Выдел доли в ООО в натуре с последующей продажей ниже кадастровой стоимости

[Denis IP]

Добрый день!
Очень непростая задача...
У меня 10% в ООО (УСН) и есть намерение выйти, забрав долю нежилой недвижимостью с последующей продажей.
На балансе предприятия несколько нежилых помещений.
Одно из помещений соучредители готовы передать в счет оплаты моей доли (может, корректнее говорить - выделение доли в натуре).
Балансовая стоимость - 5 млн. руб.
Кадастровая стоимость - 13 млн. руб.
Рыночная стоимость - 1,5 млн. руб.
В конечном итоге хочу его продать по рыночной стоимости за 1,5 млн. руб.
Задача - как минимизировав налоги продать указанную недвижимость третьему лицу?
1) Если продавать напрямую от ООО - как "не подставить" ООО под доначисление налогов с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью?
Специалисты по корректировке кадастровой стоимости вообще не видят проблем и говорят, что я не их клиент. Предлагают провести независимую оценку и на основе ее издав распоряжение по предприятию продать по рыночной стоимости. И якобы, если налоговой что-то в сделке не понравится, то она сама должна будет доказывать, что рыночная цена занижена, а кадастровая верна, например…
Слабо верится, что налоговая что-то будет доказывать… Счет арестуют и потом самим придется все доказывать через суд…
2) При оформлении площади сначала на меня (выделе доли в натуре), возникает ли подоходный налог, если да, то с какой стоимости (балансовой или кадастровой)? Если с кадастровой, то 13% - это 1,69 млн. - это сумма больше цены продажи и все бессмысленно…
Буду рад любым советам, может у кого-то есть практика в подобных делах.
Заранее всем откликнувшимся спасибо!

 

[Александр Л]

я с таким не сталкивался, но с 1.01.16 внесены изменения в НК РФ, а именно 217 (5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7).

Ранее что бы измебажть налога необходимо было владеть имуществом не менее 3 лет, сегодня этот срок увеличили до 5, но, если договор заключается до 2016 года, т.е в 2015 то все еще срок равен 3 годам.

 

[Denis IP]

я с таким не сталкивался, но с 1.01.16 внесены изменения в НК РФ, а именно 217 (5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7).

Ранее что бы измебажть налога необходимо было владеть имуществом не менее 3 лет, сегодня этот срок увеличили до 5, но, если договор заключается до 2016 года, т.е в 2015 то все еще срок равен 3 годам.

Александр, описанные вами изменения в НК читал, собственно, поэтому и обратился за помощью в поиске приемлемого решения задачи на форум)

 

[zalex]

если нет оценки, то сделайте оценку, и спокойно продавайте "по рынку".
но может быть другая проблема - размер доли определяется по валюте баланса, а тут будет меньше.
скорее всего, проблему закроет письменное согласие участника - что не против получить возмещение по меньшей цене. наверное, у общества тогда может возникнуть доход и здесь будут риски.

 

[Александр Л]

в данном случая я могу Вам лишь посоветовать обратиться к хорошему и квалифицированному бухгалтеру или юристу в области налогового права.