договор аренды с пролонгированием

[Novichok]

Подскажите пожалуйста! Нам для получения лицензии нужен договор аренды на длительный срок. Возникает проблема с его регистрацией (т.к. это помещение не выделено в кадастровом паспорте и т.п.). Была идея сделать на неопределенный срок. Т.е. заключит договор аренды на срок менее года с пролонгацией. Но вот вопрос могу я заключить договор на месяц. Потом он автоматически продливается и не надо регистрировать?
Ответьте пожалуйста, застряли на месте

 

[Шнур]

Ответ: договор аренды с пролонгированием

Подскажите пожалуйста! Нам для получения лицензии нужен договор аренды на длительный срок. Возникает проблема с его регистрацией (т.к. это помещение не выделено в кадастровом паспорте и т.п.). Была идея сделать на неопределенный срок. Т.е. заключит договор аренды на срок менее года с пролонгацией. Но вот вопрос могу я заключить договор на месяц. Потом он автоматически продливается и не надо регистрировать?

ответ на ваш вопрос можно найти в этом информационном письме ВАС РФ (см. ниже)

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ​

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО​

от 16 февраля 2001 г. N 59​

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,​

СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА​

"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ​

ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"​

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель​

Высшего Арбитражного Суда​

Российской Федерации​

В.Ф.ЯКОВЛЕВ​

Приложение​

ОБЗОР​

ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ​

ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ​

ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"

​

10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

 

[Novichok]

Ответ: договор аренды с пролонгированием

Исходя из изложенного получается, что: новый договор будет заключен на тот же месяц. :dont_know:
Но мне надо чтобы он был продлен на неопределенный срок. Возможно ли тут применение ст.621 ГК :
"Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок"

 

[Шнур]

Ответ: договор аренды с пролонгированием

извиняюсь, не тот пункт информационного письма привел:blush: см. ниже

11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.

 

[Novichok]

Ответ: договор аренды с пролонгированием

А на какой срок был договор все равно, хоть на месяц, правильно? :yahoo:

 

[Шнур]

Ответ: договор аренды с пролонгированием

А на какой срок был договор все равно, хоть на месяц, правильно? :yahoo:

да, правильно

 

[ЮЦ "АВРОРА" (ex-vuulkanII)]

Ответ: договор аренды с пролонгированием

но это здание. а помещение?

т.е. если аренда помещения на 11 мес. и по истечении этого срока никто не возражает, то договор аренды продлевается на неопределенный срок без госрегистрации?

как-то все шоколадно получается...

 

[kot_187]

Добрый день всем!!!
у меня такая ситуация-мы желаем заключить договор аренды на срок менее 1 года (11 месяцев) для заключения, как я понимаю, нам надо попросить арендодателя представить кадастровый паспорт помещения, так вот вопрос в чем - арендодатель просит нас указать на основании какого нормативного акта мы просим у него представления кадастрового паспорта? т.е. по его, как и по общему, мнению данный паспорт необходим лишь при регистрации договора аренды заключенного на срок не менее года.перерыла всю базу правовую - никак не могу найти указаний на это!
Прошу помощи в данном вопросе! Спасибо всем!

 

[Татьяна1223]

Добрый день всем!!!
у меня такая ситуация-мы желаем заключить договор аренды на срок менее 1 года (11 месяцев) для заключения, как я понимаю, нам надо попросить арендодателя представить кадастровый паспорт помещения, так вот вопрос в чем - арендодатель просит нас указать на основании какого нормативного акта мы просим у него представления кадастрового паспорта? т.е. по его, как и по общему, мнению данный паспорт необходим лишь при регистрации договора аренды заключенного на срок не менее года.перерыла всю базу правовую - никак не могу найти указаний на это!
Прошу помощи в данном вопросе! Спасибо всем!

На том основании что без документов БТИ будет невозможно будет достоверно установить объект договора подлежащей передаче арендодателю.Эти нормы в ГК.

 

[KatenoK]

Договор аренды недвижимого:
5.1. Срок аренды Помещений по настоящему Договору устанавливается с 01.11.2018 г. на 11 (Одиннадцать) календарных месяцев.
5.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение Договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за 1 (Один) календарный месяц до окончания действия Договора. Неисполнение настоящей обязанности может повлечь за собой отказ в заключении нового Договора.
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок.
5.3. При заключении договора аренды на новый срок условия Договора могут быть изменены по соглашению Сторон.
5.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то Договор считается возобновленным на тех же условиях на следующий период.

По сути новый договор или ДС о продлении здесь не нужны. НО, можно все же сделать ДС на новый срок и что-нибудь изменить, например цену?! )
Верно?

 

[Сергей Д.]

