арендатор отказывается покидать помещения

[gvilde]

Сложилась неприятная, но, видимо, в нашей стране обычная ситуация :
По договору аренды нежилого помещения было право на одностороннее внесудебное расторжение Арендодателем договора в случае нарушения сроков оплаты аренды.
События развивались так:
Арендодатель уведомил Арендатора телеграммой о таком расторжении (нарушения были систематические), она не была доставлена по причине отсутствия Арендатора по месту нахождения, указанному в ЕГРЮЛ.
Арендатор возвращать помещения отказался, акт подписывать отказался. Не дают проникнуть на территорию объекта, крепкие спортивные ребята в большом количестве наличествуют. Милиция отказывается, естественно, что-либо делать (типа гражданско-правовой спор).
Арендодателю еще раз телеграммой и письмом направлено требование вернуть помещение.
Срок аренды, изначально предусмотренный договором, истек, Арендатор отказывается передавать помещения, подписывать акт. Проплатил небольшую часть арендной платы, указав текущий месяц (хотя есть огромная задолженность по предыдущим).
Пишет письмо, в котором указывает, что в срок окончания действия договора Арендодатель не явился для принятия помещения (естественно, врёт), платежи за аренду Арендодатель принял, следовательно договор продолжает действовать. (В договоре указано, что в случае неподписания нового договора Арендатор обязан в течение трёх дней после окончания срока аренды вернуть помещения).

Что вообще с такими можно сделать, кроме как подавать иск о выселении и приходить через год с приставами выселять?
Приводить ЧОП и выносить к чёртовой бабушке? Не посчитают ли самоуправством?

 

[Undine]

а юридический адрес совпадает с фактическим (аренды)? если нет, то почему не направили на второй адрес?

 

[gvilde]

Совпадает. Но их не обнаружил почтальон по месту нахождения, куда они сами никого не пускают )

 

[Buro24]

Сложилась неприятная, но, видимо, в нашей стране обычная ситуация :
По договору аренды нежилого помещения было право на одностороннее внесудебное расторжение Арендодателем договора в случае нарушения сроков оплаты аренды.
События развивались так:
Арендодатель уведомил Арендатора телеграммой о таком расторжении (нарушения были систематические), она не была доставлена по причине отсутствия Арендатора по месту нахождения, указанному в ЕГРЮЛ.
Арендатор возвращать помещения отказался, акт подписывать отказался. Не дают проникнуть на территорию объекта, крепкие спортивные ребята в большом количестве наличествуют. Милиция отказывается, естественно, что-либо делать (типа гражданско-правовой спор).
Арендодателю еще раз телеграммой и письмом направлено требование вернуть помещение.
Срок аренды, изначально предусмотренный договором, истек, Арендатор отказывается передавать помещения, подписывать акт. Проплатил небольшую часть арендной платы, указав текущий месяц (хотя есть огромная задолженность по предыдущим).
Пишет письмо, в котором указывает, что в срок окончания действия договора Арендодатель не явился для принятия помещения (естественно, врёт), платежи за аренду Арендодатель принял, следовательно договор продолжает действовать. (В договоре указано, что в случае неподписания нового договора Арендатор обязан в течение трёх дней после окончания срока аренды вернуть помещения).

Что вообще с такими можно сделать, кроме как подавать иск о выселении и приходить через год с приставами выселять?
Приводить ЧОП и выносить к чёртовой бабушке? Не посчитают ли самоуправством?

Я бы пошел двумя путями - суд и параллельно начал бы насиловать мозг наиболее извращенным способам все доступным и недоступным государственным органам, общественным организациям и СМИ..

 

[ЖеняЖеня]

gvilde, чтобы наказать такого арендатора, я бы ещё заключила договор аренды на данные помещения (если есть такая возможность)и затем взыскала убытки. В моей практике, в аналогичной ситуации после претензии о возможных убытках съехали за 2 дня). Но опять таки, если договором предусмотрена возможность внесудебного расторжения и процедура по расторжению соблюдена.

