Покупка в ипотеку квартиры из-под залога в другом банке

[Junior98]

Клиенты принесли задачу. Продавец хочет продать заложенную в банке ипотечную квартиру. Покупатель хочет купить ее в ипотеку другого банка. То есть полученными от покупателя и банка2 деньгами хотят погасить ипотеку в банке1.

На сленге риэлтеров ситуация вроде бы назввается послед.залогом, и ни один банк с такой ситуацией не работает. Есть МФО, готовое предоставить займ "до продажи каартиры". Я сегодня их мучал на предмет механики сделки. Они говорят, что заключают с заемщиком договор займа и договор залога, залог в росреестре сразу не регистрируют (регистрируют только в случае невозврата в срок). То есть возможна такая ситуация - новый собственник вступил в права, продавец займ не вернул, и тут новому собственнику прилетает залог, сделанный прежним собственником.

Вопрос. 1)Зарегистрируют ли такой залог
2) Будет ли такой залог вообще действителен, ведь он должен вступать в силу с момента госрегистрации. А на момент госрегистрации залогодатель уже не собственник
3) есть ли какой-нибудь ровный способ купить квартиру в ипотеку в данной ситуации?

 

[Hornet88]

Что-то Ваша схема не совсем понятна, учитывая что

от покупателя и банка2 деньгами

Но

продавец займ не вернул

и есть

МФО

Получается МФО дает деньги продавцу, который гасит Ипотеку банку1, получает деньги от Продавца и частью гасит долг перед МФО, а часть оставляет...ну или наоборот... или здесь

собственнику прилетает залог

так как он

займ не вернул

банку1?
Конечно прилетит залог...

способ купить квартиру в ипотеку в данной ситуации?

Через опцион или эскроу это решается на раз два

и тут не ясно

Зарегистрируют ли такой залог

какой и что обеспечивает? кто залогодержатель?

 

[Junior98]

Что-то Ваша схема не совсем понятна, учитывая что

Но

и есть

Получается МФО дает деньги продавцу, который гасит Ипотеку банку1, получает деньги от Продавца и частью гасит долг перед МФО, а часть оставляет...ну или наоборот... или здесь

так как он

банку1?
Конечно прилетит залог...

Через опцион или эскроу это решается на раз два

и тут не ясно

какой и что обеспечивает? кто залогодержатель?

Эту схему предлагают в МФО, а я лишь хочу понять подводные камни. Ну да это не самое важное

Продавец взял займ в МФО, ипотеку погасил, квартиру продал, займ не вернул. Как МФо после продажи квартиры сможет зарегистрировать залог от прежнего собственника?

Отвечая на Ваш вопрос - залогодатель прежний собственник, залогодержатель -МФО.

В моем понимании сделка залога совершается в момент ее госрегистрации, а на этот момент залогодатель уже не собственник.

 

[Hornet88]

А Ваш клиент покупатель или продавец?

сможет зарегистрировать залог от прежнего собственника?

Нереально конечно же.

В моем понимании сделка залога совершается в момент ее госрегистрации,

В моем тоже. МФО ничего не выигрывает)
Но что самое главное, что тут при любых раскладах не проигрывает Покупатель))

 

[Junior98]

А Ваш клиент покупатель или продавец?

Покупатель.

Нереально конечно же.

Странно, что в МФО этого не понимают, и предлагают такую схему

Спасибо огромное!

 

[Hornet88]

Покупатель.

Тут практики мног через 352ю, добросовестность и тп. Вы легко отобьетесь от

прилетает залог,

Вопрос, что лететь-то он может)) а вот прилететь/долетить это очень вряд ли

что в МФО этого не понимают

Интересно было бы узнать, если всё таки понимают и что они в итоге предпримут по факту просрочки возврата займа) Но что-то даже сложно представить и смоделировать)

 

[RedReg]

и ни один банк с такой ситуацией не работает.

Кто вам сказал такую глупость? Все крупные банки работают с последзалогами, а во всех маленьких можно договориться об этом в ручном режиме.

То есть возможна такая ситуация - новый собственник вступил в права, продавец займ не вернул, и тут новому собственнику прилетает залог, сделанный прежним собственником.

Невозможна. Банки как правило, перекидывают между собой денежные средства минуя первого заемщика. При отсутствии обязательства обеспеченного залогом, залог никуда "не прилетит".

Эту схему предлагают в МФО, а я лишь хочу понять подводные камни.

С вероятностью процентов 99% МФО в этой схеме появилось потому, что покупателю ни один банк кредит не дает. Так что здесь вопрос не в схеме, а в безысходности для покупателя.

Как МФо после продажи квартиры сможет зарегистрировать залог от прежнего собственника?

Никак. Только от нового.

Но что самое главное, что тут при любых раскладах не проигрывает Покупатель

Это хорошо для покупателя, но плохо для топикстартера, поскольку судя по постановке вопроса, скорее всего он к покупателю никакого отношения не имеет. Скорее уж к МФО.

 

[Junior98]

Кто вам сказал такую глупость? Все крупные банки работают с последзалогами, а во всех маленьких можно договориться об этом в ручном режиме.

Сбер даже не будет рассматривать объект, который в залоге. Банк Санкт-Петербург, ВТБ работают только с объектами, которые у них в залоге. Это достаточно крупные банки?

Это ситуация по СПб, и для розничных клиентов с улицы. Я допускаю, что по знакомству и/или в Мск ситуация может быть другая

Раз ВЫ так уверенно об этом заявляете, может подскажете конкретные банки, работающие с последзалогом?

 

[RedReg]

Сбер даже не будет рассматривать объект, который в залоге.

Мы похоже про разные Сберы говорим. В прошлом месяце проводил сделку с последипотекой Сбера в Мск. Первичная ипотека в Совке. Клиент - с улицы, отделение Сбера выбрано по принципу "ближе к дому". Ситуация не уникальная. Про Сбер-ВТБ регулярно слышу. В Райфайзене сам на эту тему консультировался (в рамках сделки Сбер-Совок). Они берут в последипотеку от всех, главное что бы объект подходил и заемщик естественно был не левым. Пару лет назад ВТБ24 вообще, чуть ли не специализировался на подобных темах - наращивал за счет таких сделок базу клиентов.

Сберовский Домклик спецопцию на автомате содержит в отношении перекредитовки с последзалогами (согласен немного другое поскольку заемщик тот же, но суть одна и та же - последзалог оформляется).

ИМХО - проблема в вашем случае явно не в объекте или банке, а в заемщике.

 

[Junior98]

Мы похоже про разные Сберы говорим. В прошлом месяце проводил сделку с последипотекой Сбера в Мск.

Вот, ключевое слово Мск. Москва, как известно, не Россия. У нас тут, даже в малой столице, рынок недвижки похоже на уровне дикого запада, ковбоев и кактусов.

PS И домклик у нас тоже какой-то отдельный. Потому что у нас четко написано

Выбранный для ипотеки объект недвижимости банк берёт в залог, поэтому он должен соответствовать требованиям:

• Недвижимость должна находиться на территории Российской Федерации
• Дом не должен быть ветхим, подлежать сносу или расселению (исключение – дома, включенные в программу реновации в Москве)
• В квартире не должно быть неузаконенных перепланировок — как узаконить ?
• Недвижимость не должна находиться в залоге у другого банка, быть под арестом

 

[dzokond]

Сбер даже не будет рассматривать объект, который в залоге.

не согласен. И сбер, и ВТБ рассматривают данные варианты. Главное условие - отсутствие задолженности по текущим ипотечным платежам и нормальная кредитная история. 2 года назад сопровождали такую сделку в Волгограде.