЗК появился после подписания договора?
Очень прошу помочь мне понять, как нужно действовать, по договору или по п.9 ст.22 ЗК, который появился позже договора. Договор на срок более пяти лет.

 

[ЖеняЖеня]

15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
{Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" {КонсультантПлюс}}

 

[пунта]

ЖеняЖеня, Но, ведь, в нашем случае речь идет не о применении п.5, а о применении п.9, т.к договор на срок более пяти лет и договор подписан до вступления ЗК.

 

[Базар]

Базар, может, и не откажет, но согласовывать не то, что уведомить, это, при благоприятном раскладе, не меньше месяца.

Уведомление Арендодателя не лишает его права потребовать согласования (обсуждения) отдельных, сомнительных на его взгляд, моментов....))

 

[ЖеняЖеня]

пунта, по Вашему какое между ними (пунктами)отличие? По моему мнению речь о субъектном составе(арендодатель, собственник), да договор был подписан до вступления в силу ЗК, но обязанности в согласии до 2001 года разве не было? У Вас она была в договоре, она есть и сейчас у Вас, т.к. предусмотрена договором и ФЗ нам говорит: уведомление, если иное не предусмотрено договором, у Вас же предусмотрено согласие. Это мое мнение, послушайте другие

 

[пунта]

ЖеняЖеня, я думаю, что в п.5 говориться о диспозитиве, как вы ранее поясняли, а в п.9 оговаривается доп. условия, что если на срок более пяти лет, то условия, которые оговорены в п.5 нет необходимости согласовывать, имеет право только уведомить. А кроме вас тут пока ни кто не помогает мне понять, о чем п.5 и п.9. Буду ждать еще мнения. Спасибо! А по вашему о чем п.9?

 

[Tugodum]

договор подписан до вступления ЗК. Поэтому и вопрос по поводу п.9.

Земельные вопросы, особенно, если земля в публичной собственности, весьма специфичны. Я по ним не специализируюсь, потому рекомендую дождаться более осведомлённых пользователей, если таковые будут.
Ну а на мой взгляд всё равно следует руководствоваться договором, если у Вас не было определённых доп. соглашений после октября 2001. Земельный кодекс РФ обратной силы не имеет.
ЗК РСФСР (признаюсь, бегло его окинул), не регламентирует порядок передачи права аренды другому лицу.
Получается, на момент заключения договора аренды действовали только нормы ГК о цессии (уступка права требования), и то, признаться, не уверен, что цессию можно "натянуть" на аренду.
Если исходить из этих норм, необходимо руководствоваться договором.

 

[ЖеняЖеня]

я думаю, что в п.5 говориться о диспозитиве, как вы ранее поясняли, а в п.9 оговаривается доп. условия, что если на срок более пяти лет, то условия, которые оговорены в п.5 нет необходимости согласовывать, имеет право только уведомить

правильно думаете,помимо этого п.9" При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет
..." , Вы применяете этот пункт. Но у Вас договор заключен до введения в действие ЗК, следовательно Вы руководствуетесь пунктом договора.Вот если бы сейчас заключали договор, достаточно бы было уведомления.

 

[пунта]

Вот если бы сейчас заключали договор, достаточно бы было уведомления.

Спасибо! Я думаю, что именно это я и хотела понять. Хотя, мне некоторые юристы объясняли прямо противоположное, что если Закон вышел после договора, что действуем по закону, т.е. только уведомляем. Кроме того, мы звонили в департамент имущества и там сказали, что можно просто уведомить, но документы не смотрели, просто дали консультацию по телефону. Вот у меня и сомнения. Еще раз спасибо!

 

[ЖеняЖеня]

пунта, не за что, но Вы лучше послушайте еще мнения, вопрос и правда интересен по крайне мере для меня

 

[пунта]

Но у Вас договор заключен до введения в действие ЗК, следовательно Вы руководствуетесь пунктом договора.Вот если бы сейчас заключали договор, достаточно бы было уведомления.

Вот, что удалось узнать, подсказали посмотреть комментарии в "К+" к п.5:
17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ)."
И еще, что у ВАСа практика, которая не отменена, что 22 статья не распространяется на договоры, заключённые до ЗК.
ЖеняЖеня, вы оказались правы, спасибо!