Купля-продажа земли в результате банкроства

Здравствуйте.
Вообщем такая ситуация.
Существовало ООО "1", и была у него земля, которую это общество отдало в залог чтобы получить кредит. Кредит вернуть не смогло, и Банк, выдавший кредит, начал процедуру банкротства.
Во время проведения процедур банкротства, судом был назначен конкурсный управляющий, а также произведено переименование ООО "1" в ООО "2".
Земля отданная в залог реализовывалась по средствам проведения торгов (не простых торгов, а предусмотренных законом о банкротстве). И вот победитель торгов заключил договор с ООО "2" от лица которого выступал конкурсный управляющий.
Обе стороны договора пошли регистрировать данных договор в соответствующий территориальный отдел регистрации. Огромные папки разнообразных документов предусмотрительно были подготовлены.

Но в отделе сказали следующие вещи:
1) Поскольку изменилось наименование организации, необходимо сначала произвести изменения в реестре и получить новые свидетельства;
2) В договоре указано, что имущество ничем необременено. Однако у них есть информация, что оно в залоге и об этом нужно обязательно написать и потом уже гасить запись об ипотеке;
3) Предоставить согласие банка на отчуждение данного имущества.

Доводы о том, что имущество не может быть обременено так как, оно приобретено в результате обременения. И не может быть обременение само на себя ) были отклонены.
Довод о том, что согласие Банка подразумевается, так как банк утвердил положение о порядке отчуждения данной земли на 30 листах, также был отклонен.

Нашли положительную для нас судебную практику по двум вопросам. Сейчас будем думать, как постараться договорится с регистрационным отделом, который замечательно работает, но не учитывает особенности закона о банкротстве.
И вот один вопрос по которому пока не нашли практику это:
Необходимо ли перед заключением договора купли-продажи земли производить уведомление ЕГРП о смене наименования организации и получения нового свидетельства с новым наименованием или достаточно просто приложить свидетельство из налоговой о произведении переименования, и соответствующих внутренних документов организации?

Добавлено через 99 часов 33 минуты 52 секунды
Вкратце вопрос звучит так:

Процедура погашения записи об ипотеке в случае продажи заложенного имущества в порядке предусмотренном законом о банкротстве во время введения процедуры конкурсного производства?

Написал сопроводительное письмо на 8 страниц и сдал документы. Жду =)
Думаю через недельку к начальнику записаться

Ну после долгих мучений и нескольких приостановок получилось убедить работников росреестра и зарегистрировать переход права собственности и погасить запись об ипотеке =)
Список предоставленных росреестру документов, как мне кажется, поражает ) Хотя конечно мы были готовы предоставить хоть знаменитую справку "о нахождении в живых", лишь бы зарегистрировали на законных и действительно соответствовавших произошедшим событиям основаниях, а не удобных и знакомых россреестру. =)
Очень надеюсь, что такие требования россреестра продиктованы особенностями толкования норм, непосредственно в данном отделе росреестра, а не политикой всей службы сложившейся на вдохновении от беглого ознакомления с знаменитой практикой ВАС по вопросу "иных документов" необходимых для регистрации http://kad.arbitr.ru...tanovlenija.pdf
Хотя, как мне кажется, данное постановление не может служить предпосылкой для вывода о том, что перечень документов на основании которых осуществляется государственная регистрации прав, является открытым =)
Гораздо более интересным, мне представляется следующий вывод суда:

"Таким образом, законодательство предусматривает возможность заключения договора ипотеки (залога недвижимости) в отношении обязательств, как уже возникших, так и возникающих в будущем"
Но для обсуждения данного вопроса лучше создать новую тему =)

Если интересны проблемы с которыми мы столкнулись при регистрации и способами которыми мы воспользовались для их преодоления, могу рассказать подробнее =)

В общении с клиентом я категорически отстаивал позицию, что не в коем случае нельзя соглашаться на незаконные способы регистрации, что в свою очередь повлекло большое количество проблем лично мне, со стороны людей заинтересованных в таком способе решения проблемы.
Основная причина, почему я стоял на своей позиции заключалась в том, что и люди предлагавшие такие способы и сами работники росреестра не были знакомы с процедурой регистрации в данном случае, и если бы они зарегистрировали, я сомневаюсь, что основания соответствовали действительности, а это гораздо проще может повлечь отмену регистрации, чем возбуждение уголовного дела.

