заклад недвижимого имущества

[kurbatova-ira]

Добрый день помогите пожалуйста разобраться в ситуации.
Есть юридическое лицо, которое берет у физического лица большую денежную сумму, взамен физик хочет, чтобы юрик оформил (продал на время) ему нежилое помещение, которое равно сумме займа с процентами.
Вопрос:
1. Какие налоги будут платить две стороны при к-п от юрика -физику и обратно?
2. Защитит ли юрика, в обеспечении возврата недв. имущества договор заклада?
3. Какие документы нужны юрику для отчуждения недвижимого имущества (я так понимаю, что сделка будет считаться крупной, и должен составляться протокол/решение)+ куча учредительных документов.
4. Если нежилое помещение в Москве, где будут регистрироваться документы?
5. ....или может предложите какой-ни будь другой вариант, чтобы две стороны были защищены? Хочется простоты, и чтоб потом один за другим не бегал для возврата денег или имущества.

 

[Marat1982]

1. Физик платить ничего не будет, про юрика не скажу, но скорее всего НДС, который потом можно возместить при обратной покупке. Но надо же смотреть что еще за юрик, на какой системе налогообложения.
2. В обеспечение чего по вашему будет заложено в вашу пользу помещение? Ведь вы ему должны а не он вам.
3. Решение об одобрении крупной сделки ну и учредительные
4. По месту нахождения недвижимого имущества. Адрес не скажу, не москвич.
5. Просто договор залога в обеспечение возврата займа - лучше не придумаешь

 

[kurbatova-ira]

1. Физик платить ничего не будет

как же НДФЛ после возврата (продажи) 13 %

5. Просто договор залога в обеспечение возврата займа - лучше не придумаешь

при этом куплю-продажу вообще убрать или как дополнение?

 

[Сашасан]

тут у вас Ира несколько в кучу все смешано. Нет никакого заклада а есть залог, т.е. обремение т.е ограничение на продажу в обеспечение отдачи долга. Это одна песня. То что вы написали смахивает на некую сделку РЕПо, раньше распространенную на рынке акций. Проанализируем это:
Т.е. физик завуалировал дачу в долг и возврат ему долга под сделку купли-продажи и обратной купли продажи с отложенным на потом (время долга) расчетом.
Т.е. Юрик продает физику за Х руб помещение (это будет сумма долга которую по жизни физик дал юрику), заключается договр купли-продажи со сроком расчета сегодня и перерегистрацией на физика помещения сегодня. Юрик продал значит НДС и налог на прибыль пусть начисляет. Физик купил значит сумму застолбил. Юрик продал значит деньги от физика получил немедленно. (это и есть получил в долг)
Затем в тот же день заключается обратный договор купли-продажи уже физик продает юрику это же самое помещение, но расчет за него физик получает потом (формально когда долг отдавать) сумма этой сделки будет равна сумме долга с процентами) перерегистрация права собственности на помещение обратно на юрика будет тоже потом, когда долг юрик физику назад отдаст. тут физик может попадать на НДФЛ если сумма очень большая и больше кажется 1 млн. руб см. налоговый кодекс НДФЛ имущественные вычеты и то это все вычеты только по жилой недвижимости, на нежилую недвижимость все это не распространяется, никаких льгот нет налог по полной но разве что с разницы между покупкой и продажей (т.е грубо говоря с этих процентов и заплатит, если процентов нет значит почем купил потом продал нет налога) особенно если этот физик предприниматель. Если обычное лицо вообще нефига ему нежилую недвижку на себя покупать. Возможно тогда и налог у него не с прибыли разницы, а с выручки (вы уж сами это по налоговому кодексу посмотрите). Ну вообщем все равно эта схема РЕПо не очень хороша по налогообложению. По регистрации при продаже юриком конечно либо решение об одобрении крупной сделки либо док-во что сделка некрупная и в копетенции гены. (письмо о величине активов и сумме сделки за подписью гены и гл. бух-ра)

 

[Marat1982]

как же НДФЛ после возврата (продажи) 13 %

Есть право уменьшить сумму доходов на расходы, связанные с получением доходов
Купили за миллион, продали за миллион и 1 рубль, можете уменьшить на миллион

при этом куплю-продажу вообще убрать или как дополнение?

Вообще убрать: будет договор займа и договор залога, ну или в один договор впихнуть

 

[ivanovich]

если недвижка нежилая и физик не в браке (либо в браке, но режим имущества супругов определен должным образом), то в договоре залога еще можно прописать удобный вариант обращения взыскания через реализацию по комиссии.

ps схема реализовывалась между юриками, в части комисси стоит проработать дополнительно

 

[ДТВ]

Делайте договор залога и договор займа, причем в договоре залога укажите, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств "Заемщика" перед "Займодавцем" по договору займа от ... , который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы займа и уплаты процентов по нему.

 

[ivanovich]

"Делайте договор залога и договор займа, причем в договоре залога укажите, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств "Заемщика" перед "Займодавцем" по договору займа от ... , который вступает в силу с момента его подписания и действует до полного погашения суммы займа и уплаты процентов по нему."

Кэп?

 

[хит]

Что Вы мучаетесь? Делаете договор займа + договор об ипотеке помещения.
В договоре займа можете даже указать те проценты, которые Вам выгодны (чтобы не попасть на налоги). В день сдачи документов на регистрацию ипотеки (залога), оформляете допсоглашение к договору займа, где уже прописываете реальные проценты, и если все нормально, то никто этот допник и не увидит. Только желательно в допнике проставить и время подписания, включая часы и минуты, которые должны быть позже времени сдачи документов в Россреестр.

Добавлено через 2 минуты 9 секунд
подготовлю за отдельную плату весь пакет докуменов

 

[ivanovich]

В день сдачи документов на регистрацию ипотеки (залога), оформляете допсоглашение к договору займа, где уже прописываете реальные проценты, и если все нормально, то никто этот допник и не увидит.

если такой допник попадет в руки к заемщику, то он сможет признать договор ипотеки ничтожным. не думаю, что кредитору такие риски нужны