 

[gvilde]

Складывается впечатление, что для них угрозы взыскания каких-либо сумм не особо важны, они не дорожат юрлицом-арендатором и бросят его со всеми долгами.
Предусмотрено.
На текущий момент уже окончилось действие договора и без учета досрочного расторжения. Поведение их не изменилось.

Есть ли смысл писать на одному юрлицу жалобу на другое юрлицо в прокуратуру? Обязаны ли они будут хотя бы формальную проверку проводить?

 

[xtremest]

Gvilde, взыскивайте быстро задолженность (Упрощенка, например за соответствующий период, чтобы вписаться) , подавайте на банкротство. Дальше контроль над Счетами и т. Д.

 

[RedReg]

кроме как подавать иск о выселении

Свет, вода, канализация, газ ... если такая возможность в договоре предусмотрена.

На практике встречал случай, когда к воротам арендованного ангара подогнали Камаз со щебенкой и просто завалили вход. По принципу - наша земля, где хотим там и складируем.

 

[gvilde]

Подались в арбитраж.
Иск о выселении и взыскании задолженности по договору аренды.
На следующей неделе предварительное.
Есть несколько вопросов, которые волнуют в его преддверии.
1. Не могут ли они заявить, что на объекте не находятся, покинули его?
2. Правильны ли наши требования о взыскании именно "задолженности по договору аренды" за весь срок их нахождение на объекте, в том числе и за период, когда договор аренды уже не действует?
3. Есть протоколы милицейские об отказе в возбуждении уголовных дел, из которых следует, что арендатор на объекте в период после прекращения действия договора находился, есть ли смысл их предоставить в суд? Как вообще арбитражный суд относится к бумагам из полиции?
4. Суд просит предоставить "акт осмотра спорного помещения". Что это такое и как в нашей ситуации его можно в принципе составить?
5. В договоре имеется переменная арендная плата - за коммуналку, оплачивалась по договору после выставления счетов. В период после окончания действия договора счета не выставляли. Как взыскать эту сумму? Как убыток?

 

[Ridic]

Почему бы не сменить замки ночью и опечатать помещение, тем самым, удержите имущество арендатора, в счет погашения задолжности по аренде?

 

[gvilde]

Сменить замки просто нереально. Жёсткое силовое сопротивление. Менты при этом ничего не делают.

 

[haoren]

акт осмотра спорного помещения

акт о том, что ваш представитель пришел, потребовал его пустить на законном основании, потопал ногой, но его послали и собак натравить пообещали если вернется.

из которых следует, что арендатор на объекте в период после прекращения действия договора находился

т.е. милиция на адрес выезжала и протокол составила, в котором указала, что на территории объекта находятся представители арендатора?

 

[gvilde]

Да милиция несколько раз на адрес выезжала, в отказах возбуждения УД указывается, что представители арендатора находятся на объекте.

Добавлено через 42 минуты 37 секунд
Постарался сформулировать вкратце ситуацию по предстоящему суду:

До истечения срока действия краткосрочного договора Арендатору телеграммой по юридическому адресу (где он фактически и находится) направлено уведомление об одностороннем внесудебном расторжении договора аренды, по основаниям, предусмотренным договором аренды (неоднократные нарушения сроков оплаты арендных платежей). Не доставлена телеграмма с формулировкой "такой организации нет". Договором не предусмотрено, каким именно способом должна вестись переписка между сторонами.

Направлена повторная телеграмма, с требованием покинуть аренд. помещения в кратчайший срок, указывается, что договорные отношения прекращены с такой-то даты. Отметка почты "вручена лично". Данная телеграмма продублирована заказным с уведомлением.

Письмо доставлено после окончания изначального срока действия договора, при этом за несколько дней до окончания изначального срока была "неудачная попытка вручения".

Имеется решение об отказе в возбуждении уголовного дела (смоуправство - арендатор не пускал арендодателя в помещения) в период с момента уведомления об одност. расторжении до окончания изначального одиннадцати-месячного срока действия договора, в решении указано, что между юридическими лицами имеется гражданско-правовой спор о сроке действия договора аренды.