Я подал большой пакет документов, содержащий документы подтверждающие введение конкурсного производства, проведения торгов и т.д., не смотря на то, что все работники росреестра, в том числе и начальник сразу сообщили о будущем отказе в регистрации.
Поскольку информацию проще воспринимать в письменном виде + я достаточно молод, чтобы меня внимательно слушали, мне пришлось составить сопроводительное письмо описывающее все что происходит + нормы регулирующие данные действия + судебную практику. Также постарался на ответить на вопросы, которые как мне показалось могут возникнуть у работников в дальнейшем =)
Чтобы текст был не очень тяжелый я максимально его сокращал, но меньше 5 страниц так и не получилось. Сейчас приведу краткие тезисы из письма:

Предполагаем, что требование предоставить согласие залогодержателя
на реализацию заложенного имущества обоснованно ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
Данная статья регулирует порядок перехода права собственности на имущество обремененное залогом, в нашем же случае права собственности переходит в результате реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя. Принципиальное отличие состоит в том, что в первом случае основанием реализации является воля залогодателя на распоряжение собственным имуществом, обремененным залогом (для этого и требуется согласие залогодержателя), а во втором случае воля залогодержателя на реализацию заложенного имущества с целью удовлетворения требований по обязательству обеспеченном залогом, проще говоря в первом случае имущество продает собственник по собственному желанию, а во втором залогодержатель реализует свое право по договору об ипотеке.

При данных обстоятельствах согласие залогодержателя на реализацию заложенного имущества не требуется. Аналогичный вывод сделан судебными органами
Определение ВАС РФ от 20.04.2009 N 4198/09 по делу N А46-10829/2008
«…
Суд пришел к выводу о том, что при реализации путем проведения открытых торгов заложенных объектов, включенных в конкурсную массу должника, признанного несостоятельным (банкротом), согласия залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется, исходя из особенностей процедуры проведения конкурсного производства в силу положений пункта 1 статьи 126, пункта 1 статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и удовлетворил заявленные требования.
…»

В ГК РФ содержаться общие основания для прекращения залога:
«…
Статья 352. Прекращение залога
1. Залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Закон об ипотеке в ст. 25 регулирует порядок погашения записи об ипотеке в только в отельных из возможных случаях. На это указывают слова «Если иное не предусмотрено федеральным законом…», более того в данной статье перечислены только отдельные случаи погашения записи об ипотеке, а именно в случае исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо в случае наличия решения суда, перед которым ставился вопрос о прекращении ипотеки (в силу недействительности или незаключенности соглашения о залоге, или иному спору предметом которого выступали именно залоговые отношения).

Уже иной порядок предусмотрен главой X ФЗ «об ипотеке». «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание». От нашего случая порядок предусмотренный данной главой отличается тем, что залогодатель не находится в процедуре банкротства, а просто удовлетворяется требование кредитора обеспеченное залогом и это удовлетворение не приводит к банкротству залогодателя.
В виду специфичности процедуры банкротства, а именно то, что устанавливается определенная очередность погашения долгов и заложенное имущество переходит в единую «конкурсную массу», Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее ФЗ «о банкротстве») устанавливает, что с момента введения конкурсного производства снимаются все ограничения и обременения в отношении имущества должника. Залогодержатель в данном случае имеет преимущество только перед кредиторами 3-ей очереди.

