Займ, новация - ?

[KatenoK]

Организация построила административное здание, на его строительство занимала деньги у своего генерального/участника. Сейчас здание построено, введено в эксплуатацию и поставлено на КУ. Надо бы регистрировать собственность.
Решили половину здания отдать в счет долга, как на ваш взгляд это лучше провести:
1) ДКП с последующим взаимозачетом;
2) новация.
Не совсем четко представляю себе схемы...
1) Составляю дкп с ценой договора равной цене займа, затем составляю соглашение о взаимозачете. Имущество планирую оформить в долевую собственность.
6% с кп плачУ
2) новацией все можно упаковать в один этап, что платим с нее? ничего?

Добавлено через 30 минут 1 секунду
Забыла озвучить вытекающий вопрос...
Административное здание будет иметь 2 собственников (физ. и юр. лица), реально ли чтобы допустим физ. лицо передало свои полномочия по ведению хоз. деятельности 2-ому собственнику, юр. лицу? Допустим по какому-нибудь агентскому договору или договору управления и раз в месяц или раз в квартал перечисляло собственнику средства собранные за аренду к примеру?

 

[dac63]

Re: Займ, новация - ХЗ

Решили половину здания отдать в счет долга, как на ваш взгляд это лучше провести:

Отступное

реально ли чтобы допустим физ. лицо передало свои полномочия по ведению хоз. деятельности 2-ому собственнику, юр. лицу?

глава 53 ГК Вам в помощь

 

[RedReg]

Re: Займ, новация - ХЗ

Имущество планирую оформить в долевую собственность

Не надо!!! Делите!

1) ДКП с последующим взаимозачетом;
2) новация.

Отступное

В принципе - пофиг. Оформят любой из раскладов. Единственное, при КП - у вас пойдет выручка. При отступном ее не будет. Если участник не единственный, то можно задним числом организовать инвестиционный договор. Поделить по нему. С единственным - коряво, а значит когда нибудь и у кого нибудь могут возникнуть ненужные вопросы. Хотя особого криминала в этом и нет.

реально ли чтобы допустим физ. лицо передало свои полномочия по ведению хоз. деятельности 2-ому собственнику, юр. лицу? Допустим по какому-нибудь агентскому договору или договору управления и раз в месяц или раз в квартал перечисляло собственнику средства собранные за аренду к примеру?

Реально. В том числе и на агентировании.
Но, проще отдельно поставить управляющую компанию на оперативную деятельность для обоих собственников.

глава 53 ГК Вам в помощь

Лучше не надо. Процедуры для большинства проверяющих налоговых инспекторов и банковских сотрудников малознакомые, а значит подозрительные.

 

[KatenoK]

Re: Займ, новация - ХЗ

Отступное

глава 53 ГК Вам в помощь

А почему не новация, в чем подмена понятий?

Не поверите, ознакомилась с данной главой, а также с гл. 52, поэтому и задала вопрос знающим и опытным ) о том, как это лучше провести.

Добавлено через 42 минуты 9 секунд

Не надо!!! Делите!

Так я и хочу поделить по 1/2

В принципе - пофиг. Оформят любой из раскладов. Единственное, при КП - у вас пойдет выручка. При отступном ее не будет. Если участник не единственный, то можно задним числом организовать инвестиционный договор. Поделить по нему. С единственным - коряво, а значит когда нибудь и у кого нибудь могут возникнуть ненужные вопросы. Хотя особого криминала в этом и нет.

Участник у меня один, он же и будет себе возвращать долг )
Я наверное не совсем "въезжаю" ...
отступное:
обязательства по договору займа прекращаются соглашением об отступном, выручки здесь нет, да если бы и была мы на УСН.
новация: обязательства по договору займа полностью прекращаются договором новации, только что указать в предмете?

Реально. В том числе и на агентировании.
Но, проще отдельно поставить управляющую компанию на оперативную деятельность для обоих собственников.

Опять-таки, понимаю что реально, а что лучше/проще? Пока планирую, что вести хоз. деятельность здания будет организация, которая изначально взяла деньги у физ. лица - ген. директора. У генерального есть ИП/КФХ возможно на его повесим управление, хз.

Лучше не надо. Процедуры для большинства проверяющих налоговых инспекторов и банковских сотрудников малознакомые, а значит подозрительные.

