Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, предназначенного для хранения замороженных продуктов. В соответствии с условиями договора на арендодателя возложена обязанность по обеспечению энергоснабжения данного нежилого помещения. В процессе исполнения сторонами вышеуказанного договора произошло отключение электричества, имевшее место на протяжении суток. Арендатор в письменном виде потребовал от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы, указав на то, что отключение электричества воспрепятствовало использованию помещения для хранения замороженных продуктов. Арендодатель проигнорировал данное требование, и арендатор обратился в суд с иском об уменьшении арендной платы. Имеются ли основания для удовлетворения данного иска?
Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как гласит п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Далее п. 1 ст. 612 ГК РФ установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В данном случае отключение электроэнергии препятствовало пользованию нежилого помещения, предназначенного для хранения замороженных продуктов.
Вышеуказанный пункт наделяет арендатора правом при обнаружении таких недостатков потребовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Следовательно, основания для удовлетворения данного иска имеются.
Данный вывод следует и из судебной практики (см., например, Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2008 N А05-311/2008 и от 02.10.2008 N А05-309/2008).
В.В.Половинка
Минфин России
22.01.2010
Добавлено через 4 минуты 6 секунд
Вопрос: По договору аренды нежилого помещения арендодателем был передан арендатору имущественный комплекс в виде офиса. Акт приемки-передачи был подписан сторонами договора. Через некоторое время после начала действия договора аренды в офисе была отключена электроэнергия на неопределенный срок, что сделало невозможным его использование арендатором для целей работы в нем. Арендатор в одностороннем порядке без обращения к арендодателю прекратил оплату аренды. В ответ на претензию арендодателя о неуплате арендной платы арендатор сослался на то, что обязанность арендодателя - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Правомерны ли действия арендатора, если договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя оплачивать электроэнергию?
Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ предусматривается, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исходя из норм п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
В соответствии с п. п. 1 и 4 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Таким образом, действия арендатора по отказу от внесения арендной платы по договору аренды нежилого помещения неправомерны.
Данный вывод подтверждает позиция, выраженная в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2007 N А56-2617/2007, оставленном без изменения Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2008 N А56-2617/2007, которым разъясняется, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Претензии арендатора по поводу проблем с обслуживанием в арендуемом помещении могут быть заявлены им в рамках отдельного иска к обслуживающей организации, предоставляющей соответствующие услуги.
Также Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2008 N А56-47821/2007 разъясняется, что, считая помещение непригодным для осуществления предпринимательской деятельности, арендатор должен обратиться к арендодателю с заявлением о расторжении договора аренды и о возвращении помещения либо с требованиями, предусмотренными п. 1 ст. 612 и п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Ю.М.Лермонтов
Минфин России
25.08.2010
