Подскажите, пожалуйста, возможно ли зарегистрировать договор залога здания без залога земельного участка, на котором оно расположено, если "новый" собственник здания не является собственником или арендатором земельного участка?
Залог здания без земельного участка
- Автор темы Наргиза
- Дата начала
ФЗ "Об ипотеке" ст.69. Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Это я знаю. А вот что делать, если собственник здания еще никакие права на земельный участок под ним не оформил, а кредит хочется получаить сейчас?
Пока не оформит права на земельный участок под зданием, не видать ему серьезного кредита.
Вообще странно, что новый собственик не оформил одновременно и здание и землю....
Oleg address
Местный
Разделите здание на части, например 950 и 50 кв. метров., сначала по БТИ, потом по ФРС (получаете на выходе 2 свидетельства на право собственности). И, после этого, сдавайте в залог уже не здание, а ПОМЕЩЕНИЯ. В случае сдачи в залог части здания оформления земельного учатска не требуется.
Таким образом для обхода темы с землей у вас будет 2 сделки и 2 регистрационных дела, по двум помещениям.
Таким образом для обхода темы с землей у вас будет 2 сделки и 2 регистрационных дела, по двум помещениям.
Земельный участок не может быть "ничей" (скорее всего - муниципальный), т.е. возьмите у собственника земельного участка письмо о том, что он согласен на передачу участка в залог.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
а здесь раво постоянного пользования или иное право на земельный участок (аренды, например).
Проблема, если я правильно понимаю, заключается в регистрации обременения здания , которая по закону об ипотеке, не допускается без одновременного обременения зем участка?
обязательно "межевать" здание?
весной этого года появилась какая-то проблема: не помню конкретно, что-то типа БТИ может обозначать (для аренды или иных целей) линиями, только отдельно обозначенные на плане комнаты (части помещений, которые ограждены стенами).....ну или как-то так.. Но если обозначить линиями отдельные отдельные комнаты и их сдать в залог, должно же прокатить. Тут и обременение должны зарегить....вроде
интересная тема, давайте пообсуждаем
[FONT="]В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Буквальная редакция указанной нормы позволяла делать вывод о невозможности ипотеки здания без ипотеки земли. Однако Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 6/8 от 1 июля 1996 г. разъяснили, руководствуясь смыслом соответствующей нормы, что приведенное правило следует применять лишь в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, одновременно является собственником или арендатором земельного участка. Однако во всех других случаях, т.е. когда залогодатель не был ни собственником, ни арендатором земельного участка, договор ипотеки не считается противоречащим приведенному п. 3 ст. 340 ГК.
Так что судебная практика расставила все на свои места. )))
[/FONT]
Oleg address
Местный
Ни фига не решаем и не решаемо.
Судя по всему, инициатору вопроса Наргизе эта тема уже давно стала неинтересна. Для нее это скорее всего вопрос сугубо общетеоретический. Но раз уж начали, считаю надо добить тему до конца.
На практике чистоты сделки требует прежде всего банк - участник сделки, чтобы сделку потом нельзя было оспорить и признать недействительной (при банкротстве, например, дружественные кредиторы очень любят это делать).
С этой точки зрения сдача в залог помещений, а не всего здания наиболее приемлемый (прежде всего для залогодержателя) вариант, поскольку тема с землей тогда вообще отпадает.
Что касается пленума Верховного суда. На нового собственника здания распространяются те же права что и на прежнего собственника (ст. 35 ЗК РФ) у которого, как правило, был оформленный договор земельного участка. Т.е. местные власти в лице ДЗР ОБЯЗАНЫ просто напросто переоформить старый договор. При этом в Земельном Кодексе есть ма-а-а-а-а-ленький такой пробельчик. Всего навсего не прописаны ПОРЯДОК и СРОКИ такого переоформления. Т.е., согласно смыслу и духу Земельного Кодекса (который так любят домысливать и вынюхивать Высшие суды, хотя смысл нормального Кодеса не должнен нуждаться в комментариямх), права на землю должны переходить ОДНОВРЕМЕННО с куплей-продажей здания. А согласно разумению наших чиновников (на том они и извлекают коррупционный ДОХОД) процедура переоформления может длиться и год и два и три...
И уважаемый Kirill_k. Кодексы имеют высшую силу перед Постановлениями даже Пленумов Верховных судов. Когда Вы сошлетесь на указанное постановление по конкретному делу Наргизы, эти же суды (да здравствует советский суд, самый пролетарский в мире!) скажут, например, а мы на самом деле имели в виду вовсе не тот случай про который гласит ст. 35 Земельного кодекса РФ (принятый, кстати, уже после Пленумов - в 2001 году):
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Поэтому самый разумный вариант в данном случае - сдавать в залог помещения.
Судя по всему, инициатору вопроса Наргизе эта тема уже давно стала неинтересна. Для нее это скорее всего вопрос сугубо общетеоретический. Но раз уж начали, считаю надо добить тему до конца.
