СУ155 - Основание регистрации права: судебное постановление или справка о выплате пая?

[Коробка]

Добрый день, дорогие форумчане! Вопрос по СУ-155 и компании. В отношении застройщика в 2016 году введено наблюдение. Начали подавать документы в суд на включение в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. По этому вопросов нет, все включили.

Сейчас суд выдал определение не о признании права собственности, а о передаче в собственность жилого помещения.

Пай погашен в 2014 году. ч. ст. 218 ГК Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Вопрос такой, я хочу подать в росреестр справку о выплате пая + акт передачи жилого помещения от марта 2017 г. и определение суда.

Вопрос - на основании чего зарегистрируют мое право и какая дата будет считаться?

Я думаю, все поняли, что я хочу увеличить срок нахождения этого помещения в моей собственности для продажи без налога.

Письма минфина :

Письмо Минфина России от 06.06.2018 N 03-04-05/38880:
Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и после ввода жилого дома в эксплуатацию.В случае получения в апреле 2018 года налогоплательщиком, являющимся членом жилищно-строительного кооператива, акта приема-передачи на квартиру и учитывая, что на этот момент налогоплательщиком полностью внесен паевой взнос за указанную квартиру, в целях обложения налогом на доходы физических лиц срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с указанной даты.

Письмо Минфина России от 15.03.2018 N 03-04-05/16040 По мнению Департамента, если право собственности налогоплательщика на квартиру признано в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, то в целях обложения налогом на доходы физических лиц срок владения указанной квартирой исчисляется с даты передачи налогоплательщику, являющемуся членом жилищно-строительного кооператива, указанной квартиры по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче при условии, что на указанную дату налогоплательщиком полностью внесен паевой взнос за указанную квартиру.

да и еще куча подобных. Но вот свежее:

Письмо Минфина России от 19.06.2018 N 03-04-05/41638:

Сначала идет дубляж предыдущих выовдов и далее:
Из текста обращения и представленных документов следует, что право собственности физического лица на квартиру оформлено на основании решения суда в 2016 году в связи с непередачей квартиры в собственность пайщика после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию.
На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, при признании права собственности решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется с даты вступления в силу этого решения.

Я сейчас пишу готовлю письмо в Минфин с более подробным вопросом. Но как Вы думаете? Реально ли обойти все это и как-то после регистрации права (а зарегистрируют его полюбому на основании судебного постановления) - изменить основание на справку о выплате пая.:dont_know::dont_know:

 

[Kertis]

Основание приобретения права собственности - судебный акт.

От какой даты он у Вас?

 

[Коробка]

Доброе утро! Да я уже разобралась. Пообщалась с росреестром.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

5. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ).

Смущает, что решение не о признании права собственности, а именно о передаче в собственность. Однако зарегистрируют датой регистрации. А право будет считаться возникшим с момента вступления в законную силу решения.

Но я считаю, что это не справедливо. ч. 4 ст. 218 ГК же дает основание как выплаты пая. Так почему право возникает то с момента вступления в законную силу решения суда. Как восстановить справедливость?

 

[Коробка]

И еще

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 мая 2014 г. N 15943/11:

Вместе с тем при банкротстве несостоятельного застройщика при наличии у него многоквартирного дома, строительство которого завершено, право собственности на жилое помещение в таком доме может быть приобретено участником строительства и в порядке, предусмотренном пунктами 1-7 статьи 201.11 Закона о банкротстве, - путем передачи участнику строительства жилого помещения на основании определения суда, рассматривающего дело о банкротстве, вынесенного по результатам разрешения соответствующего ходатайства собрания участников строительства.

 

[Kertis]

Доброе утро! Да я уже разобралась. Пообщалась с росреестром.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"

5. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, не вправе давать правовую оценку вступившему в законную силу судебному акту, в резолютивной части которого содержится вывод о принадлежности имущества определенному лицу на вещном праве, о наличии обременения или ограничения права (абзац первый пункта 5 статьи 8.1 ГК РФ, статья 13 ГПК РФ, статья 16 АПК РФ).

Смущает, что решение не о признании права собственности, а именно о передаче в собственность. Однако зарегистрируют датой регистрации. А право будет считаться возникшим с момента вступления в законную силу решения.

Но я считаю, что это не справедливо. ч. 4 ст. 218 ГК же дает основание как выплаты пая. Так почему право возникает то с момента вступления в законную силу решения суда. Как восстановить справедливость?

