Порядок регистрации ДДУ в связи со сменой требований к нему

[Паленке]

Вопрос в упрощённом виде:

Заключён ДДУ. По старым нормам ФЗ 214. То есть до 2017. Теперь вступают в силу нормы, которые регулируют в том числе существенные условия ДДУ (ч. 4 ст. 4 в ред. ФЗ от 03.07.2016 №304-ФЗ).

Сейчас он будет подаваться на регистрацию. Не будет ли отказа, учитывая то, что договор считается заключённым с момента регистрации (ч. 3 ст. 4 ФЗ) - то есть ПОСЛЕ 2017?

Вопрос номер 2:
ч. 5. ст. 72 Нового закона о регистрации.

5. Настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. Настоящий Федеральный закон по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

Что означает второе предложение? Может быть оно применимо как-либо для решения первого вопроса?

Помогите разобраться! запутался совсем.

 

[peha]

Чего тянули-то?

Закидывайте доки на регистрацию сейчас. При подаче до нового года регистрация, по идее, должна осуществляться по старым правилам. Время еще есть.

Перед этим проконсультируйтесь в отделе росреестра, в который будете подавать доки по перспективам регистрации и что нужно для сдачи, чтобы развеять свои опасения.

В любом случае есть риск, что вам попадется регистратор - "настоящий юрист", который к чему-нибудь да придерется, оформив приостановку

 

[Вереск]

По первому вопросу:
Ошибка уже в начале первого предложения. Договор НЕ ЗАКЛЮЧЕН, он ПОДПИСАН.
Следовательно, в момент заключения (регистрации) договора от должен соответствовать действующим нормам, т.е. положениям 2017 года.
По второму вопросу:
Правоотношения по ДДУ возникают с момента заключения (регистрации), в Вашем случае, уже в 2017 году.

 

[Паленке]

В любом случае есть риск, что вам попадется регистратор - "настоящий юрист", который к чему-нибудь да придерется, оформив приостановку

:rofl::rofl::rofl:
Спасибо за ответ, peha!
Да, бывают такие). Надеюсь, "настоящие юристы", не будут зверствовать в начале 2017 г.
Вот, следующий пост, как раз о тех сомнениях, о которых я в-общем-то и спрашивал.

Формально, договор Заключён будет только в 2017 г. Если будет зарегистрирован. (ч.3 ст. 4 №ФЗ-218 - "Договор считается Заключённым с момента регистрации"). А поскольку он не заключён, то должен подаваться по правилам нового 218-ФЗ.

На мой взгляд, эти рассуждения верны. С точки зрения формального толкования закона.
Но что тогда получается, что стороны должны подписывать ДДУ по закону, который на момент совершения сделки НЕ ДЕЙСТВУЮТ. Это , мне кажется, уже перегиб.

Вчера перелоптил законодательство по этому вопросу. Нашёл много чего. Конкретной аналогичной ситуации в судебной практики не нашёл.

Считаю правильным исходить из общего правила, что закон обратной силы не имеет.

Ст. 4. ГК

Пункт 1. Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.
Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Отношения по ДДУ возникли? Возникли. Стороны договорились по всем существенным условиям Договора. Правоустанавливающий документ подписан. до 17 года.

Действие Закона 218 на возникшие ОТНОШЕНИЯ распространяется ТОЛЬКО в случаях, когда это прямо предусмотрено Законом.

218 Закон никаких оговорок об обратном действии своём не содержит.

Поэтому подписывать ДДУ нужно всё-таки по правилам, действующим на момент его совершения.

А норма с "заключением" ДДУ - создаёт в данном конкретном случае излишние сложности в трактовке законодательства. И, на мой взгляд, на её основании считать ДДУ, подписанный по действовавшим на данный момент правилам, неправильно оформленным и делать приостановку - было бы не совсем законным и не отвечало бы смыслу законодательства.

Хотя вопрос сложный. Немного запутанный.

 

[Паленке]

По первому вопросу:
Ошибка уже в начале первого предложения. Договор НЕ ЗАКЛЮЧЕН, он ПОДПИСАН.
Следовательно, в момент заключения (регистрации) договора от должен соответствовать действующим нормам, т.е. положениям 2017 года.
По второму вопросу:
Правоотношения по ДДУ возникают с момента заключения (регистрации), в Вашем случае, уже в 2017 году.

