Арбитраж - имущественный спор (взыскание по аренде) и неимущественный (признание права собственности)

[Лорен]

Добрый день.
У меня достаточно сложный (для меня) спор и буду благодарна всем кто вступит в дискуссию и даст совет). 1 фирма продает другой здание и земельный участок с условиями в договоре что «Имущество передается Покупателю в течении 5 дней с момента оплаты ПОЛНОЙ стоимости имущества в сумме 22 млн. руб». До этого фирма Покупатель арендовала это имущество.
После составления договора купли продажи Покупатель оплачивает 1 млн. руб. от суммы
( остальные 22 млн. до 31.12.2011) стороны идут в рег. палату и рег. палата выдает им свидетельство о гос. регистрации права собственности (с ипотекой в силу закону) Покупателя.
При этом акт приема передачи не составлялся и в рег. Палату не предоставлялся, а по сути получается что у Продавца, не смотря на то, что оплату он не получил права собственности уже нет на данное ИМУЩЕСТВО. Помимо этого, не смотря на устные договоренности Покупатель не хочет платить аренду ( продлевать договор аренды) и машет перед носом свидетельством о собственности. Таким образом Продавец не получив денег еще и теряет крупную сумму на аренде.
Я хочу составить иск в арбитраж и на основании ст. 130 АПК объединить 2 требования – о признании не законным выдачу свидетельства и переход права собственности на имущество Покупателю ( по основаниям не оплаты денег и не подписания акта приема передачи) и требование оплаты аренды за 3 месяца. Вопросы:
1. Как правильно сформулировать мое требование неимущественное?
2. Как правильно рассчитать госпошлину по требованию имущественного и неимущественного характера?
3. Каковы мои шансы выиграть дело?

 

[Andrew_]

Лорен, А в свидетельстве нет обременения?
Просто через суд аннулировать сделку, т.к. оплата произведенеа не полностью.
А вообще вы зря пошли в регпалату до полного расчета между сторонами.

 

[Лорен]

Обременение в сидетельстве есть - я писала - ипотека в силу закона.

Клиент обратился ко мне только сейчас, чтобы вести ему суд, сделку я не вела.
Я ему так же сказала - а зачем вы вообще пошли в рег. палату ведь сделку надо было регистрировать после выплаты денег. Сказал - был введен в заблуждение и вообще считает что это РЕГ.ПАЛАТА должна была дать отказ в регистрации.
Мы не хотим отменять или анулировать сделку - ведь речь не идет о том что покупатель не оплатит по купле-продаже!!!! где потом искать покупателя на это здание?
Клиенту интересно только чтобы они аренду заплатили.

 

[Andrew_]

Лорен, Если договор действует то тупо пробовать привлечь за неисполнение договорных обязателств, а у арендодателя уже нет св-ва на собственность?

 

[Лорен]

Свидетельства уже нет.
А какое неисполнение договорных обязательств? Срок последней оплаты по договору купли-продажи до 31.12.2011 года.
А по договору аренды они принесут свидетельство о собственности и судья отправит меня в сад.

 

[Andrew_]

Лорен, Аренды, он же сначала арендовал?

 

[Лорен]

к тому же договор аренды закончился 1 августа я ссылаюсь на то что (далее копирую из искового)
Срок действия указанного Договора аренды закончился 01 августа 2011 года. Обязанностью Арендатора является своевременное (за 2 месяца) уведомление о своем намерении продлить срок Договора. Если Арендатор не собирается продлевать Договор, по окончании срока действия Стороны должны составить и подписать Акт сдачи помещения и освободить указанное помещение.
На момент составления искового заявления Договор аренды не пролонгирован, Акт сдачи помещения не составлен и не подписан. Арендатор пользуется нежилым помещением. В данной ситуации Арендатор и Арендодатель руководствуются ст. 621 п. 2. Гражданского кодекса Российской Федерации, далее ГК РФ, в соответствии с которой, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, на 12.10.2011 года договор аренды, заключенный между нашими организациями считается возобновленным на условиях предыдущего Договора.

