Попробовала по этому вопросу проконсультироваться в Гаранте.
Вопрос:
"В соответствии со ст.8 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения "при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации ... имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается".
А если собственник продает долю земельного участка, в этом случае преимущественное право у субъекта РФ остается или нет?"
Ответ:
Вы уточнили, что земельный участок находится в индивидуальной собственности юридического лица. Вас интересует, возможна ли продажа 1/2 доли в праве на земельный участок одному или двум физическим лицам, имеет ли при этом субъект РФ преимущественное право покупки.
РАССМОТРЕВ ВОПРОС, МЫ ПРИШЛИ К СЛЕДУЮЩЕМУ ВЫВОДУ:
При продаже земельной доли без выделения в счет этой доли земельного участка субъект Российской Федерации не имеет преимущественного права покупки участка. Однако продажа доли в праве на земельный участок в рассматриваемой ситуации невозможна.
ОБОСНОВАНИЕ ВЫВОДА:
В силу п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения помимо Закона N 101-ФЗ осуществляется ЗК РФ, ГК РФ (п. 2 ст. 1 Закона N 101-ФЗ).
В соответствии со ст. 8 Закона N 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается*.
Аналогичных требований к продаже земельной доли Закон N 101-ФЗ не предусматривает.
Следовательно, при продаже земельной доли субъект РФ не имеет преимущественного права ее покупки**.
Однако в рассматриваемой ситуации земельный участок находится не общей долевой собственности, а в индивидуальной собственности юридического лица.
Закон N 101-ФЗ не содержит прямого запрета на отчуждение собственником доли в праве на принадлежащей ему на праве индивидуальной собственности земельный участок. В связи с этим неоднократно обсуждался вопрос о внесении в законодательство соответствующих изменений (см. письмо Министерства экономического развития РФ от 17.07.2009 N Д23-2300 "По вопросу совершенствования земельного законодательства", постановление Законодательного Собрания Вологодской области от 21.10.2009 N 731 "О внесении в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации проекта федерального закона "О внесении изменения в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
По нашему мнению, несмотря на отсутствие прямого запрета, сделка по продаже индивидуальным собственником земельного участка доли в праве на него не соответствует законодательству.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Независимо от того, является вещь делимой или неделимой, главным признаком общей собственности является принадлежность имущества двум и более лицам.
Следовательно, и на делимое, и на неделимое имущество право общей собственности возникает только при его поступлении в собственность нескольких лиц.
Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утвержденные приказом Минюста РФ от 25.03.2003 N 70, также допускают лишь два случая обращения за государственной регистрацией права общей долевой собственности - одновременное обращение всех участников общей долевой собственности (в случае, если право возникает с момента государственной регистрации, то есть во всех случаях приобретения права собственности по договору - п. 2 ст. 8, ст. 223 ГК РФ) либо обращение одного собственника независимо от того, обратились ли в регистрирующий орган другие сособственники (в случае, если право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а, например, в порядке наследования) (п.п. 8, 9, 11 указанных Методических рекомендаций).
Поэтому полагаем, что собственник земельного участка не может выделить из своего права собственности какую-либо долю и продать ее третьему лицу (лицам).
Такой подход прослеживается и в судебной практике (см. постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2008 N 11АП-176/2008, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2012 N 18АП-13227/11, ФАС Поволжского округа от 29.10.2007 N А72-9772/06).
В литературе упоминается судебное решение, в котором сделан противоположный вывод (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.07.2004 N Ф08-2830/2004); одновременно указывается на его недостаточную обоснованность (см. Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой под общ. ред. В.А. Белова, М.: Издательство "Юрайт", 2011 (ст. 256)).
В связи с изложенными обстоятельствами, для отчуждения части земельного участка, по нашему мнению, потребуется его раздел (ст. 11.4 ЗК РФ). Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями земельного законодательства (п. 1 ст. 4 Закона N 101-ФЗ).
____________________________________________
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ).
** Необходимо учитывать, что если количество участников общей долевой собственности более пяти, отчуждение земельной доли без выдела земельного участка возможно только в строго определенных законом случаях, например, при продаже доли другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок. Распорядиться земельной долей иным образом участник долевой собственности вправе только после выделения земельного участка в счет этой земельной доли (п. 1 ст. 12 Закона N 101-ФЗ).