Вереск, спасибо за Ваш ответ!
Как говорится, Dura lex sed lex.
Сурово, но справедливо

 

[Паленке]

По первому вопросу:
Ошибка уже в начале первого предложения. Договор НЕ ЗАКЛЮЧЕН, он ПОДПИСАН.
Следовательно, в момент заключения (регистрации) договора от должен соответствовать действующим нормам, т.е. положениям 2017 года.
По второму вопросу:
Правоотношения по ДДУ возникают с момента заключения (регистрации), в Вашем случае, уже в 2017 году.

Ещё по поводу заключён / не заключён.

Думаю, законодатель не связывает понятие «заключение договора» с началом применения изменений действующего законодательства, а указывает на возникающие «правоотношения», которые являются критерием применения нового законодательства.

По нормам ГК РФ правоотношения возникают, в том числе, из договора, и их начало не связано с государственной регистрацией.

По общим правилам права и обязанности по договору возникают при подписании договора, а государственная регистрация определяет момент заключения Договора для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

 

[Паленке]

Не успел цитату из закона вставить 218-ФЗ.

Ещё по поводу заключён / не заключён.

Думаю, законодатель не связывает понятие «заключение договора» с началом применения изменений действующего законодательства, а указывает на возникающие «правоотношения», которые являются критерием применения нового законодательства.

Статья 72. Часть 5. ФЗ-218. Настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. Настоящий Федеральный закон по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

По нормам ГК РФ правоотношения возникают, в том числе, из договора, и их начало не связано с государственной регистрацией.

По общим правилам права и обязанности по договору возникают при подписании договора, а государственная регистрация определяет момент заключения Договора для третьих лиц (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

 

[Вереск]

Всё верно, по общим правилам правоотношения возникают при подписании договора или получении акцепта, а гос.регистрация определяет момент заключения договора для третьих лиц.
Но...
Цитирую п.3 ст.433 полностью "Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом".
А законом установлено следующее:
п.3 ст.4 214-ФЗ "Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом";
п.1 ст.164 ГК РФ "В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации".

 

[Паленке]

Всё верно, по общим правилам правоотношения возникают при подписании договора или получении акцепта, а гос.регистрация определяет момент заключения договора для третьих лиц.
Но...
Цитирую п.3 ст.433 полностью "Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом".
А законом установлено следующее:
п.3 ст.4 214-ФЗ "Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом";
п.1 ст.164 ГК РФ "В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации".

Не совсем, считаю, уместным такую трактовку закона.
164? Да, правовые последствия сделки наступят после её регистрации.
Но это не отменяет, то, что написано Выше.
Если стороны УЖЕ договорились - то правоотношение УЖЕ возникло. Пусть оно и касается недвижимости. И пусть для третьих лиц оно вступит в силу только после регистрации, что справедливо. Но нельзя игнорировать сам факт подписания сторонами Договора. Подписывая Договор, Стороны должны регулироваться какими-то нормами. При всём уважении к статьям 164 ГК и ст. 4 214-ФЗ - они не могут руководствоваться положениями, которые ещё не вступили в силу.

Есть ст. 4 ГК.
Есть ч. 5 ст. 72 (Уже приведённые выше) о том, что обратной силы Закон не имеет.

Этого вполне достаточно.
Вывод: если документы подали до 2017, то он будет рассматриваться по правилам Закона 122-ФЗ и 304-ФЗ от 03.07.2016, который вносит изменения в 214-ФЗ в правила оформления ДДУ и вступает в силу также с 1.1.2017.

 

[safiulin.maxim]

Так что в итоге: Росреестр зарегистрировал Договор?

 

[ilja_m]

Подскажите, пожалуйста вот по такому вопросу.
Сейчас в ч.3 ст. 5 Закона о ДДУ сказано:
"Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке."
Выделенное добавлено в закон в июле 2018 года.
Т.е. правильно я понимаю, что теперь всякие схемы именно с зачетами фактически запрещены?
Оплата только безналичным порядком.
Ведь согласно ст. 862 ГК РФ:
Безналичные расчеты могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями.
Кто нибудь сталкивался с таким вопросом?