Самим договором предусмотрено, что в случае, если по окончании его действия не будет заключен договор на новый срок, арендатор обязан вернуть помещения в такой-то срок арендодателю.

Арендатор дожидается окончания первоначального срока в 11 месяцев и направляет письмо, где заявляет, что договор продолжает действовать на основании п.2 ст. 621 ГК, так как он продолжает пользоваться арендуемым имуществом и не был до окончания срока договора (имеют ввиду 11 месяцев) уведомлен о нежелании продолжать договорные отношения.

Правильно ли я понимаю, что по совокупности имеющихся документов (2 телеграммы, одна не доставлена/вторая доставлена, письмо, документ ОВД) суду должно быть очевидно, что имеются возражения Арендодателя касательно продолжения арендных отношений и арендатору о них известно?
ч. 2 ст. 621 предполагает возобновление договора на неопределенный срок при условии отсутствия возражений арендодателя.
Риск не нахождения арендатора по своему юридическому адресу (не доставлена телеграмма, не сразу доставлено письмо) несёт арендатор в соответствии с ГК (ст. 54).

Можем ли мы взыскивать задолженность за период, когда договор не уже не действует (по нашему мнению как минимум) именно как задолженность по договору аренды? Недвижимость нам фактически не возвращена, акт приема-передачи не подписан.

Добавлено через 3 часа 49 минут 58 секунд
Ещё один момент - несмотря на задолженность за предыдущий месяц, арендатор уже после получения информации о расторжении направил символическую сумму, указав в назначении платежа, что это арендная плата за тот месяц, когда его по нашему мнению на объекте уже быть не должно.

 

[ЖеняЖеня]

1. Вы можете взыскивать арендную плату так как у Вас фактически продолжаются правоотношения, акт приёма передачи помещения со стороны арендатора не подписан. Платежи за коммуналку были отражены как часть арендной Платы? Я так понимаю что договор предусматривал досудебное расторжение? Была соблюдена процедура его расторжения с Вашей стороны?если все да, то волноваться нечего

Добавлено через 4 минуты 27 секунд
Удерживать имущество после расторжения договора аренды- противозаконно, есть по этому поводу постановление пленума, завтра поищу. Так думаю особо волноваться не стоит, взыскивайте и фиксированную часть и переменку, подумайте над упущенной выгодой, оформите предварит. Договор аренды с 3 лицом, если возможно.

 

[gvilde]

Прошло несколько месяцев )))

Арендатора удалось с объекта выбить силовым путем.
Как только это произошло и он понял что силового ресурса вернуться у него нет, он прислал телеграмму "помещения освобождены, просим явиться для подписания акта приема-передачи". Явился, подписывать наш акт (где указан ущерб нанесённый помещениям) отказался, передали свой акт. Мы его, естественно, не подписали.
Отметок у обоих об отказах от подписания актов нет.

В арбитражном суде идёт своим чередом дело.
Требование в исковом, кроме взыскания, о выселении.

Нужно ли на заседании признавать, что помещения арендатором покинуты?

Есть ли смысл уточнять исковые: "обязать арендатора подписать акт возврата помещения не позднее ... дней с момента вступления решения суда в законную силу"

Есть ли хоть какие-то риски для арендодателя от того, что у него не подписан акт возврата? Например, в контексте будущих арендаторов?

Или же все риски тут только у арендатора и надо утверждать, что помещения не переданы и взыскивать аренду до момента подписания акта?

Может ли судья теоретически принять решение "выселить" и что с ним потом делать?

 

[dac63]

Отметок у обоих об отказах от подписания актов нет.

Насколько мне представляется, юридически значимым является доказательства направления акта, отказ от подписания должен быть обоснован.

Нужно ли на заседании признавать, что помещения арендатором покинуты?

Полагаю что да, а последствия ( и по вопросам ниже) зависят от ситуации с актом, о чем выше писал.

Может ли судья теоретически принять решение "выселить" и что с ним потом делать?

