Сложный квартирный вопрос

[Valentin]

Здравствуйте!
Мой товарищ, Андрей, проживает один и является собственником 2/3 доли в 3-х комнатной квартире в Москве. Квартира в общей долевой собственности, два собственника, оба проживают и зарегистрированы в указанной квартире, у каждого это единственное жильё. Право пользования не определено.
Сосед Андрея по квартире, владеющий 1/3 доли, вселил без согласия Андрея свою жену и её совершеннолетнего сына (жена с сыном имеет 2-х комнатную квартиру в Москве). Жена соседа ведёт себя с Андреем по хамски, всячески провоцируя его на скандалы.
На возражения Андрея против вселения, соседи, а точнее жена соседа, отвечает угрозами (убьём, посадим в тюрьму, выбросим вещи и т.д.), свидетелей угроз естественно нет.
За воду (стоят счётчики) и электроэнергию платят 50%, заняли все общие помещения (в коридоре большой встроенный шкаф полностью занят их вещами, в туалете, ванной комнате и кухне навалили барахло на пол по углам), в ванной комнате сняли раковину и поставили на её место стиральную машину.
Насколько я понимаю, на основании ст. 246-247 ГК РФ сосед должен получить согласие Андрея на вселение посторонних, плюс не чинить препятствия к использованию Андреем общих помещений (человек в своей комнате хранит верхнюю одежду и обувь).
Договориться полюбовно с соседом не получается, продавать квартиру целиком и делить деньги он не хочет или требует половину, выкупить у соседа его долю Андрей не в состоянии, продать свою долю Андрей готов, но это, как известно процесс не быстрый.
Уважаемые юристы, помогите пожалуйста советом, как выселить незваных гостей?
Очень жаль человека, никакой жизни в собственном доме.
Заранее благодарю всех откликнувшихся.

 

[Vlad_pravo2000]

Вопрос не сложный. Заявление в милицию по поводу угроз и проживания без регистрации, потом исковое в суд о выселении. Я Вам отправил свой телефон в личку, звоните помогу

 

[Valentin]

но и угрозы и факт проживания надо доказать, а там человек один против троих стоит, его первого в клевете обвинят, а участковый не реагирует, говорит что вроде как может проживать жена с мужем

 

[Vlad_pravo2000]

но и угрозы и факт проживания надо доказать, а там человек один против троих стоит, его первого в клевете обвинят, а участковый не реагирует, говорит что вроде как может проживать жена с мужем

Вы мне позвоните, я Вам объясню как и что доказывать. Участковый профан в гражданском праве.

 

[Valentin]

благодарю, минут через 10-15 позвоню

 

[dudarcik]

Подскажите пожалуйста по моей ситуации:
Сын дает доверенность матери на продажу его квартиры, купленной до брака.
Мать подписывает по доверенности договор купли -продажи квартиры отцу сына и сдает документы в Управление росреестра на регистрацию договор и перехода права собственности.
Вскоре сын умирает.
Отец получает свидетельство с датой регистрации права собственности и договора купли-продажи позже даты смерти сына.
Супруга сына подает в суд об оспаривании вышеуказанных сделок, проживает в квартире, но не прописана, поменяла замки и не впускает туда нового собственника. Новый собственник прописался в квартире и оплачивает коммунальные платежи.
Новый собственник хочет подать в суд о выселении супруги.
Вопрос в чем:
1. Можно ли в суде доказать, что все-таки было волеизъявление продавца путем выдачи матери доверенности на продажу. Может судебную практику подскажите?
2. При подачи исков о выселении сначала нужно будет обратиться с жалобой на противоправные действия супруги в ОВД? Или без данных доказательств мы сможем обратиться в суд?

 

[Lawer Miss]

ОООчень интересное дело. Держите в курсе пожалуйста

2. При подачи исков о выселении сначала нужно будет обратиться с жалобой на противоправные действия супруги в ОВД? Или без данных доказательств мы сможем обратиться в суд?

Обязательно!!!!

Добавлено через 1 минуту 31 секунду

1. Можно ли в суде доказать, что все-таки было волеизъявление продавца путем выдачи матери доверенности на продажу. Может судебную практику подскажите?

не только выдача доверенности, а еще сдачей документов на регистрацию надо парировать. Судебную практику поищу. Интересно прям.
Я думаю надо приказы и инструкции ФРС Вам почитать.

 

[dudarcik]

А как правильно иск должен звучать "Об устранении препятствий " или "О выселении"?

 

[Lawer Miss]

dudarcik, о нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и выселении

 

[Shmack]

Да уж, ситуация действительно интересная. Есть по ней вопросы:
1) Что с передачей денег? До регистрации договора или после?
2) Завещание было? (судя по всему нет)
3) Передача квартиры до регистрации или после?

 

[dudarcik]

1.Расписки нет. Но в договоре купли-продажи прописано, что расчет между сторонами произведен до подачи на государственную регистрацию договора.
2.Завещания не было
3. Акт приема-передачи подписан той датой, что и договор купли-продажи

 

[Lawer Miss]

Но в договоре купли-продажи прописано, что расчет между сторонами произведен до подачи на

Акт приема-передачи подписан той датой, что и договор купли-продажи

ну так еще не все потеряно:yahoo:

 

[Базар]

или "О выселении"?

Кого выселять, если человек там не зарегистрирован и он не собственник?