 

[Andrew_]

Лорен, Клиент у Вас хочет и рыбку съесть и костью не подавиться, я считаю что опираться нужно на договор аренды, но уже встает другой вопрос, как вы могли типа :nuda: продлить договор аренды если это уже не собственность?

Добавлено через 2 минуты 47 секунд

Таким образом, на 12.10.2011 года договор аренды, заключенный между нашими организациями считается возобновленным на условиях предыдущего Договора.

??? А вообще могу отказать в привлечении к производству?

 

[Лорен]

Хорошо.
Тогда подойдем с другой стороны.
Я могу оспорить получение свидетельства р собственности продавцом?
По вашему мнению кто СОБСТВЕННИК имущества ( не на основании свдетельства а по закону).

Добавлено через 2 минуты 32 секунды

Лорен, Клиент у Вас хочет и рыбку съесть и костью не подавиться, я считаю что опираться нужно на договор аренды, но уже встает другой вопрос, как вы могли типа :nuda: продлить договор аренды если это уже не собственность?

Добавлено через 2 минуты 47 секунд
??? А вообще могу отказать в привлечении к производству?

на каком основании?
ведь меня в иске объеденино 2 требованиия - я сначала прошу отменить выдачу свидетельства а потом уже требования включаю по договору аренды. просто не вижу смысла подавать 2 разных иска (хотя мне то конечно это выгодней по деньгам ) если все равно они вытекают из одного.

 

[Andrew_]

Лорен, Суд решит а не я ))) А по закону у Покупателя указано обременение в св-ве и рег. палата все сдела верно на основании договора купли продажи.
Максимум я думаю, что можно получить разницу до момента получения св-ва покупателем если он ее не оплачивал!!!

 

[Лорен]

но в любом случае договор аренды закончился 1 августа, свидетельство о собственности получено 27 августа - как минимум месяц я могу оспорить?

Добавлено через 3 минуты 34 секунды
В договоре купли продажи у меня сказано, что имущество передается покупателю после оплаты полной стоимости имущества.
Оплата не произведена. Имущество передается по акту приема передачи. Акт не составлен.
Как я понимаю ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА НЕ СОСТОЯЛАСЬ, значит Покупатель владеет и пользуется им не законно

 

[Pathfinder]

Лорен, вы график расчетов предоставляли в регпалату? У вас срок стоит выплаты полной до 31 декабря этого года. Неужели эту сумму не разбивали по частям, определив период оплаты и не составив графика? Я к тому, что если у вас в договоре стоит простая формулировка, что оплата 22 ляма до 31 декабря и все, то на суде ответчик скажет, что почему свид-во должны признать недействительным, если еще срок оплаты не подошел к концу, а я уплачу обязательно. А раз не получится оспорить решение регпалаты, то и аренда здесь не катит, т.к. на руках есть свид-во о праве собств.

 

[Markus]

Лорен, вы график расчетов предоставляли в регпалату? У вас срок стоит выплаты полной до 31 декабря этого года. Неужели эту сумму не разбивали по частям, определив период оплаты и не составив графика? Я к тому, что если у вас в договоре стоит простая формулировка, что оплата 22 ляма до 31 декабря и все, то на суде ответчик скажет, что почему свид-во должны признать недействительным, если еще срок оплаты не подошел к концу, а я уплачу обязательно. А раз не получится оспорить решение регпалаты, то и аренда здесь не катит, т.к. на руках есть свид-во о праве собств.

+1 Думаю, что в данной ситуации, ваш клиент в принципе не имел права после совершения сделки купли-продажи и регистрации в Росреестре сдавать эту недвигу в аренду - ведь недвига перестала быть его собственностью! Удерживать недвигу он вправе (ст. 359 ГК РФ), а вот распоряжаться ею только с согласия нового собственника.

 

[Лорен]

+1 Думаю, что в данной ситуации, ваш клиент в принципе не имел права после совершения сделки купли-продажи и регистрации в Росреестре сдавать эту недвигу в аренду - ведь недвига перестала быть его собственностью! Удерживать недвигу он вправе (ст. 359 ГК РФ), а вот распоряжаться ею только с согласия нового собственника.

новый собственник и арендатор это одно и то же лицо. т.е. раньше они снимали помещение решили его выкупить, арендатор согласился.