А почему вы категорично настроены к гл. 53 гк рф?

 

[RedReg]

Re: Займ, новация - ХЗ

Так я и хочу поделить по 1/2

Делить значит делить.
https://youtu.be/XVXkX9ZjUY8.
Любые другие расклады - заведомая мина под будущее и откровенный Посмотреть скрытую информацию

геморрой

в настоящем.
Впрочем, у вас собственник по сути один, можно и долевую организовать. Максимум - усложните себе работу с арендаторами, ну может еще привлечете ненужное внимание сложностью схемы.

Я наверное не совсем "въезжаю"

1. Отступное - предоставление вместо денег квадратных метров.
2. Новация - замена одного обязательства другим. В вашем случае обязательства из договора займа обязательством из договора купли-продажи с зачетом встречного требования.
с точки зрения теории звучит конечно коряво...

понимаю что реально, а что лучше/проще?

проще - агентский. Что лучше - никто кроме вас не знает. Бо, от кучи вводных зависит.

А почему вы категорично настроены к гл. 53 гк рф?

Потому как, нефик микроскопом гвозди заколачивать. Держать его неудобно и велик риск долбануть себе по пальцу.

 

[KatenoK]

Re: Займ, новация - ХЗ

https://youtu.be/XVXkX9ZjUY8.

Я как дельная пошла по ссылке, а там ...))) вроде взрослый человек, а все туда же ... улыбнулась.

1. Отступное - предоставление вместо денег квадратных метров.
2. Новация - замена одного обязательства другим. В вашем случае обязательства из договора займа обязательством из договора купли-продажи с зачетом встречного требования.
с точки зрения теории звучит конечно коряво...

Смотрите, по-хорошему в схеме с отступным организация должна уплатить НДС, а физик НДФЛ, верно?
А в схеме с новацией, да в принципе тоже самое. НО! Учитывая, что общество на УСН, нам будет необходимо уплатить только НДФЛ? А после уже физик может попробовать оформить вычет... наверное так.

проще - агентский. Что лучше - никто кроме вас не знает. Бо, от кучи вводных зависит.

Потому как, нефик микроскопом гвозди заколачивать. Держать его неудобно и велик риск долбануть себе по пальцу.

На мой неопытный взгляд, договор управления более уместен, хотя с такими еще не работала. У всех всё когда-то бывает в первый раз )
Хотя и с агентским тоже все должно пройти.

 

[RedReg]

Re: Займ, новация - ХЗ

по-хорошему в схеме с отступным организация должна уплатить НДС, а физик НДФЛ, верно?

Зачем????? Вы когда долг деньгами возвращаете НДС уплачиваете? А НДФЛ?
Основная задача в случае с отступным это сбалансировать стоимость имущества с суммой подлежащей возврату. Ну или создать некую видимость такого баланса. Что бы у налоговой вопросов не возникло...

НО! Учитывая, что общество на УСН, нам будет необходимо уплатить только НДФЛ? А после уже физик может попробовать оформить вычет... наверное так.

Что то я вашу мысль вообще не уловил. Новация это родовое понятие. Новировать можно в договор купли-продажи, в дарение, в выплату дивидендов путем передачи имущества в натуре... пространство для фантазии огроменнейшее. В каждом случае, налоговые последствия будут разными...

 

[KatenoK]

Re: Займ, новация - ХЗ

Зачем????? Вы когда долг деньгами возвращаете НДС уплачиваете?

Определение ВАС от 24.03.2014 по делу №А07-1043/2013 передача имущества по отступному в качестве погашения долга по договору займа является операцией, облагаемой НДС.

В каждом случае, налоговые последствия будут разными...

Вы меня извините, я скорее всего запуталась...:blush:
Но суть одна, мне надо в счет договора займа разделить административное здание, с наименьшими финансовыми вливаниями и с наиболее выгодными условиями.

 

[Junior98]

Re: Займ, новация - ХЗ

Вы меня извините, я скорее всего запуталась...:blush:
Но суть одна, мне надо в счет договора займа разделить административное здание, с наименьшими финансовыми вливаниями и с наиболее выгодными условиями.

Так Вы дайте полные вводные, что ж из Вас клещами надо вытаскивать Организация -заемщик на ОСН или УСН (каком)? У учредителя есть ИП? Какая там система налогообложения, какие ОКВЭДы?

