Договор цессии по договору купли-продажи недвижимости.

[Алина Александровна]

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, мв зарегистрировали Договор купли-продажи недвижимости в Росреестре, право собственности перешло к Покупателю, а сроки оплаты по Договору: до 2025 года.Сейчас хотим сделать цессию: чтобы Покупатель оплатил недвижимость не Продавцу, а 3 лицу в рамках цессии.

Правильно ли я понимаю, что договор цессии подлежит госрегистрации в Росреестре? Просто Росреестр говорит, что цессию по такому договору сделать нельзя (цесмию можно зарег на аренду или договор дов управления), просто ДС нужно регистрировать.

не совсем понимаю, почему нельзя зарегистрировать цессию?

 

[Александр Щапов]

Добрый день! Исходя из вашего описания ситуации оснований для обязательной регистрации договора нет. Сотрудники Росреестра правы, поскольку действуют в пределах своих полномочий. Последуйте их совету и зарегистрируйте ДС со ссылкой на заключенный договор цессии.

 

[Алина Александровна]

Добрый день! Исходя из вашего описания ситуации оснований для обязательной регистрации договора нет. Сотрудники Росреестра правы, поскольку действуют в пределах своих полномочий. Последуйте их совету и зарегистрируйте ДС со ссылкой на заключенный договор цессии.

А у нас разве по законодательству не требуется регистрировать цессию, если обязателбство из которого оно вытекает, также, было зарегистрировано в Росреестре? цессия получается должна быть с 3 лицом, а дс с той же стороной. По сути получается, что ДС- это уведомление Стороны о смене кредитора?

 

[Александр Щапов]

Верно, но на практике должники уклонялись от погашения долга под предлогом того, что договор цессии не был зарегистрирован в Росреестре.
ВС РФ разъяснил, что несоблюдение цедентом и цессионарием требования о государственной регистрации, а равно как и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (ст. 312 и 385 ГК РФ).
Практика: определения СКЭС ВС РФ от 28.05.2018 N 306-ЭС17-12245 и N 305-ЭС17-14583

Таким образом, достаточно уведомить должника о замене кредитора и подписать ДС

 

[Александр Щапов]

В описываемых случаях отсутствие государственной регистрации уступки было преодолено наличием уведомления. ВС РФ указал на недопустимость для должника отказываться от исполнения новому кредитору, если уведомление об уступке требования этому кредитору было направлено должнику цедентом (ст. 385)

 

[Алина Александровна]

В описываемых случаях отсутствие государственной регистрации уступки было преодолено наличием уведомления. ВС РФ указал на недопустимость для должника отказываться от исполнения новому кредитору, если уведомление об уступке требования этому кредитору было направлено должнику цедентом (ст. 385)

Александр, спасибо, Вы прояснили ситуацию!

 

[zhe560]

не совсем понимаю, почему нельзя зарегистрировать цессию?

оснований для обязательной регистрации договора нет.

А у нас разве по законодательству не требуется регистрировать цессию, если обязателбство из которого оно вытекает, также, было зарегистрировано в Росреестре?

Соглашение об уступке требования (цессия) по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки (ч. 2 ст. 389 ГК РФ). Между тем ДКП недвижимости НЕ ПОДЛЕЖИТ госрегистрации (ст. 550,551 ГК РФ), регистрируется только переход прав на недвижимость, а это не равно регистрации сделки, поэтому в вашем случае ни то что нет оснований для обязательной регистрации договора, этих оснований НЕТ СОВСЕМ. Регистрация не может быть обязательной или не обязательной, ОНА ПРОВОДИТССЯ ТОЛЬКО ВСЛУЧАЯХ УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОМ.

ИМХО допник к ДКП о переходе прав можно вообще не делать, должник при надлежащем уведомлении будет обязан платить цессионарию и без него (ч. 1 ст. 385 ГК РФ).
Кстати, даже если Вы оформите ДС, то это соглашение также не будет подлежать госрегистрации ввиду отсутствия госрегистрации ДКП.

 

[Алина Александровна]

Соглашение об уступке требования (цессия) по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки (ч. 2 ст. 389 ГК РФ). Между тем ДКП недвижимости НЕ ПОДЛЕЖИТ госрегистрации (ст. 550,551 ГК РФ), регистрируется только переход прав на недвижимость, а это не равно регистрации сделки, поэтому в вашем случае ни то что нет оснований для обязательной регистрации договора, этих оснований НЕТ СОВСЕМ. Регистрация не может быть обязательной или не обязательной, ОНА ПРОВОДИТССЯ ТОЛЬКО ВСЛУЧАЯХ УСТАНОВЛЕННЫХ ЗАКОНОМ.

ИМХО допник к ДКП о переходе прав можно вообще не делать, должник при надлежащем уведомлении будет обязан платить цессионарию и без него (ч. 1 ст. 385 ГК РФ).
Кстати, даже если Вы оформите ДС, то это соглашение также не будет подлежать госрегистрации ввиду отсутствия госрегистрации ДКП.

Александр, я извиняюсь, может быть за глупый вопрос: после того как будет подписан Договор цессии по ДКП недвижимости, нужно ли регистрировать в Росреестре переход права требования к новому кредитору? Или Договора цессии и уведомления должника достаточно?

 

[zhe560]

Александр, я извиняюсь, может быть за глупый вопрос: после того как будет подписан Договор цессии по ДКП недвижимости, нужно ли регистрировать в Росреестре переход права требования к новому кредитору? Или Договора цессии и уведомления должника достаточно?

Нет, конечно, не нужно. У вас переходит право на денежное исполнение, а не на недвижимость. Достаточно цессии +уведомление должника.

 

[Алина Александровна]

Нет, конечно, не нужно. У вас переходит право на денежное исполнение, а не на недвижимость. Достаточно цессии +уведомление должника.

Спасибо огромное!