Закон «о банкротстве»
«…
Статья 126. Последствия открытия конкурсного производства
1. С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства:
снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается;
…»
При указанных обстоятельствах записи об ипотеке погашается в силу закона, на что указано в Ч.1 ст. 353 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) устанавливает, что при реализации обремененного залогом имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя залог не сохраняет силу.
«…
Статья 353. Сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу

1. В случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
…»

А также в п. 12 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя":
«…
12. При рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать следующее. Продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.
…»

Практика арбитражных судов указывает на то, что для погашения записи об ипотеке на данных основаниях не требуется предоставления заявления или заявлений залогодержателя и залогодателя, достаточно предоставления протокола о проведении торгов и заключенного договора купли-продажи.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 октября 2010 г. N Ф09-8422/10-С6 по делу N А47-10876/2009
«…
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод об отсутствии оснований полагать, что для совершения регистрационных действий по переходу права собственности на основании договора по отчуждению объектов недвижимого имущества, обремененных ипотекой, совершенного в рамках дела о банкротстве при реализации имущества, составляющего конкурсную массу, требуется согласие залогодержателя, а также представление совместного заявления о погашении записи об ипотеки.
…»
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 сентября 2009 г. N Ф04-6030/2009(20791-А27-40)
«…
Доводы кассационной жалобы о том, что регистрирующий орган не вправе самостоятельно, без соответствующего заявления совершать какие-либо действия, в том числе по прекращению обременения, основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку отсутствие в ЕГРПН отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке согласно статье 25 Закона N 102, части 4 статьи 29 Закона N 122-ФЗ не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законе порядке.
…»
В данном решении суда содержится ответ на ещё один вопрос

«…
Суд кассационной инстанции поддерживает выводы суда апелляционной инстанции, что поскольку состоявшиеся торги и договор купли-продажи спорного имущества, заключенный по результатам их проведения, в установленном порядке заинтересованными лицами не оспорены и не признаны недействительными, и поскольку на момент заключения договора купли-продажи ипотека прекращена в силу закона, требование о включении в договор купли-продажи сведений об ипотеке является незаконным и необоснованным.
…»

Заранее извиняюсь, что так рвано цитировал письмо, надеюсь некоторые тезисы мои стали понятны. В одном месте пришлось указать слегка неверную информацию связанную с очередностью погашения требований кредиторов, но это не влияло на решения вопроса по существу =)

После письма нам поменяли регистратора на их руководителя. Нам сказали, что теперь они с нами согласны, но им страшно, докажите что никто в дальнейшем не будет против =)
Как вы понимаете, все следующие требования росреестра уже противоречили закону о регистрации прав на недвижимое имущество.
Нами были предоставлены: - несколько писем банка кредитора, подтверждающих нашу позицию,
- внутренние документы банка подтверждающие передачу полномочий по данному вопросу из филиала в специальное управление
- Письмо начальника филиала банка, о том что он в курсе происходящего

Уговаривали их сделать запрос в их управление, предварительно связавшись с управлением и предоставив ему такое же письмо, перед тем как они начнут самостоятельно изучать данную проблему.
Сначала закончился общий 30-дневный срок, потому они воспользовались своим правом на приостановку (в этот момент уже можно было идти обжаловать в суд, однако по моим оценкам это могла занять более продолжительно время, особенно в случае обжалования решений суда со стороны росреестра), потом уже мы подали заявление о приостановке, чтобы было время довести ещё одно письмо, и в тот же день подали заявление о возобновлении процедуры регистрации, так как знали что они уже приняли решение и чтобы максимально ограничить их в законных сроках затягивания данной процедуры =)

На будущее могу сказать, что если вы будете обжаловать отказ росреестра в снятии обременения и/или регистрации прав на недвижимое имущество, до проведения торгов, только на основании ч. 1 ст. 126 ФЗ о банкротстве, то суд врядли удовлетворит вашу жалобу, по крайней мере я бы на месте судьи отказал в удовлетворении жалобы. ПО данному вопросу есть практика, как положительная так и с отрицательным решением.

Заранее извиняюсь, что описал все в столь произвольной форме, обычно стараюсь придерживаться более структурированной и содержательно манере изложения, но сейчас мало времени.