Добавлено через 2 минуты 30 секунд
я в любом случае считаю что вопрос спорный - деньги не уплачены, акт приема передачи не составлялся, поэтому я хочу оспорить выдачу свидетельства о переходе права НА АВГУСТ МЕСЯЦ. Пусть оплатят а потом регистрируют собственность.
А продавец получается сидит безе денег на имущество проданное, без денег на аренду и ничего не должен делать?

Добавлено через 5 минут 28 секунд

Лорен, вы график расчетов предоставляли в регпалату? У вас срок стоит выплаты полной до 31 декабря этого года. Неужели эту сумму не разбивали по частям, определив период оплаты и не составив графика? Я к тому, что если у вас в договоре стоит простая формулировка, что оплата 22 ляма до 31 декабря и все, то на суде ответчик скажет, что почему свид-во должны признать недействительным, если еще срок оплаты не подошел к концу, а я уплачу обязательно. А раз не получится оспорить решение регпалаты, то и аренда здесь не катит, т.к. на руках есть свид-во о праве собств.

я писала уже что не вела сделку, а буду вести этот суд. график никто не составлял.
вот что я еще нашла на эту тему
В соответствии с П. 65 абз. 2 ПОСТАНОВЛЕНИЯ № 10 и № 22 от 29 апреля 2010 года ПЛЕНУМА ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ ПРИ РАЗРЕШЕНИИ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ЗАЩИТОЙ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ, далее по тексту Постановление Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Добавлено через 7 минут 2 секунды
а процентов уже тысяч на 300 набежало ( с 22 то лимонов)

Добавлено через 13 минут 12 секунд

почему свид-во должны признать недействительным, если еще срок оплаты не подошел к концу, а я уплачу обязательно.

думаю клиенту выгоден суд в любом случае, так как уже все устные договоренности нарушены, (про аренду была договоренность что оплачивают) не факт что до 31.12.2011 года они заплатят, а с учетом сроков судопроизводства суд как раз в декабре-январе и пройдет, оплатит клиент по купле продаже уже будет радость....

Добавлено через 14 минут 10 секунд
в смысле не клиент оплатит а ответчик:yahoo:

 

[lmv329]

Так что вы хотите обжаловать, действие органа по выдаче свидетельства? А что он нарушил(какие нормы) или это ваш клиент так решил? Почему не должен был выдавать свидетельство? Думаю у вас как минимум некорректно звучит исковое требование.
А обязать оплатить ответчика я думаю не сможете , т.к. срок оплаты у вас до 31.12, другое дело взыскать неустойку, вот она реальна.
Да и по аренде в полном объеме взыскать не получится. Не видя вашего договора аренды, можно в лучшем случае взыскать до момента перехода права.

 

[Лорен]

Так что вы хотите обжаловать, действие органа по выдаче свидетельства? А что он нарушил(какие нормы) или это ваш клиент так решил? Почему не должен был выдавать свидетельство? Думаю у вас как минимум некорректно звучит исковое требование.

Исковое заявление о признании права собственности за истцом. Рег. палата идет 3-м лицом на основании Постановления о котором я писала выще
53. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

 

[lmv329]

а по каким основаниям вы собираетесь признать право за истцом?

 

[Лорен]

По основаниям:
1. не оплаты
2. фактически имущество передано не было - акт приема-передачи не составлялся

 

[lmv329]

По основаниям:
1. не оплаты
2. фактически имущество передано не было - акт приема-передачи не составлялся

читайте внимательно:
65. При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

 

[Лорен]

я не собираюсь расторгать договор купли продажи.
Я собираюсь опротестовать получение свидетельства о собственности раньше чем реально произошел переход права собственности. Другими словами:
Стороны составляют договор купли продажи недвижимости. По закону сам договор регистрации в рег. палате не подлежит. Регистрируется момент перехода права собственности. Когда же в нашем случае должна произойти регистрация?
1. покупатель полностью оплатил имущество
2. составили акт приема -передачи
3. можно с чистой совестью идти в рег. палату и регистрировать сей счастливый момент. Грубо говоря 31.12. оплатили и могут регистрировать. А к чему была регистрация в августе.