Потому что есть пп. 5 п. 1 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

 

[Коробка]

Вы сейчас мылсите как сотрудник росреестра, не в обиду. =) Я хочу чтобы п.п. 8 указанного Вами пункта был использован , он как раз подразумевает ч. 4 ст. 218 ГК в том числе.

 

[Kertis]

У вас 2 этапа:
1. Зарегить право
2. Оплата налога

По первому пункту вроде все ясно, Вы же сдавать в Росреестр будете судебный акт? Росреестр в базе укажет основание - судебный акт. Вы же не можете сдать только подтверждение оплаты и акт приемки?

А вот по второму пункту - это Вы уже будете в налоговой доказывать, платить Вам или нет налог.

 

[Коробка]

Вы видимо не поняли суть вопроса. Интересует минимальный срок владения для освобождения от уплаты НДФЛ в связи с реализацией недвижимого имущества. Дата решения суда (2018) и дата реального возникновения права разнятся на 5 лет (что составляет как раз таки минимальный срок владения по НКРФ). То есть после регистрации права для освобождения от уплаты налога необходимо снова ждать 5 лет до 2023 года.
То что росреестр напишет в документы-основания решение суда абсолютно бесспорно. Однако это абсолютно несправедливо. Вопрос стоит в том, как изменить это основание на ч. 4 ст. 218 гк, так как квартира предоставлена кооперативом.

 

[Kertis]

Так я Вам об этом и говорю.

Вы в первом посте спросили:
Вопрос - на основании чего зарегистрируют мое право и какая дата будет считаться?

Ответ
На основании решения суда.
Дата регистрации собственности - дата записи Росреестра (На основании пункта 2 статьи 8.1 ГКРФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр).

Но!
Письмо Минфина РФ от 06.06.2018 № 03-04-05/38880 дает оговорку, что именно в Вашем случае срок владения недвижимостью в целях обложения налогом на доходы физических лиц должен исчисляться с даты акта приема-передачи при условии полной оплаты взносов и ввода дома в эксплуатацию.

Так вот этот момент Вы будете доказывать налоговой. Когда решите не платить налог с продажи.

 

[Коробка]

Вы прочитайте мое первое сообщение внимательно. Там есть еще одно письмо.
Письмо Минфина России от 19.06.2018 N 03-04-05/41638:

Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Однако из текста обращения и представленных документов следует, что право собственности физического лица на квартиру оформлено на основании решения суда в 2016 году в связи с непередачей квартиры в собственность пайщика после окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию.
На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, при признании права собственности решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется с даты вступления в силу этого решения.

Таким образом, этот вариант Минфин полностью перекрыл.Теперь вопрос, есть ли законные способы изменить в ЕГРН документ-основание?

 

[Kertis]

Да, я его тоже видела.

Но основание не поменять.

А вот в качестве доказательства освобождения от налога приложить письмо от 06.06.18г., умолчав про письмо от 19.06.18г. - вполне возможно.

 

[Коробка]

Ну да, как вариант. Либо дарение и минимальный срок станет 3 года. Только вот меня смущает, неужели в нашем царстве все так просто, взяли и 2 года себе вычеркнул. Не возьму в толк...

 

[Kertis]

Если не забудете и будет время, чирканите по результатам)
Интересно, как пройдет.

У нас были случаи, когда организации (не госучреждения, но с господдержкой) отвечали нам на наши запросы с указанием недействующих НПА.

Поэтому не удивлюсь, если налоговая пропустит Ваш вариант со сроком владения ранее даты гос. регистрации права собсвтенности.

 

[Коробка]

Да это те еще жуки, бывает, что еще и как попка-дурак одно и то же повторяют по сто раз в письмах.
По вопросу - пытаться наверное даже не будем. У клиента продажа планируется через пару лет, не раньше. Думаю все же сразу после регистрации права собственности - оформить дарение на близкого родственника, дабы снизить минимальный срок владения до 3-х лет. Вроде все письма ФНС прочесала, никаких ограничений на количество объектов недвижимости и тд не вижу.

 

[Коробка]

Эти не хорошие люди сверху еще добавили в этом месяце:


ПИСЬМО
от 2 августа 2018 г. N 03-04-05/54448

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение от 11.07.2018 по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи недвижимого имущества и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по практике применения нормативных правовых актов Министерства, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.
На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании подпункта 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса гражданские права и обязанности возникают, в частности, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Таким образом, при признании права собственности решением суда срок нахождения недвижимого имущества в собственности определяется с даты вступления в силу этого решения.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.