На практике чистоты сделки требует прежде всего банк - участник сделки, чтобы сделку потом нельзя было оспорить и признать недействительной (при банкротстве, например, дружественные кредиторы очень любят это делать).
С этой точки зрения сдача в залог помещений, а не всего здания наиболее приемлемый (прежде всего для залогодержателя) вариант, поскольку тема с землей тогда вообще отпадает.
Что касается пленума Верховного суда. На нового собственника здания распространяются те же права что и на прежнего собственника (ст. 35 ЗК РФ) у которого, как правило, был оформленный договор земельного участка. Т.е. местные власти в лице ДЗР ОБЯЗАНЫ просто напросто переоформить старый договор. При этом в Земельном Кодексе есть ма-а-а-а-а-ленький такой пробельчик. Всего навсего не прописаны ПОРЯДОК и СРОКИ такого переоформления. Т.е., согласно смыслу и духу Земельного Кодекса (который так любят домысливать и вынюхивать Высшие суды, хотя смысл нормального Кодеса не должнен нуждаться в комментариямх), права на землю должны переходить ОДНОВРЕМЕННО с куплей-продажей здания. А согласно разумению наших чиновников (на том они и извлекают коррупционный ДОХОД) процедура переоформления может длиться и год и два и три...
И уважаемый Kirill_k. Кодексы имеют высшую силу перед Постановлениями даже Пленумов Верховных судов. Когда Вы сошлетесь на указанное постановление по конкретному делу Наргизы, эти же суды (да здравствует советский суд, самый пролетарский в мире!) скажут, например, а мы на самом деле имели в виду вовсе не тот случай про который гласит ст. 35 Земельного кодекса РФ (принятый, кстати, уже после Пленумов - в 2001 году):
Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Поэтому самый разумный вариант в данном случае - сдавать в залог помещения.
ya.gogen
Пользователь
- 11 Ноя 2009
- 48
- 1
Скажите плз, а что происходит в этом случае с платой за регистрацию ипотеки для залога в банке. Для юр. лиц такая операци стоит сегодня 4000р., но это и за землю и за здание вместе или надо платить дважды? В какие сроки ФРС обязано произвести такую регистрацию - 10 или 5 дней (как для жилых)?
Вы идеалист
Земельный кодекс РФ вступил в силу 30.10.2001. Кроме того, в тексте самого ЗК РФ не имеется каких-либо положений, аналогичных положениям ГК о залоге недвижимости.
Также, существует Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства", пункт 4 которого гласит: "Договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.
Коммерческий банк обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (залогодателю) об обращении взыскания на заложенное нежилое здание.
Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на пункт 3 статьи 340 ГК РФ, согласно которому ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание.
Суд кассационной инстанции решение отменил по следующим основаниям.
Между коммерческим банком и товариществом заключен договор о предоставлении последнему кредита, который обеспечивался договором о залоге нежилого здания.
В связи с отсутствием у заемщика денежных средств кредитор реализовал свое право обращения взыскания на заложенное имущество.
Нотариальное удостоверение договора о залоге и его государственная регистрация подтверждены документами.
Кроме того, определено, что собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке.
При таких обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на пункт 3 статьи 340 ГК РФ является неправомерной.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.
Такие правила содержатся в части 3 статьи 69 названного Федерального закона. Из нее следует, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, приобретающее это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Аналогичный подход к решению данного вопроса содержится в статье 37 Земельного кодекса.
Кроме того, совместным Постановлением пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок."
Таким образом 1) нет противоречий в ЗК; 2) ст. 340 ГК РФ трактуется судебной практикой однозначно в сторону устранения необоснованных запретов в гражданском обороте
Добавлено через 11 минут 32 секунды
Статья 35 ЗК РФ поименована "Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение" и по смыслу не касается залога недвижимости
Добавлено через 13 минут 52 секунды
к тому же вопрос изначально звучал таким образом, и судебная практика (которая является правоприменительной) отвечает на данный вопрос положительно!
Oleg address
Местный
Но потом вопрос по-моему был уточнен....
Положительная судебная практика это хорошо, но практика общения с банками отвечает на данный вопрос сугубо отрицательно (примерно в 80% случаев). Им пофиг Постановления ВАСа, просто кредит не дадут без оформленной под зданием земли и все..
. Вам известны в судебной практике случаи положительного обжалования отказа в выдаче кредита банком? Добавлено через 14 минут 45 секунд
И еще.
Указанный пример не подходит к нашей ситуации, поскольку
В нашем случае залогодатель не оформил землю. Поэтому банк не приобретет право пользования земельным участком в том же объеме что и залогодатель. Ему самостоятельно придется доказывать объем (границы) земельного участка необходимого для эксплуатации здания (как будто здание только что построилось). Это уже совсем другая процедура. Границы могут урезать. Может возникнуть необходимость в оформлении сервитута. Потенциальная ценность имущественного комплекса снизится. Банку это надо?