 

[Lawer Miss]

Базар, а че с ней делать?? Ментов вызывать? Ну так эти приедут, а она им покажет свидетельство о браке и свидетельств о смерти мужа, менты и уедут. ТОлько через суд. Но в правоохранительные органы надо обязательно идти

 

[Shmack]

Т.е. получается следующая ситуация:
Раз продавец умер до регистрации ДКП => ДКП недействителен, т.к. правоспособность лица прекращается его смертью, а моментом заключения такого договора считается момент регистрации. Следовательно такая квартира входит в наследственное имущество, которое принадлежит наследникам с момента открытия наследства. Наследниками первой очереди являются в данной ситуации жена, мать и отец.
По договору деньги переданы. Значит они, исходя из договора, где-то есть у сына, т.к. Претендовать на них жена врят ли сможет (если деньги вообще были уплачены).
Раз жена требует признать сделку оспоримой, значит если к ней применят последствия недействительности, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. На место продавца, который должен был бы вернуть деньги по данной сделке встает наследник, оспаривающий сделку. Пусть вносит деньги в депозит суда. Скорее всего стоимость квартиры не маленькая, и внести эти деньги она не сможет.
Максимум на что жена может расчитывать - 1/3 доля в праве собственности на квартиру, т.к. 2/3 уйдут родителям. В худшем варианте развития событий есть смысл предложить пойти на мировую, и заплатить ей немного денег.
А что касается судебной практики - есть пленум ВС РФ про приватизацию, где человек умирает до регистрации права, но после подачи заявления на приватизацию. В этом пленуме говориться о воле лица, которая должны была быть ясно выражена в действиях лица которому передавали в собственность квартиру. В вашем случае сетовать надо на то, что все было сделано для регистрации договора и права, но по независящим от продавца причинам ДКП был зареган только после его смерти.
Вот примерные направления мысли по вашему делу. Но пока не могу все связать в единую позицию, может у вас получиться? К тому же не имею на руках документы, а без них сложно)

 

[pizanskaya]

dudarcik, Я не вижу ничего сложного из того о чем вы пишете.
Если есть сведения, запорашивайте в ФРС все документы, поданые на регистрацию.
Выдавал ли умерший доверенность на рег. Действия? На какие? Кому?
В вашем случае, на мой взгляд, у Вас шансы велики.
Shmack, Оспоримая сделка и ничтожная-это разные вещи и вопрос доказывания напрямую с этим связан, также как и основания, по которым оспаривать будут (применять последствия недействительности), сроки давности опять-таки)))

Добавлено через 1 минуту 11 секунд
Сорри за ошибки. Пишу с айфона, этот словарь вечно слова коверкает!))

 

[Один из многих]

Тоже не вижу особых проблем. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ. право собственности на недвижимое имущество с момента гос. регистрации. Зарегистрировали- право собственности возникло. Пусть оспаривают хоть до потери пульса, при этом я так поняла в рег. палату успели сдать доки до того, как он умер. Воля была обозначена при жизни, доки подали при жизни, собственность зарегистрирована. Единственно камень преткновения дата открытия наследства - я бы здесь тогда уравнивала в правовом аспекте доверенность и завещание, поскольку цель одна, единственно правовая природа разная. Но это так, как вариант, такие альтернативные методы наши суды не приемлют, хотя может Вам попадется креативненький судья

 

[pizanskaya]

Один из многих, +100500! Молодец)) спасибо

Добавлено через 1 час 7 минут 7 секунд
Shmack, Поделитесь ссылкой на пленум ВС) было дело по приватизации, я так и не нашла ППВС((
Искала днем с огнем.((
И судьи не в курсе(

 

[Один из многих]

pizanskaya, всегда пожалуйста:rose:

 

[Shmack]

Один из многих, +100500! Молодец)) спасибо

Добавлено через 1 час 7 минут 7 секунд
Shmack, Поделитесь ссылкой на пленум ВС) было дело по приватизации, я так и не нашла ППВС((
Искала днем с огнем.((
И судьи не в курсе(

Ловите сам текст пленума- в Гаранте и Консультанте найдете по реквизитам
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 1993 г. N 8

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРИМЕНЕНИЯ СУДАМИ ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ "О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ"

(в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ
от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6,
от 02.07.2009 N 14)

Учитывая, что при применении Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с изменениями, внесенными Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. N 1541-ФЗ, Федеральными законами от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ, от 28 марта 1998 г. N 50-ФЗ, от 1 мая 1999 г. N 88-ФЗ, от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ, от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ, от 26 ноября 2002 г. N 153-ФЗ, от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ, от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ и от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ) у судов возникли вопросы, требующие разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации постановляет дать судам следующие разъяснения:
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
1. В соответствии со ст. 22 ГПК РФ и ч. 3 ст. 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений (в том числе забронированных) в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
2. Учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.
Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подпунктом 3 пункта 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска (подпункт 1 пункта 1 ст. 333.19 названного Кодекса).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
3. В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" право на бесплатную приватизацию жилья имеют только граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, реализуемое на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Однако, если установленный иными актами порядок приватизации жилья противоречит названному выше Закону, в том числе принят с превышением полномочий органов, издавших такой акт, необходимо руководствоваться положениями этого Закона.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Абзац исключен. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6.
4. Решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
5. Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную). При этом за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
6. В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.
7. Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
8. Исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.
При этом необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6)
9. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц (ст. 30 Жилищного кодекса РФ и ст. 209 ГК РФ).
(в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6)
10. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные сособственники откажутся от осуществления права преимущественной покупки либо не осуществят это право в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока.
(в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
11. Согласно ст. ст. 246, 253 ГК РФ мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.
(п. 11 в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.10.1996 N 10)
12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой.
13. Утратил силу. - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.

Председатель Верховного Суда
Российской Федерации
В.М.ЛЕБЕДЕВ

Секретарь Пленума, член Верховного
Суда Российской Федерации
В.В.ДЕМИДОВ