НАДЕЮСЬ ЭТО ПОМОЖЕТ:
строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" под изменениями архитектурного объекта (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимаются достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта.
В ведомственных строительных нормах ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. N 312, говорится о том, что входит в понятие реконструкции указанных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3 при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
- изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;
- повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);
- улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку, а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.
Реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, проведенная без оформления необходимой документации и разрешений, осуществляется очень часто.
Результат реконструкции - объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.
В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 г. N 37, самовольной постройкой является осуществление без соответствующего разрешения:
- реконструкция жилых домов (частей домов);
- переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
- возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
- возведение дополнительных зданий.
Слабая сторона этой позиции состоит в том, что на самовольную постройку право собственности не возникает. Но право собственности на объект, который был реконструирован, уже признано (в нереконструированном виде). При этом в ГК РФ отсутствуют соответствующие основания для прекращения права собственности (самовольная реконструкция объекта недвижимости) на данный объект.
Достаточно часто суды считают необходимым разграничивать понятия "новое строительство" и "реконструкция", так как в результате реконструкции в любом случае не может быть создана самовольная постройка (независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания). В качестве примера можно привести постановление ФАС Московского округа N КГ-А40/6185-00.
Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка - это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).
Главное в данном определении - созданное недвижимое имущество. То есть ранее данный объект не существовал. А объекты, которые были реконструированы, не могут быть самовольными постройками.
Исходя из положений гражданского законодательства, нельзя определить правовые последствия реконструкции объекта недвижимости. В ГК РФ отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь.
В связи с этим нельзя не согласиться с мнением судей о том, что к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.