Договор аренды недвижимого:
5.1. Срок аренды Помещений по настоящему Договору устанавливается с 01.11.2018 г. на 11 (Одиннадцать) календарных месяцев.
5.2. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение Договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за 1 (Один) календарный месяц до окончания действия Договора. Неисполнение настоящей обязанности может повлечь за собой отказ в заключении нового Договора.
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок.
5.3. При заключении договора аренды на новый срок условия Договора могут быть изменены по соглашению Сторон.
5.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия Договора не заявит о его расторжении, то Договор считается возобновленным на тех же условиях на следующий период.

По сути новый договор или ДС о продлении здесь не нужны. НО, можно все же сделать ДС на новый срок и что-нибудь изменить, например цену?! )
Верно?

все смешалось в доме Обломовых - и одежда и душа и мысли))))

вот тут как то " Неисполнение настоящей обязанности может повлечь за собой отказ в заключении нового Договора.
Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый
срок."
Так может или не может? Имеет преимущество же... тут как то взаимоисключающие условия...
Если вы делаете д/с, то договор уже будет не на 11 месяцев, а на на срок более года (отсчет идет от даты заключения договора).
Если не хотите регистрировать в Росреестре, то делаете новую редакцию (какую вам там нужно) опять на 11 мес-в, это обычная практика.

 

[KatenoK]

Так может или не может? Имеет преимущество же... тут как то взаимоисключающие условия...

Нууу, как-то так!
ПОнимаешь, все арендаторы боятся что их могут выгнать по истечению срока действия договора, а наличие фразы "имеет преимущество" их успокаивает как-то...
Короче, буханка которая выставляет счета за аренду проглядела истекший договор, вот думаю что мне делать ДС или новый договор?

 

[Сергей Д.]

Нууу, как-то так!
ПОнимаешь, все арендаторы боятся что их могут выгнать по истечению срока действия договора, а наличие фразы "имеет преимущество" их успокаивает как-то...
Короче, буханка которая выставляет счета за аренду проглядела истекший договор, вот думаю что мне делать ДС или новый договор?

делайте новый, т.к. продление действующего выйдет за срок 11 мес-в и вы обязаны регить его в Росреестре

 

[KatenoK]

делайте новый, т.к. продление действующего выйдет за срок 11 мес-в и вы обязаны регить его в Росреестре

Прости, туплю, а почему выйдет за срок 11 мес.? ))) Если составить новый договор сразу по окончанию ранее действующего, без пропуска дней?
Т.е. ты рекомендуешь по окончанию срока действия договоров в которых я прописала срок 11 мес., просто составлять новый на те же 11 мес.?

 

[Сергей Д.]

Прости, туплю, а почему выйдет за срок 11 мес.? ))) Если составить новый договор сразу по окончанию ранее действующего, без пропуска дней?
Т.е. ты рекомендуешь по окончанию срока действия договоров в которых я прописала срок 11 мес., просто составлять новый на те же 11 мес.?

тема уже избитая и есть масса разъяснений на этот счет (по аренде сталкивался), у вас дата заключения какая будет? та что в договоре, а на сколько вы его пролонгируете на 1 мес-ц или 1 год уже не важно, начала будет от даты заключения договора..
Да именно так.
Обычно заранее уведомляют что желают заключить новый договор на это же помещение и арендодатель готовит новый договор (как правило с новой ценой). По старому дог-ру помещение сдают по акту, а по новому обратно принимают , обеспечительный взнос переносят по письму - просят зачесть в счет нового договора.

 

[KatenoK]

тема уже избитая и есть масса разъяснений на этот счет (по аренде сталкивался), у вас дата заключения какая будет? та что в договоре, а на сколько вы его пролонгируете на 1 мес-ц или 1 год уже не важно, начала будет от даты заключения договора..
Да именно так.
Обычно заранее уведомляют что желают заключить новый договор на это же помещение и арендодатель готовит новый договор (как правило с новой ценой). По старому дог-ру помещение сдают по акту, а по новому обратно принимают , обеспечительный взнос переносят по письму - просят зачесть в счет нового договора.

Смотри, допустим договор истек в октябре, ноябрь и декабрь буханка выставляла счета ссылаясь на недействующий договор.
Алгоритм:
1) составляю ДС на продление просроченного договора на эти 3 мес.;
2) подписываю новый договор аренды допустим от 1 февраля, на срок 11 мес.
Точно?! )))

 

[Сергей Д.]

Смотри, допустим договор истек в октябре, ноябрь и декабрь буханка выставляла счета ссылаясь на недействующий договор.
Алгоритм:
1) составляю ДС на продление просроченного договора на эти 3 мес.;
2) подписываю новый договор аренды допустим от 1 февраля, на срок 11 мес.
Точно?! )))

если срок действия договора истек, а стороны продолжали выполнять возложенные на себя обязанности, то договор уже считается продленным на неопределенный срок.
1) ну чтобы как то прикрыться.
2) да.
в конце концов, тех, кто не зарегистрировал договор в Росреестре еще не приговорили, да нарушение, и что? не припомню санкций на практике на этот счет, не попадалось.