Догвор аренды (оперативное управление)

[Главный Адвокат Страны]

Добрый день! Уважаемые юристы, кто ни будь из Вас сталкивался с составлением, заключением и сопровождением договора аренды между юр лицом (коммерческое) и учреждением. Имущество находится в оперативном управлении у учреждения!
нужны ваши советы:rose:и опыт:rose:

 

[VVV]

попробуйте задать вопрос. дальше будет видно

 

[Главный Адвокат Страны]

попробуйте задать вопрос. дальше будет видно

спасибопока доки не привезли. не знаю еще с чего вообще начитнать

 

[Ольга1974]

Учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначения имущества.

В целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования находящегося в оперативном управлении имущества учреждению предоставлено право передачи его в арендное пользование с согласия собственника (статья 120 ГК). Собственник, в пределах действующего законодательства, устанавливает учреждениям прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (п. 1 статьи 296 ГК).

В соответствии с письмом Росимущества от 24.07.2007 N ЛП-05/20645 бюджетное учреждение может выступать арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, когда передача его в аренду необходима для реализации деятельности учреждения.

Определение стартового размера арендной платы должно осуществляться на основании отчета об оценке объекта. Привлечение оценщика для проведения оценки объекта должно осуществляться потенциальным арендодателем, то есть балансодержателем - в отношении имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления.

Короче масса нюансов тут...

 

[Главный Адвокат Страны]

да. особенно если учесть что хотят в аренду здание школы интерната...то можно смело сказать, что это практически невозможно.

 

[VVV]

Срок действия договора аренды с госучреждением истек в сентябре 2009 г. в связи с чем формально договор считается прекращенным. Интересуют такие вопросы:

1) Арендатор не "съезжает" и не собирается (только если будет соответствующее решение суда).
За фактическое пользование помещением в период с окончания действия договора и до конца 2009 года уплатил арендную плату по "старым" ставкам.
Бухгалтерия ссылается на то, что так как срок договора истек, продолжать проплачивать за фактическое пользование в этом году уже не получится (цитирую: "в Казначействе платежи зависнут в неопознанных" - что именно за этим стоит не знаю, но в 2009 году почему-то платежи прошли (622 ГК)).
Ситуация мне неизвестная, поэтому сорри за сумбурный вопрос:
пока нет нового договора аренды, каким образом можно строить дальнейшие отношения (платить или нет, если да, то сколько (по старым цифрам или сделать оценку и платить по "рыночной"?) и как сделать так, чтобы платеж "проходил в Казначействе" (если такая проблема реальна, а не в воображении бухгалтера)).

2) Такое нелегальное положение арендатора не устраивает, но и съехать не может (много вложил в помещение ("невыездное" дорогостоящее спец. оборудование), но никак это не оформлял и не согласовывал с арендатором). Арендатор готов (оч. хочет) заключить договор аренды на новый срок. У арендатора есть определенные административные ресурсы. Но интересует сам порядок порядок заключения нового договора с бюджетным учреждением (хотя бы основные формальные шаги)?

Ольга1974 или еще кто-нить из сведущих может поделиться информацией?

 

[Shurshik]

Срок действия договора аренды с госучреждением истек в сентябре 2009 г. в связи с чем формально договор считается прекращенным. Интересуют такие вопросы:

1) Арендатор не "съезжает" и не собирается (только если будет соответствующее решение суда).
За фактическое пользование помещением в период с окончания действия договора и до конца 2009 года уплатил арендную плату по "старым" ставкам.
Бухгалтерия ссылается на то, что так как срок договора истек, продолжать проплачивать за фактическое пользование в этом году уже не получится (цитирую: "в Казначействе платежи зависнут в неопознанных" - что именно за этим стоит не знаю, но в 2009 году почему-то платежи прошли (622 ГК)).
Ситуация мне неизвестная, поэтому сорри за сумбурный вопрос:
пока нет нового договора аренды, каким образом можно строить дальнейшие отношения (платить или нет, если да, то сколько (по старым цифрам или сделать оценку и платить по "рыночной"?) и как сделать так, чтобы платеж "проходил в Казначействе" (если такая проблема реальна, а не в воображении бухгалтера)).

2) Такое нелегальное положение арендатора не устраивает, но и съехать не может (много вложил в помещение ("невыездное" дорогостоящее спец. оборудование), но никак это не оформлял и не согласовывал с арендатором). Арендатор готов (оч. хочет) заключить договор аренды на новый срок. У арендатора есть определенные административные ресурсы. Но интересует сам порядок порядок заключения нового договора с бюджетным учреждением (хотя бы основные формальные шаги)?

Ольга1974 или еще кто-нить из сведущих может поделиться информацией?

Несколько уточнящих вопросов:
1. Собственник кто - Москва, РФ?
2. Балансодержатель помещения - кто (ГУП, ФГУП, Образовательное учреждение)?
3. Вид собственности - хозяйственное ведение или оперативное управление?
4. На какой срок был заключен договор аренды?
5. И кто из сторон готов продлить договор аренды?