Предположим что да, требование будет считаться добровольно исполненным. Полагаю, что решение "выселить" не должно быть без связи с фактом прекращения договорных отношений, так что и акт не потребуется.

 

[RedReg]

Отметок у обоих об отказах от подписания актов нет.

Актируйте своими подписями.

"помещения освобождены, просим явиться для подписания акта приема-передачи".

С даты направления телеграммы, для суда они помещение освободили. Обратное потребует дополнительных доказательств.

Требование в исковом, кроме взыскания, о выселении.

Можно отказываться.

Есть ли смысл уточнять исковые: "обязать арендатора подписать акт возврата помещения не позднее ... дней с момента вступления решения суда в законную силу"

Хотите просите. Особого смысла нет.

Есть ли хоть какие-то риски для арендодателя от того, что у него не подписан акт возврата?

Только призрачные налоговые. (до какого момента должны были получать дс). Но вы их прикроете решением арбитража.

Или же все риски тут только у арендатора и надо утверждать, что помещения не переданы и взыскивать аренду до момента подписания акта?

Арендатор свои риски снял направлением телеграммы.

Может ли судья теоретически принять решение "выселить" и что с ним потом делать?

Будет настаивать может и принять. Если посчитает что доказательств освобождения помещения нет. А что обычно делают с не исполнимыми решениями? Не исполняют.

Добавлено через 31 секунду

Отметок у обоих об отказах от подписания актов нет.

Актируйте своими подписями.

"помещения освобождены, просим явиться для подписания акта приема-передачи".

С даты направления телеграммы, для суда они помещение освободили. Обратное потребует дополнительных доказательств.

Требование в исковом, кроме взыскания, о выселении.

Можно отказываться.

Есть ли смысл уточнять исковые: "обязать арендатора подписать акт возврата помещения не позднее ... дней с момента вступления решения суда в законную силу"

Хотите просите. Особого смысла нет.

Есть ли хоть какие-то риски для арендодателя от того, что у него не подписан акт возврата?

Только призрачные налоговые. (до какого момента должны были получать дс). Но вы их прикроете решением арбитража.

Или же все риски тут только у арендатора и надо утверждать, что помещения не переданы и взыскивать аренду до момента подписания акта?

Арендатор свои риски снял направлением телеграммы.

Может ли судья теоретически принять решение "выселить" и что с ним потом делать?

Будет настаивать может и принять. Если посчитает что доказательств освобождения помещения нет. А что обычно делают с не исполнимыми решениями? Не исполняют.

 

[gvilde]

На неделе, скорее всего, будет решение по делу.

Осталось несколько не ясных для меня моментов.

1. Срок оплаты переменной части арендной платы был привязан договором к подписанию соответствующих актов. По нескольким месяцам акты не подписаны, нет и доказательств их направления арендатору.

При этом в материалах есть доказательства оплаты Истцом соответствующих сумм, составляющих размер переменной арендной платы за эти месяцы, ресурсоснабжающим организациям (платежки).

Т.е. арендатор на объекте в эти месяцы сидел, но доказательств момента возникновения обязательства по оплате в материалах нет.
Может ли суд не взыскать переменную за эти месяцы?

М.б. за эти месяцы переменку следовало взыскивать как неосновательное обогащение?

2. Арендатор приволок якобы направленное ещё до подачи иска уведомление о зачете встречных требований.

Основание возникновения - ошибочно направленные за полтора года до подачи иска денежные средства. Между истцом и ответчиком на тот момент договорных отношений не было.

По факту деньги ответчиком действительно ошибочно направлялись, однако, по его письменной просьбе, были перенаправлены тому лицу, которому они предназначались.

К сожалению, оригинала письма ответчика с просьбой перенаправить денежные средства нет. Есть только копия.

Т.е. по версии отвтечика возникло неосновательное обогащение, он полтора года сидел и в определённый момент вспомнил.

Есть ли шансы что суд, несмотря на предоставленные копию письма ответчика и платежку о перечислении соответствующей суммы указанному лицу на эту сумму задолженность не взыскать?