Смена арендодателя

[Broker]

Здравствуйте, коллеги! Нужна помощь в таком вопросе:
Человек покупает ООО, у которого заключен 11 мес. договор аренды помещения с физиком. Физик заявляет, что в течение пары месяцев помещение будет продано его знакомой, которая непротив, чтобы ООО и дальше занимало помещение на тех же условиях, при этом, с будущим новым собственником знакомить отказывается под разными причинами.
Как подстраховаться покупателю ООО от того, что новый собственник попросит освободить помещение?
Долгосрочный договор физик давать отказывается, чтобы не светить арендную плату.

 

[Шнур]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

 

[Broker]

Здесь идет речь о долгосрочном договоре или 11 мес.? или все равно?
Выходит, что если новый собственник попросит освободить помещение, можно будет решать вопрос через суд и суд примет решение в пользу арендатора (при условии четкого договора)?
А как выглядит вопрос на практике?
Ведь, если, арендодатель захочет выгнать арендатора, он найдет способы сделать работу арендатора невозможной в арендуемом помещении. Сможет ли суд защитить?

Добавлено через 1 час 59 минут 49 секунд
Возможно ли прописать обременения связанные с арендой в договоре купли-продажи помещения, чтобы в свидетельстве о праве на собственность, которое получит новый собственник, было указано данное обременение, используя 11 мес договор?

 

[tempter]

Здесь идет речь о долгосрочном договоре или 11 мес.? или все равно?
Выходит, что если новый собственник попросит освободить помещение, можно будет решать вопрос через суд и суд примет решение в пользу арендатора (при условии четкого договора)?
А как выглядит вопрос на практике?
Ведь, если, арендодатель захочет выгнать арендатора, он найдет способы сделать работу арендатора невозможной в арендуемом помещении. Сможет ли суд защитить?

Добавлено через 1 час 59 минут 49 секунд
Возможно ли прописать обременения связанные с арендой в договоре купли-продажи помещения, чтобы в свидетельстве о праве на собственность, которое получит новый собственник, было указано данное обременение, используя 11 мес договор?

Ст.617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.
Долгосрочный договор или на 11 месяцев не играет роли. Лучше обратите внимание на пункты договора о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок ст. 621 ГК РФ.
В случае невозможности пользования помещением по вине арендодателя Вы можете по суду расторгнуть договор и требовать возмещения убытков.
Обременение не имеет какого-либо смысла в данной ситуации.

 

[Татьяна1223]

Чтобы подстраховаться вышлети им уведомление о желании заключить договор на новый срок на адрес собственника(в соответствии с пп.договора о преимущественном праве заключения договора на новый срок).Уведомление высылайте заказным письмом с описью.Если вас выгонят можете подать в суд с требованиями о заключении договора.А опись с почты послужит отличным док-вом в этом случае.