 

[VVV]

Несколько уточнящих вопросов:
1. Собственник кто - Москва, РФ?
2. Балансодержатель помещения - кто (ГУП, ФГУП, Образовательное учреждение)?
3. Вид собственности - хозяйственное ведение или оперативное управление?
4. На какой срок был заключен договор аренды?
5. И кто из сторон готов продлить договор аренды?

1. РФ
2. Образовательное учреждение
3. Оперативное управление
4. Был заключен на срок чуть менее года
5. Арендатор готов продлить отношения, с арендодателем (ГОУ) в принципе тоже можно договориться.

 

[Ольга1974]

Срок действия договора аренды с госучреждением истек в сентябре 2009 г. в связи с чем формально договор считается прекращенным. Интересуют такие вопросы:

1) Арендатор не "съезжает" и не собирается (только если будет соответствующее решение суда).
За фактическое пользование помещением в период с окончания действия договора и до конца 2009 года уплатил арендную плату по "старым" ставкам.
Бухгалтерия ссылается на то, что так как срок договора истек, продолжать проплачивать за фактическое пользование в этом году уже не получится (цитирую: "в Казначействе платежи зависнут в неопознанных" - что именно за этим стоит не знаю, но в 2009 году почему-то платежи прошли (622 ГК)).
Ситуация мне неизвестная, поэтому сорри за сумбурный вопрос:
пока нет нового договора аренды, каким образом можно строить дальнейшие отношения (платить или нет, если да, то сколько (по старым цифрам или сделать оценку и платить по "рыночной"?) и как сделать так, чтобы платеж "проходил в Казначействе" (если такая проблема реальна, а не в воображении бухгалтера)).

2) Такое нелегальное положение арендатора не устраивает, но и съехать не может (много вложил в помещение ("невыездное" дорогостоящее спец. оборудование), но никак это не оформлял и не согласовывал с арендатором). Арендатор готов (оч. хочет) заключить договор аренды на новый срок. У арендатора есть определенные административные ресурсы. Но интересует сам порядок порядок заключения нового договора с бюджетным учреждением (хотя бы основные формальные шаги)?

Ольга1974 или еще кто-нить из сведущих может поделиться информацией?

На практике довольно распространена ситуация, когда срок действия договора аренды фактически истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом. Налоговики пытаются доначислить ему налог на прибыль, так как считают, что происходит безвозмездное пользование имуществом.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не вовремя, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ), т.е. по закону прекращение договора аренды не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы. Эту обязанность прекращает именно возврат имущества. А возврат подтверждается соответствующим актом. Значит, если такого акта нет, то, несмотря на истечение срока аренды, договор признается действующим.
Действует он в части обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом, т.е. фактически ни о каком безвозмездном пользовании речь не идет. Это подтверждает и арбитражная практика (п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором.

Более подробно по тому как заключить новый отпишусь позже.сори.

 

[VVV]

Уточню еще моменты (вновь выявленные обстоятельства).
В конце 2009 года оказывается даже было получено согласие Минздравсоцразвития (от лица РФ - собственника имущества) на сдачу в аренду.
Но после того как соответствующий запрос арендодателя был получен, ректор был сменен, а новый ректор не хочет сдавать помещение в аренду...
Размышляю: по идее согласие Минздравсоцразвития не обязывает ГОУ заключить договор аренды, т.е. придется договариваться с новым рекотором (что теоретически возможно).
Или быть может все-таки я ошибаюсь и согласие собственника позволяет обязать ГОУ заключить договор аренды (с проведением конкурса или как там полагается (я только изучаю эти нюансы))?

 

[Shurshik]

Уточню еще моменты (вновь выявленные обстоятельства).
В конце 2009 года оказывается даже было получено согласие Минздравсоцразвития (от лица РФ - собственника имущества) на сдачу в аренду.
Но после того как соответствующий запрос арендодателя был получен, ректор был сменен, а новый ректор не хочет сдавать помещение в аренду...
Размышляю: по идее согласие Минздравсоцразвития не обязывает ГОУ заключить договор аренды, т.е. придется договариваться с новым рекотором (что теоретически возможно).
Или быть может все-таки я ошибаюсь и согласие собственника позволяет обязать ГОУ заключить договор аренды (с проведением конкурса или как там полагается (я только изучаю эти нюансы))?

Согласие собственника - это обязательное условие сдачи в аренду помещений, а вот сдавать или не сдавать, решает сам Балансодержатель. Если он все таки принимает решение о здачи объекта в аренду, то должен провести конкурс или аукцион, где начальная ставка арендной платы определяется по результатам независимой рыночной оценки объекта. А проводить конкурсы/аукционы придется теперь по приказу ФАС от 10 февраля 2010 г. N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса", а там получается довольно длительная процедура...