 

[RedReg]

Re: Займ, новация - ХЗ

передача имущества по отступному в качестве погашения долга по договору займа является операцией, облагаемой НДС.

В этом конкретном случае -

Целью передачи обществом "Корел" объектов недвижимости являлось погашение его долговых обязательств перед обществом "ЭЛДОМ" по кредитному договору, обеспеченному залогом, на основании заявления последнего об оставлении за собой объектов недвижимости в порядке пункта 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)

Более того, там позиция истца вообще то была -

Общество указывает, что получило имущество не на основании соглашения об отступном, а на основании нормы закона о банкротстве, воспользовавшись в порядке пункта 4.1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) правом оставить предмет залога за собой, а к такой сделке применяются правила сделки купли-продажи, соответственно, имеет место быть сделка по продаже (реализации) имущества.

Как говорится в этом же определении -

Ссылка ... на иную судебно-арбитражную практику не может быть принята во внимание, поскольку в настоящем деле установлены иные фактические обстоятельства.

У вас - упрощенка на доходах. Вы же еще в первом посту об этом писали. Какой НДС вы собрались получать от физика?

 

[KatenoK]

Re: Займ, новация - ХЗ

Так Вы дайте полные вводные, что ж из Вас клещами надо вытаскивать Организация -заемщик на ОСН или УСН (каком)? У учредителя есть ИП? Какая там система налогообложения, какие ОКВЭДы?

1) организация взявшая заем на УСН (6% от доходов)
2) основной ОКВЭД 61.10 Деятельность в области связи на базе
проводных технологий
дополнительные: 43.21; 46.43; 46.77; 58.13;59.11; 59.14; 60.10; 60.20; 61.10.9; 68.20; 68.20.2; 70.22; 73.11; 73.20.1; 77.33; 77.39; 95.11; 95.22.1
3) у физ. лица давшего в долг (он же учредитель и ген. директор общества) есть ИП (КФХ - также на 6% от доходов)
4) основной ОКВЭД 01.13.1 Выращивание овощей
дополнительные: 01.13.3; 01.50; 55.90

Добавлено через 9 минут 9 секунд
RedReg, давайте начнем все с начала? )
Беру до завтра тайм аут, попробую оформить свои мысли.

Но суть одна, мне надо в счет договора займа разделить на 2 собственников (физ. и юр. лица) административное здание, с наименьшими финансовыми вливаниями и с наиболее выгодными условиями.

 

[RedReg]

Re: Займ, новация - ХЗ

мне надо в счет договора займа разделить

http://www.taxcoach.ru/taxbook/OOO_ili_IP_dlya_dolevoy_sobstvennosti._Keys_iz_praktiki_taxSOACH%C2%AE/- на этот раз без шуток.

 

[Junior98]

Re: Займ, новация - ХЗ

1) организация взявшая заем на УСН (6% от доходов)
3) у физ. лица давшего в долг (он же учредитель и ген. директор общества) есть ИП (КФХ - также на 6% от доходов)

Согласен с коллегами - отступное самое то. Дополнительно я бы предложил выделить доли в праве собственности на здание соразмерно доле его затрат на строительство, провести независимую оценку этой доли, и, если рыночная цена доли превышает размер обязательств по договору займа, с превышения заплатил бы налог.

Но это прям идеальный вариант

 

[KatenoK]

Простуда дала осложнения на мозг ) ничего не соображаю.
Сейчас буду мучить...по порядку, построено офисное здание, постройку которого организация брала займ у своего генерального директора.
У руководства "семь пятниц на неделе", дай Бог ему здоровья.....
Решил: т.к. времени мало (разрешение на строительство, договор аренды зем. участка и договор на газификацию до конца мая) поэтому было принято решение, оставить пока общую долевую. Пока никто не собирается ничего продавать, часть здания которую планируется отдать физику еще не отделана, следовательно сдавать ее пока тоже не планируется. В общем с ориентируйте пожалуйста как мне это провести?
1) Оформляю отступное
В качестве отступного по Соглашению Должник передает Кредитору следующее имущество: _________________________ (указываются характеристики имущества: наименование, количество и т.д.).
Стоимость передаваемого имущества: _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб.

Что мне указать в имуществе - 40% административного нежилого здания, стоимость которого по данным бух. баланса?
2) какой пакет документов подавать на регистрацию?

Надеюсь вы меня поняли